Муниципальное образование (далее - поселение) хочет вложить денежные средства в капитальный ремонт (ремонт крыши) многоквартирного дома

142

Вопрос

Муниципальное образование (далее - поселение) хочет вложить денежные средства в капитальный ремонт (ремонт крыши) многоквартирного дома. При этом дом требует полного ремонта (ремонт крыши, замена коммуникаций и т.д.) Поселение имеет муниципальные квартиры в этом доме. Чтоб отчитаться по расходам поселению нужно определить целевое назначение расходов. Поселение вложит 600000 тыс., а другие жильцы 1000000, т.е. пропорционально доле собственности. Мы как предприятие ЖКХ крайне заинтересованны в ремонте крыши этого дома, а поселение может вложить деньги прямо завтра. Нам предложили вариант с договором инвестирования на кап. ремонт, заключаемый между поселением и другими жильцами. а потом поселение должно заключить договор с подрядчиком. В настоящий момент усилился контроль со стороны прокуратуры и допустить ошибку в договоре мы не можем, просим помочь нам определиться каким вообще образом это оформить документально? какой должен быть договор? существует ли практика?

Ответ

Исходя из анализа норм действующего законодательства РФ и правоприменительной практики, рекомендуем в рассматриваемой ситуации следующий порядок действий.

 

Собрание собственников многоквартирного жилого дома, по представлению управляющей компании должно принять решение о проведении капитального ремонта, утвердить смету такого ремонта и определить его сроки. Этим или последующим решением должен быть утвержден размер взносов каждого собственника на капитальный ремонт с учетом размера бюджетных средств, которые предоставляются на указанный ремонт поселением (если такие средства предоставляются сверх оплаты расходов поселением, как собственником квартир). Затем управляющая компания собирает указанные денежные средства, перечисленные на основании решения общего собрания, и заключает договоры подряда на капитальный ремонт дома. Глава городского поселения в пределах своей компетенции должен оформить решение о выделении на ремонт дома бюджетных средств соответствующим постановлением (пример: Постановление от 18.11. 2009 г. № 1615/11 Главы Городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области «оОб утверждении порядка предоставления бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам на капитальный ремонт многоквартирных домов»)

Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (п. 2 ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с п. 11, п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества в зависимости от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя осмотр общего имущества (в том числе, инженерных коммуникаций), его подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт. Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия собственниками помещений решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

В то же время органы местного самоуправления могут предоставлять управляющей компании бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (пп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Плата за работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть установлена с учетом предоставленного управляющей компании бюджетного финансирования.

Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Далее приводим пример судебного решения в обоснование вышеизложенной правовой позиции.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Жилищный кодекс Российской Федерации

<...>

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.* При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

<...>

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:*

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность".

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 25.11.2010 № А57-7990/2010

«Товарищество собственников жилья «Дом» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Администрации города Саратова, Комитету по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г. Саратова, Комитету по финансам администрации города Саратова о взыскании взносов на капитальный ремонт за период с 01.01.2010 по 01.06.2010 в сумме 321 822,10 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2010 года по делу № А57-7990/2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по финансам администрации г. Саратова подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных жилых домах № 26, 26а по ул. Деловая, № 1, 3, 5, 19, 25а, 27 (в том числе секции «И, К, Л, П»), 29, 31, 33, по ул. Лунная, № 21, 25, 27, 27а по ул. Школьная.

Муниципальное образование «Город Саратов», согласно письменному заявлению, является членом ТСЖ «Дом».

января 2006 года на общем собрании членов ТСЖ «Дом» была утверждена смета расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, входящих в состав товарищества; определен перечень работ; их стоимость; очередность проведения работ; отобраны подрядчики и определены условия оплаты работ; утверждена новая редакция устава товарищества, которым предусмотрено проведение общего собрания членов товарищества в форме заочного голосования в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 146 ЖК РФ.

28 апреля 2006 года, в соответствии с разделом 13 Устава товарищества, в соответствии со статьями 145, 146 ЖК РФ, было проведено общее собрание членов товарищества, в форме заочного голосования по вопросу установления с 1 мая 2006 года для собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества данных многоквартирных домов. Решения общего собрания оформлены 28.04.2006 года протоколом подведения итогов общего собрания членов товарищества, проведенного в форме письменного опроса (заочного голосования).

В голосовании также принял участие и голосовал за установление с 1 мая 2006 года для собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества данных многоквартирных домов представитель муниципального образования «Город Саратов», по доверенности от 03.04.2006 года.

По итогам голосования общее собрание членов товарищество большинством голосов приняло решение установить с 1 мая 2006 года для собственников жилых и нежилых помещений ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества данных домов, в размере равному размеру федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц, утверждаемому для Саратовской области соответствующими Постановлением Правительства Российской Федерации «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».

августа 2008 года было проведено общее собрание членов товарищества в форме заочного голосования по вопросу установления на 2009 — 2010 года для собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества данных многоквартирных домов.

Решение общего собрания оформлено 22.08.2008 протоколом подведения итогов общего собрания членов товарищества, проведенного в форме письменного опроса (заочного голосования), согласно которого утверждена смета расходов Товарищества по статье «капитальный ремонт» на 2009 — 2010 годы, принятую на общем собрании членов товарищества от 11 января 2006 года, в части необходимых к проведению работ, в соответствии с очередностью, указанной в п. 2 решения по данному вопросу.

Данные общие собрания членов товарищества проведены в соответствии с действующим жилищным законодательством. Решения не оспорены.

С 1 мая 2006 года и по настоящее время за исключением муниципального образования «Город Саратов», как собственника муниципальных квартир, собственники помещений в многоквартирных жилых домах, как физические, так и юридические лица уплачивают ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества, данных жилых домов, в размере и в порядке, установленном Уставом и общим собранием членов товарищества от 28 апреля 2006 года.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что муниципальное образование «Город Саратов» обязано нести бремя содержания своего имущества, обязано вносить обязательные взносы, связанные с оплатой расходов на капитальный ремонт доли муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество многоквартирных домов, входящих в состав ТСЖ «Дом», в порядке и размере, установленными общим собранием членов товарищества.

Указанные взносы являются расходными обязательствами муниципального образования «Город Саратов» и в соответствии с частью 1 статьи 9 Бюджетного кодекса РФ относятся к бюджетным полномочиям муниципального образования, как исполнения его расходных обязательств.

В силу пункта 2 статьи 18 ФЗ № 131 финансовые обязательства, возникающие в связи с решением вопросов местного значения, исполняются за счет средств местного (городского) бюджета.

Таким образом, бюджетное законодательство дает право и определяет возможность внесения средств на содержание своего муниципального имущества и относит эти обязательства к вопросам местного значения.

Пунктом 1 статьи 39 и подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение, которое включает в себя плату за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 статьи 137 и подпункта 4 пункта 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Общее собрание членов товарищества по вопросу установления платы за жилое помещение в части капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, проведено в соответствии с нормами жилищного законодательства и принятое по его итогам решение не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Согласно пункту 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

На основании положений пункта 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или взносов) членов товарищества собственников жилья, которым является и муниципальное образование «Город Саратов», определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.

Пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (пункт 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод подателя апелляционной жалобы о предоставлении денежных средств на капитальный ремонт способом, указанном в статье 78 Бюджетного кодекса Российской Федерации, а именно в порядке субсидирования, является необоснованным, поскольку возможность предоставления финансовой помощи закреплена в п. 2 ч. 1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной норме усматривается, что это финансовая помощь может быть, в виде безвозмездной передаче бюджетных средств (субсидий), так и в виде предоставления бюджетных кредитов. Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что в данном же деле речь идет не об оказании разовой финансовой помощи (получения субсидии), а об обязанности собственника муниципального жилья и члена товарищества ежемесячно нести расходы на капитальный ремонт доли муниципального образования «Город Саратов» в праве общей собственности на общее имущество многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, в порядке и размере установленном общим собранием членов товарищества и ч. 5 ст. 155 и ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, на основании статей 39, 154, 158 Жилищного кодекса РФ и статей 210, 249, 309 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Из положений статей 22, 33 Устава города Саратова следует, что расходы по содержанию муниципального имущества обязано нести муниципальное образование «Город Саратов» в лице Администрации.

Таким образом, муниципальное образование «Город Саратов», являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме и членом товарищества собственников жилья «Дом», обязано ежемесячно производить оплату за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, входящих в состав данного товарищества.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2009 года № ВАС-4461/09, постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2009 года по делу № А57-10589/2008, от 4 мая 2009 года по делу № А57-22904/2008, от 15 мая 2009 года по делу № А57-14630/06.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, правомерно применил нормы действующего законодательства, обосновано сделав вывод о том, что муниципальное образование «Город Саратов» обязано нести бремя содержания своего имущества, вносить обязательные взносы, связанные с оплатой расходов на капитальный ремонт доли муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество многоквартирных домов, входящих в состав товарищества собственников жилья «Дом», в порядке и размере, установленными общим собранием членов товарищества*.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2010 года по делу № А57-7990/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.