• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует

Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует

72

Вопрос

Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует с 01.01.2013 года. Новый собственник направляет в наш адрес договор аренды имущества 01.11.2013 года (зарегистрировано во входящих) датированный 09.09.2013 . Мы направляем протокол разногласия по цене, в ответ - протокол урегулирования разногласий (цена остается в редакции Арендодателя) . Подскажите - как нам быть , договор получен "задним числом", по цене бороться бесполезно, и для расторжения договора требуется оповещение за 30 дней до предпологаемой даты, Протокол урегулирования разногласий с нашей стороны пока не подписан

Ответ

Согласно п. 1. ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

Исходя из вышеизложенного, арендатор вправе не подписывать новый договор аренды и протокол урегулирования разногласий. При этом останется в силе прежний договор аренды.

Новый собственник вправе потребовать лишь внесения изменений в договор аренды в части наименования и реквизитов арендодателя.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Если арендатор намерен подписать новый договор аренды, то в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 433 ГК РФ определено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 2 этой же статьи ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно ст. 443 ГК РФ, ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Так как на данный момент между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор аренды не подписан арендатором, договор аренды не заключен.

Таким образом, договор аренды будет являться заключенным с момента получения арендодателем подписанного арендатором договора.

Если в договоре указано, что договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами, необходимо поставить дату его подписания арендатором рядом с подписью на двух экземплярах. С этого момента, если иное не предусмотрено договором и договор не требует государственной регистрации, договор аренды вступит в силу.

Подробнее о процессе заключения договора читайте в рекомендации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

"24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды*.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд*.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора*.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества*.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно" *.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 10.06.2010 № А50-32589/2009

3. Как заключить договор: оферта, акцепт, протокол разногласий, подписание единого документа



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль