• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Человек приобретает в собственность нежилое помещение (офис), находящееся в здании, принадлежащее ООО "Ромашка", на условиях договор купли-продажи недвижимости

Человек приобретает в собственность нежилое помещение (офис), находящееся в здании, принадлежащее ООО "Ромашка", на условиях договор купли-продажи недвижимости

152

Вопрос

Человек приобретает в собственность нежилое помещение (офис), находящееся в здании, принадлежащее ООО "Ромашка", на условиях договор купли-продажи недвижимости. В свидетельстве о государственной регистрации права указано: "Существующие ограничения (обременения) права: ипотека". Земельный участок, на котором расположено здание, находится у ООО "Ромашка" в аренде. Вопросы: 1. Будет ли осуществлен переход права собственности на нежилое помещение при наличии обременения в виде ипотеки? 2. Имеет ли право ООО "Ромашка" передавать права собственности на помещение, без передачи прав на земельный участок? 3. Имеет ли право собственник земельного участка (город Москва) отказаться от передачи прав на земельный участок при смене собственника на помещение (часть здания) (заключен договор аренды на 49 лет с ООО "Ромашка")? 4. Обязано ли ООО "Ромашка" заключить договор (какой-либо) относительно земельного участка с новым собственником нежилого помещения? 5. От имени ООО "Ромашка" действует управляющая компания (Оффшор) в лице генерального директора. Каким образом можно удостовериться в имеющихся полномочиях управляющей компании по заключению такой сделки?».

Ответ

: Действующим законодательством РФ предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Таким образом, для реализации права на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества обремененного ипотекой, необходимо выяснить, предусмотрено ли в договоре об ипотеке, право залогодателя произвести отчуждение заложенного имущества, без получения согласия залогодержателя. Если данное условие отсутствует, необходимо предварительно получить письменное согласие залогодержателя на заключение залогодателем сделки купли-продажи обремененного имущества. Без получения данного согласия в регистрации сделки может быть отказано.

 

При заключении сделки, необходимо знать, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Таким образом, рекомендуется выяснить объем обязанностей залогодателя по отношению к залогодержателю.

Относительно судьбы земельного участка необходимо отметить, что законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства«; далее — постановление № 11).

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу. «Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если: отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, закон допускает отчуждение части здания (офиса), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, без обязательного отчуждения земельного участка.

В случае если часть здания подлежит выделу в натуре вместе с частью земельного участка, то алгоритм действий должен быть другим.

Во-первых, необходимо уведомить собственника земельного участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды. Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09). Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Относительно полномочий управляющей организации сообщаем. Понятие «управляющая компания» («управляющая организация») закон не раскрывает. Фактически управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги в сфере управления предприятием. Полномочия управляющей компании подтверждаются:

Во-первых, документы, которые подтверждают, что управление передано управляющей компании:

решение общего собрания участников ООО о передаче ей полномочий;

договор о передаче полномочий управляющей организации;

выписка из ЕГРЮЛ на ООО;

устав ООО.

Во-вторых, документы, которые подтверждают полномочия генерального директора управляющей компании:

устав управляющей компании;

приказ о назначении генерального директора;

выписка из ЕГРЮЛ на саму управляющую компанию;

решение общего собрания участников управляющей компании об избрании генерального директора.

Нередко генеральный директор передает полномочия по управлению обществом одному из сотрудников управляющей компании. В таком случае полномочия последнего нужно подтвердить доверенностью, оформленной за подписью генерального директора и с приложением печати управляющей компании. Заверять у нотариуса такую доверенность не требуется, поскольку генеральный директор управляющей компании действует от имени общества без доверенности (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды;

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды;

Запрос согласия на отчуждение заложенного имущества;

Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога путем его продажи;

Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в связи с отчуждением залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения)
  • Какими документами управляющая компания будет подтверждать свои полномочия перед контрагентами ООО

06.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль