Договор аренды недвижимого имущества

114

Вопрос

Возникла необходимость заключения договора аренды недвижимого имущества и возник ряд вопросов. Можно ли договором аренды ограничить права АРЕНДОДАТЕЛЯ в плане продажи арендуемого помещения третьему лицу без согласия АРЕНДАТОРА? Т.е. будет ли иметь юридическую силу положение договора о том, что АРЕНДОДАТЕЛЬ не имеет права продавать, сданное в аренду недвижимое имущество, третьему лицу без согласия АРЕНДАТОРА?».

Ответ

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, осуществление правомочий собственника ограничивается совокупностью правовых предписаний и запретов.

Согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет за собой прекращения этих прав.

Из данных норм следует, что лицо не только свободно в использовании прав, но и имеет возможность воздержаться (отказаться) от их реализации, если по каким-либо причинам оно заинтересовано в этом. В частности в Постановлении ФАС ДВО от 12 мая 2003 года (Дело № А59-3960/2002) сделан вывод, что включение в договор условия об ограничении распоряжения (в т.ч. отчуждения) арендодателем имуществом переданным в аренду, в период действия договора является правомерным.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДВО от 12 мая 2003 года Дело № А59-3960/2002

«Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокурора Сахалинской области на решение от 20.01.2003, постановление от 21.03.2003 по делу № А59-3960/2002-С23 Арбитражного суда Сахалинской области по заявлению прокурора Сахалинской области в интересах Сахалинской областной Думы к Администрации города Южно-Сахалинска, Комитету по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, Городскому собранию города Южно-Сахалинска о признании недействительными решения Городского собрания города Южно-Сахалинска, постановления Администрации города Южно-Сахалинска, плана приватизации Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 12.05.2003.

В Арбитражный суд Сахалинской области обратился прокурор Сахалинской области в интересах Сахалинской областной Думы с заявлением об оспаривании:

— решения Городского собрания города Южно-Сахалинска от 19.09.2002 № 277/34-02-2 «О прогнозном плане приватизации муниципального имущества и порядке распределения денежных средств, полученных в результате приватизации муниципального имущества» в части включения первого этажа нежилого административного здания по улице Чехова, 37 в городе Южно-Сахалинске в перечень приватизируемых объектов;

— постановления мэра города Южно-Сахалинска от 04.11.2002 № 1705 «О приватизации объекта „Нежилые помещения (первый этаж) административного здания“, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, улица Чехова, 37»;

— плана приватизации объекта «Нежилые помещения (первый этаж) административного здания», расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, улица Чехова, 37, утвержденного председателем Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска 04.11.2002, затрагивающих права и законные интересы Сахалинской областной Думы.

Решением от 20.01.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.03.2003, в удовлетворении заявления о признании недействительными постановления мэра города Южно-Сахалинска от 04.11.2002 № 1705 и плана приватизации объекта отказано.

При этом суд установил, что спорное помещение находилось в аренде у Сахалинской областной Думы. Заключение договора аренды было обусловлено тем, что арендодатель не вправе распоряжаться арендуемым объектом на срок аренды (до 01.08.2005) без письменного согласия арендатора. При переходе права собственности на сданное в аренду помещение к муниципальному образованию суд признал указанное в договоре ограничение по распоряжению имуществом недействительным (ничтожным) со ссылкой на статью 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании обе судебные инстанции пришли к выводу о том, что постановление о приватизации № 1705 и план приватизации по сроку 2002 год при отсутствии согласия Сахалинской областной Думы изданы в соответствии с законодательством, оснований для их отмены нет.*

В части заявления об оспаривании решения Городского собрания города Южно-Сахалинска от 19.09.2002 № 277/34-02-2 производство по делу прекращено в связи с отказом от иска и принятием отказа арбитражным судом.

В кассационной жалобе прокурор Сахалинской области просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении заявления и принять новое решение об удовлетворении требований в этой части.

Заявитель жалобы считает, что суд дал неправильное толкование статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил статьи 209, 309, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность состоявшихся по делу решения и постановления, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в части с принятием нового судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 23.06.1998 (с учетом изменений и дополнений) ликвидационной комиссией страхового коммерческого банка «Аргыс» переданы в аренду Сахалинской областной Думе нежилые помещения на первом этаже в здании, расположенном в городе Южно-Сахалинске, улица Чехова, 37, сроком до 01.08.2005.

Согласно пункту 4.1 «ж» арендодатель теряет право распоряжения арендуемым объектом на срок аренды без письменного согласия арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

03.07.2001 по договору купли-продажи, заключенному между ликвидационной комиссией страхового коммерческого банка «Аргыс» и Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска муниципальное образование «Город Южно-Сахалинск» приобрело право собственности на помещения первого этажа здания по улице Чехова, 37.

В пункте 4.1 договора оговорено, что объект продажи обременен обязательственными правами Сахалинской областной Думы до 01.08.2005 по договору аренды от 23.06.1998.

19.09.2002 Городское собрание города Южно-Сахалинска приняло решение № 277/34-02-2 «О прогнозном плане приватизации муниципального имущества и порядке распределения денежных средств, полученных в результате приватизации муниципального имущества», в пункте 47 которого предусмотрена приватизация первого этажа нежилого административного здания по улице Чехова, 37.

На основании этого решения 04.11.2002 мэр города Южно-Сахалинска издал постановление N 1705 «О приватизации объекта „Нежилые помещения (первый этаж) административного здания“, расположенного по адресу город Южно-Сахалинск, улица Чехова, 37».

04.11.2002 председателем Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска утвержден план приватизации указанного объекта по сроку 2002 год.

Отказывая в удовлетворении заявления о признании недействительными постановления мэра города Южно-Сахалинска № 1705 и плана приватизации объекта, суд пришел к ошибочному выводу о том, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к муниципальному образованию условие пункта 4.1 «ж» договора аренды об ограничении прав арендодателя по распоряжению этим имуществом не подлежит применению в силу его ничтожности как противоречащее пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, осуществление правомочий собственника ограничивается совокупностью правовых предписаний и запретов.

Согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет за собой прекращения этих прав.

Из этой нормы следует, что лицо не только свободно в использовании прав, но и имеет возможность воздержаться (отказаться) от их реализации, если по каким-либо причинам оно заинтересовано в этом.

В данном случае, передавая помещения в аренду, при этом оставаясь их собственником, банк «Аргыс», заключая договор от 23.06.1998 на условиях пункта 4.1 «ж» (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации), временно воздержался от реализации (осуществления) принадлежащего ему права собственности, что не противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются в силе.

При продаже спорных помещений покупатель — Комитет по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска был уведомлен о том, что объект продажи обременен правами третьих лиц, в частности правами Сахалинской областной Думы на условиях договора аренды от 23.06.1998.

Учитывая, что в соответствии со статьей 124 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное образование выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с участниками этих отношений, то его действия по распоряжению объектом путем приватизации без письменного согласия арендатора являются нарушением статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (исполнение обязательств) и основанием для признания недействительными постановления мэра города Южно-Сахалинска от 04.11.2002 N 1705 и плана приватизации*...".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.