Договор долевого участия в строительстве жилого дома

170

Вопрос

Какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия в строительстве жилого дома?».

Ответ

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенные условия — это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены обязательные условия договора участия в долевом строительстве (п.4 ст.4 Закона).

Договор должен содержать:

1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В договоре указываются данные об объекте долевого строительства (строительный адрес, строительный номер объекта, площадь объекта, этажность дома, этаж на котором расположен объект, секция, подъезд и т.п). То есть в договоре должно содержаться такое описание объекта долевого строительства, которое позволит по завершению строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства конкретный объект.

Обязательным приложением к Договору является план объекта долевого строительства, в котором содержится описание объекта и отмечается его месторасположение.

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Другими словами, — это срок передачи готовой квартиры (иного объекта недвижимости) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Срок передачи в договоре указывается календарной датой, или определенным периодом времени, в течение которого передача должна состоятся.

При указании срока передачи застройщик должен учитывать момент окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а именно обязанность застройщика передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта.

3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В договоре должен быть обязательно указан срок и порядок ее уплаты — платеж может быть произведен единовременно или долями в течение определенного времени в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Изменение цены договора возможно, только если такое условие закреплено в договоре.

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок — это срок в течение, которого участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, либо снижения цены договора.

Статьей 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен минимальный гарантийный срок. Так, для объектов долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При отсутствии в договоре одного из вышеперечисленных условий, такой договор считается незаключенным (п.5 ст.4 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации).

По соглашению сторон в договор могут включаться и другие условия, не противоречащие законодательству и являющиеся существенными для сторон.

Составленный с учетом всех требований законодательства и подписанный сторонами договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании вышеизложенного, при заключении договора долевого участия необходимо отразить:

место и дата заключения договора;

указание в тексте договора конкретного строительного адреса объекта долевого строительства;

наличие условий и порядка оплаты, а также цены договора;

указание в договоре или в приложении к нему № помещения, № секции (корпуса), № подъезда, № этажа;

обязательном указании в договоре или приложении к нему плана (схемы) с планировкой помещений и их расположением;

обязательном указании в договоре общей площади объекта долевого участия и площади конкретных помещений, входящих в него;

меры ответственности за нарушение сроков выполнения обязательств и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег;

Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, при банкротстве организации-застройщика;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

«Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть дополнена с 22 июля 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 147-ФЗ, распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года, — см. предыдущую редакцию).

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

(Часть дополнительно включена с 12 июля 2012 года Федеральным законом от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ)...«



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль