Договор аренды муниципального земельного участка

278

Вопрос

Общество на торгах заключило договор аренды муниципального земельного участка на 3 года, с разрешенным использованием : "земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки". Право аренды по указанному договору зарегистрировано. Договор предусматривает что права и обязанности арендатора могут быть переданы третьему лицу (залог, вклад в уставный капитал), и участок может быть передан в субаренду (в обоиих случаях без согласия арендодателя но при условии его уведомления) в перделах срока аренды. Также предусматривает что "в случае передачи (продажи) объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке другому лицу в срок не более 10 дн. после перехода прав собственности на незавершенку арендатор обязан уведомить арнедодателя в письменной форме с приложением копий документов о таком переходе. Также договором предусмотрено, что по истечении срока аренды в преимущественном порядке перед другими лицами арендодатель обязан заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. Вопрос: 1) как гарантировать соинвестору (дольщику), то есть 3-му лицу, кторой вложит деньги в строительство дома на части такого муниципального земельного участка, его права на земельный участок занятый домом и на какой стадии должна быть "незавершенка" что бы зарегистрировать права в Росреестре на эту незавершенку. 2) требуется ли получение в администрации города разршение на строительство жилого дома до трех этажей (предназначенного для проживания до 2х семей) или какие кроме технического описания документы нужны для регистрации права на такую "незавершенку". 3) правда ли, что если такие права на незавершенку не зарегистрировать, то по окончании 3 годичного договора аренды земли, на новый срок договор может быть заключен только на торгах с любым другим покупателем, а все незарегистрированные объекты уйдут в "зрительный зал".».

Ответ

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54).

Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса,статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.

Таким образом, права инвестора на земельный участок определяются в зависимости от выбранного договора.

Заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила — если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего, при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте, включая земельный участок, может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Возможен вариант заключения договора подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54). Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект. Таким образом данный договор несет в себе большие риски, т.к. не имеет значения, за чей счет строился объект — это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.

ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению.
Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Более подробно, с примерным перечнем документов, представляемых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства можно ознакомиться на официальном сайте управления Росреестра. При этом следует отметить, что степень незавершенности объекта, которая допускает регистрацию права, законодательно не определена. Например, на практике, организации и физ.лица регистрируют права на незавершенный строительством объект, выполнив только устройство фундаментов.

По общему правилу выдача разрешения на строительство индивидуального жилого дома требуется, т.к. в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Данное положение предусмотрено п.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство, установлен в п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Индивидуальные жилые дома в этот перечень не входят.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Основанияпрекращения и ограничения прав на землю установлены в главе 7 Земельного кодекса РФ. Так, в п.п.1 п.2 ст.45 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Данное основание является основанием и для прекращения права арендыи права безвозмездного срочного пользования земельным участком (п.2 ст.46 ЗК РФ, п.1 ст.47 ЗК РФ).

На основании вышеизложенного, земельное законодательство РФ предусматривает возможность прекращения прав на земельный участок (с видом разрешенного использования под ИЖС) в случае неиспользования земельного участка в течении 3 лет. Таким образом, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства снизит риски застройщика с возникновением возможных споров с арендодателем (муниципальным образованием) о прекращении прав на земельный участок.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Когда требуется регистрация договора;

Размеры госпошлины за регистрацию различных видов договоров (сделок);

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;
  • Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;
  • Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль