31 октября в 21:56 (№270930) мы задали следующий вопрос: "Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья

137

Вопрос

31 октября в 21:56 (№270930) мы задали следующий вопрос: "Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Какими должны быть действия управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме утвердили на общем собрании собственников предельно низкий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а управляющая организация отказывается осуществлять управление таким многоквартирным домом за такую плату? Чтобы понять серьезность проблемы, доведем ситуацию до абсурдной: предложение управляющей организации по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения - 17 рублей, а собственниками на общем собрании установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере 1 рубля". Получен ответ о том, что выходом из заявленной ситуации является включение в договор управления многоквартирным домом пункта об "индексации" платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако согласно судебной практике "индексация" платы за содержание и ремонт жилого помещения при отсутствии решения общего собрания собственников помещений о повышении платы является незаконной. Ответ был неверен и ввел нас в заблуждение. Прошу подготовить анализ обозначенного вопроса, с акцентом на судебную практику и порядок действий управляющей организации при возникновении указанной проблемы.

Ответ

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора на управление многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Вместе с тем, размер платы за содержание имущества определяется общим собранием собственников.

 

В Письме Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 г. № 6174-АД/14 (в данном случае не имеет значение, было ли оно отозвано или нет) сформулирована следующая позиция: собственники могут предусмотреть в договоре в качестве существенного его условия такой порядок, который позволит индексировать плату. Данная позиция не противоречит законодательству, так как базовый уровень оплаты определяют собственники на общем собрании и собственники же устанавливают порядок его изменения (не произвольного, а по предусмотренным в договоре основаниям).

Обратимся к судебной практике, например, Постановление 13 ААС от 20.04.2012 г. № 13АП-3733/12. Суд признал, что управляющая организация незаконно взимала плату большую, чем установило общее собрание. Но при этом суд сделал оговорку: «При этом раздел четвертый „Цена и порядок расчетов“ договора управления многоквартирным домом от 01.06.2008 не содержит ни порядок (методику) определения (расчета) стоимости за содержание и ремонт жилого помещения, ни оснований для ее индексации. Следовательно, для изменения размера спорной платы Общество обязано было получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме или руководствоваться соответствующим решением органа местного самоуправления».

Таким образом, индексация является незаконной, если она не определена в договоре управления. Поэтому необходимо внести изменения в договор управления, которые бы предусматривали возможность индексации, а также ее основания.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Постановление 13 ААС от 20.04.2012 г. № 13АП-3733/12

«Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения в силу следующего.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

В силу части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

Исходя из части 1 статьи 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно частям 1, 2, 4 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила N 491).

Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Таким образом, законодатель в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) закрепил только принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 14.6 КоАП РФ закреплена административная ответственность за занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования.

В соответствии с положениями статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность (часть 1). Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2).

В данном случае судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и Обществом не отрицается, что, начиная с сентября 2011 года, заявитель взимал с собственников помещений в многоквартирном жилом доме номер 4 по улице Николаева в городе Мурманске плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 21 руб. 75 коп., то есть отличную от предусмотренной в договоре управления от 01.06.2008 и принятую решением общим собранием собственников названного дома.

При этом раздел четвертый «Цена и порядок расчетов» договора управления многоквартирным домом от 01.06.2008 не содержит ни порядок (методику) определения (расчета) стоимости за содержание и ремонт жилого помещения, ни оснований для ее индексации. Следовательно, для изменения размера спорной платы Общество обязано было получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме или руководствоваться соответствующим решением органа местного самоуправления.

Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается, что собственниками помещений указанного многоквартирного дома вопрос об изменении платы в сторону увеличения не рассматривался, никаких решений в названной части не принималось.

Доказательств установления размера вышеназванной платы на основании соответствующего решения органа местного самоуправления заявителем в материалы дела также не представлено.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о реализации заявителем самовольно принятого им в одностороннем порядке решения об увеличении платы за содержание и ремонт жилого помещения без учета прав и интересов жильцов в отсутствие на то предусмотренных законом оснований, что в свою очередь исключает невиновность Общества в совершении административного правонарушения.

Ссылка Общества на то, что информация о необходимости изменения цены на спорные услуги доведена до собственников квартир путем размещения соответствующих объявлений, не свидетельствует о соблюдении им установленного жилищным законодательством порядка ценообразования, а потому и не может быть расценено в качестве обстоятельства, исключающего наличия в его деяниях вмененного правонарушения.

Более того, приведенное утверждение заявителя не подтверждено надлежащими доказательствами в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод Общества о том, что в силу пункта 4.4 договора и пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации оно вправе было изменить тариф на соответствующую услугу в одностороннем порядке ввиду объективных, независящих от управляющей организации причин (увеличение страховых взносов, повышением цен на услуги подрядными организациями и иными контрагентами).

Как верно указано судом первой инстанции, названное само по себе не является обстоятельством, освобождающим заявителя от соблюдения требований жилищного законодательства, регламентирующих процедуру изменения спорной платы, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей компанией.

Апелляционная коллегия также критически относится и к доводам подателя жалобы о том, что Общество действовало с учетом разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенных в письмах от 06.03.2009 N 6174-АД/14, от 17.07.2009 N 22440-АД/14.

Так, в письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14, на которое Минрегионразвитие РФ ссылается в адресованном заявителю письме от 17.07.2009 N 22440-АД/14, названный орган указал на то, что в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом под порядком определения за содержание и ремонт жилого помещения понимается формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре на основании пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. По мнению Минрегионразвития, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении спорной платы не требуется только в том случае, если в таком договоре четко прописана вышеназванная методика с отражением оснований (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности перечисленных показателей). Отсутствие же в договоре управления положения об индексации платы и указание в этом договоре только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано выше, раздел четвертый «Цена и порядок расчетов» договора управления многоквартирным домом от 01.06.2008 не содержит ни порядок (методику) определения (расчета) стоимости за содержание и ремонт жилого помещения, ни оснований для ее индексации, в связи с чем применительно к мнению Минрегионразвития РФ изменение размера платы возможно только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, что в свою очередь не опровергает выводы УФАС, поддержанные судом первой инстанции, о наличии в действиях заявителя состава вменяемого правонарушения.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.6 КоАП РФ, следует признать правомерным*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.