Органом опеки выдан отказ на продажу доли в жилом доме

1169

Вопрос

Органом опеки выдан отказ на продажу доли в жилом доме, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Суть такова: Собственниками недвижимого имущества являются мать -1/2 доля, 2 несовершеннолетних детей в долях по 1/4.Место жительства детей и место нахождения имущества в разных городах. Расстояние 10 000 км. Заявление собственника в орган опеки содержало просьбу выдать разрешение на продажу доли детей, с зачислением на их расчетные счета денежных средств и последующим приобретением другого жилья по месту жительства детей в течение 2-х месяцев (ввиду невозможности одновременной сделки из за отдаленности имущества).Отказ органа опеки мотивирован тем, что не предоставлено приобретаемое жилье и нарушены права несовершеннолетних. Насколько будет обоснованным обжалование постановления в суд. Ссылки органа опеки на нормативные акты в постановлении нет. Чем регулируется принятие решений органами опеки по выдаче разрешений на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Практика опеки в разных городах и районах различная

Ответ

Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ № 13-П от 08.06.2010 г., из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38(часть 2)Конституции Российской Федерации и как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Принятие решений органами опеки по выдаче разрешений на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, регулируется вышеуказанными нормами.

С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником недвижимого имущества.

Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Исходя из вышеизложенного, в том случае, если в результате сделки имущественные права несовершеннолетних не умаляются, законные интересы не ущемляются, обжалование постановления в суд будет обоснованным.

В данном случае следует исходить из того, что приобретение несовершеннолетними недвижимого имущества по месту их жительства вместо того, которым они не могут пользоваться является улучшением их жилищных условий.

Неприобретение жилья в нарушение разрешения на отчуждение имущества является основанием для признания сделки по отчуждению недействительной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2013 № 11-1349

«Л.Д.А. обратился в суд с заявлением и просил признать решение №.... от 12 сентября 2012 г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования «Левобережное» в г. Москве об отказе в выдаче разрешения на совершение договора мены жилой площади, расположенной по адресу: г. Москва....... незаконным, мотивируя тем, что данный отказ существенным образом ущемляет интересы его несовершеннолетних детей и не основан на законе. Заявителю принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: г. Москва, которая состоит из..... комнат и имеет общую площадь...... кв. м. Заявитель обратился в муниципалитет с заявлением предоставить ему разрешение на совершение мены...... принадлежащих ему в квартире по адресу: г. Москва,...... на...... в праве собственности в квартире, принадлежащей несовершеннолетней дочери заявителя, расположенной по адресу: г. Москва,....... и на....... в праве общей долевой собственности в квартире, принадлежащей сыну заявителя, расположенной по адресу: г. Москва,...... Принадлежащая несовершеннолетним квартира расположена на.... этаже панельного дома и состоит из... комнат, имеет общую площадь.... кв. м, жилую площадь.... кв. м. Мена квартиры и переезд в квартиру большей площадью существенно улучшит условия обучения и отдыха детей, время похода до школы, где учатся дети, сократится до пяти минут, семья, продав меньшую квартиру, сможет приобрести дачный дом, обжалуемое же решение нарушает права и свободы заявителя и его несовершеннолетних детей.

Заинтересованное лицо Л.О. о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявление полагала подлежащим удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Муниципалитета внутригородского муниципального образования «Левобережное» в г. Москве по доверенности С. в судебном заседании полагала заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку отказывая заявителю в выдаче предварительного разрешения на совершение договора мены, муниципалитет руководствовался ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Л.Д.А. по доверенности К.Д.В.

Заявитель Л.Д.А., заинтересованное лицо Л.О., извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения К.Д.В. — представителя Л.Д.А. по доверенности, С. — представителя Муниципалитета ВМО Левобережное в г. Москве по доверенности, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, заявителю, являющемуся отцом несовершеннолетних... года рождения,.....года рождения, на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва,......, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д. 9). Указанное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, общей площадью.... кв. м, жилой площадью.... кв. м.

Заявитель Л.Д.А. и несовершеннолетние Л.Д.Д., Л.А., на праве собственности также имеют жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,....., где им принадлежит по.... доли в праве общей собственности каждому. Указанное жилое помещение состоит из.... комнат, общей площадью (с учетом балкона)... кв. м, жилой площадью.... кв. м.

10 сентября 2012 г. заявитель обратился в Муниципалитет внутригородского муниципального образования «Левобережное» в г. Москве с заявлением о предоставлении ему разрешения на совершение мены, принадлежащих ему... в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва,..... на..... в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,......, указав, что в результате данной сделки прав и интересы несовершеннолетних детей будут не ущемлены, а существенно улучшены.

Постановлением руководителя Муниципалитета внутригородского муниципального образования «Левобережное» в г. Москве от 12 сентября 2012 г. заявителю отказано в выдаче разрешения на совершение договора мены с его несовершеннолетними детьми, на основании абз. 2 п. 1 ст. 37 ГК РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В силу ст. 37 Гражданского кодекса РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Рассматривая дело и отказывая в удовлетворении заявления Л.Д.А. о признании решения Муниципалитета внутригородского муниципального образования «Левобережное» в г. Москве об отказе в выдаче разрешения на совершение договора мены жилой площади, суд пришел к выводу о том, что совершение договора мены между законными представителями (родителями) и их несовершеннолетними детьми не соответствует требованиям ст. 37 ГК РФ.

При этом суд полагал, что доводы заявителя о том, что заключение договора мены и переезд несовершеннолетних в квартиру больше площадью существенно улучшит условия их проживания и сократит время проезда до школы не имеют в данном случае существенного значения*.

Однако с данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

По общему правилу, родители вправе и обязаны действовать в интересах несовершеннолетних детей, в качестве законных представителей, при этом должны быть установлены эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущение их дискриминации, восстановление нарушенных прав ребенка, если причиной их нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать, с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции, повышенный уровень гарантий жилищных прав несовершеннолетних детей, как уязвимой в отношении с родителями стороны*.

В случае абзаца второго, п. 1 ст. 28 и п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ № 13-П от 08.06.2010 г. специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.

Между тем, из содержания абзаца второго пункта 1 ст. 28 и п. 2 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела*.

С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры*.

Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего*.

Из материалов дел следует, что в результате рассматриваемой сделки (мены) несовершеннолетние дети,.... и...., являясь собственниками каждый по... в праве общей долевой собственности на.... комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,....., общей площадью.... кв. м, жилой площадью.... кв. м, становятся собственниками каждый по.... в праве общей долевой собственности на.... комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,....., общей площадью.... кв. м, жилой площадью.... кв. м, т.е. на долю каждого несовершеннолетнего в результате совершения сделки будет приходиться... кв. м общей площадью вместо... кв. м и по.... кв. м жилой площади вместо.... кв. м.

Таким образом, в результате оформления договора мены существенно улучшаются жилищные условия несовершеннолетних детей, так как безвозмездно увеличивается общая и жилая площадь принадлежащего каждому из них на праве собственности жилого помещения (его доли), что допустимо по положениям ч. 3 ст. 37 ГК РФ.

Из акта обследования жилищно-бытовых условий квартиры по адресу: г. Москва,..... следует, что ремонт в квартире произведен по эксклюзивному проекту, имеются три отдельные изолированные комнаты, в том числе.... детские. Предоставляемая возможность проживания в отдельных комнатах, безусловно, повышает комфортность проживания, влияет на качество жизни, воспитания и развития каждого из несовершеннолетних.

В акте обследования указано также на большую стоимость 1 кв. м жилой площади в квартире по..... по сравнению с квартирой на ул......

Кроме того, данная квартира расположена вблизи школы, которую посещают дети.

Из объяснений в заседании судебной коллегии представителя муниципалитета ВМО Левобережное в г. Москве С., акта обследования жилищно-бытовых условий квартиры по адресу: г. Москва,...... видно, что предложенный заявителем обмен существенно улучшил бы жилищное и имущественное положение детей.

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает неправомерным отказ Муниципалитета внутригородского муниципального образования «Левобережное» в городе Москве в выдаче Л.Д.А. разрешения на заключение договора мены квартир*.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления Л.Д.А".

2. Апелляционное определение Самарского областного суда от 26.09.2012 № 33-8948/2012



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.