Аренда нежилых помещения и ежемесячная плата по договору

996

Вопрос

Можно ли в договоре на аренду нежилых помещения прописывать, что ежемесячная плата по договору за пользование Объектом (далее – «Арендная плата») состоит из: Базовой арендной платы и Переменной арендной платы и что размер Базовой арендной платы составляет определенную сумму, в размер Базовой арендной платы включены: арендная плата за Объект, а Переменная арендная плата включает расходы Арендодателя по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, ежемесячный размер коммунальных услуг определяется на основании выставленных счетов соответствующих организаций, предъявленных Арендодателю? Может ли арендная плата состоять из двух частей базовой и переменной и можно коммунальные платежи (услуги) включать в арендную плату? Или же правильнее установить отдельно размер арендной платы за пользование помещением, который Арендатор уплачивает в мес. и прописать отдельно, что Арендатор оплачивает коммунальные услуги по счетам, которые выставляются Арендодателю не включая их в арендную плату? Какими документами Арендодатель должен подтвердить расчет переменной части арендной платы, должен ли он прикладывать счета за коммунальные услуги? Что понимается под эксплуатационными и коммунальными услугами?

Ответ

Да, Вы вправе предусмотреть порядок оплаты арендной платы в виде обязательной части и переменной (ст. 614 ГК РФ).

Все детали установления арендной платы (расчет, подтверждающие документы и пр.) устанавливаются в договоре аренды.

В законодательстве отсутствует понятие «эксплуатационные услуги». Вы вправе в договоре самостоятельно прописать что Вы имеете ввиду, употребляя выражение «эксплуатационные и коммунальные услуги».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

«Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты, касающиеся условия об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

3. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год, − такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 21 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. При этом в договоре необходимо прописать порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

4. В договоре нужно прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому тут важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб*.

5. В договоре нельзя указать, что в качестве арендной платы арендатор обязан осуществлять только выплату коммунальных платежей. Если возникнет спор, суд признает это условие несогласованным, а сам договор — незаключенным. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66).

Совет

Нередко бывает так, что помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным значительно позднее. При этом обязанность по внесению арендных платежей возникнет у арендатора лишь с момента заключения договора.

Чтобы получить арендную плату за период до момента государственной регистрации договора, арендодатель может воспользоваться одним из перечисленных ниже способов.

1. Можно включить в договор следующее условие: «Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения». Или: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».

В этом случае арендодатель сможет рассчитывать на получение платы за пользование помещением в размере, предусмотренном в договоре, не с момента заключения договора, а с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Однако такое условие не означает, что непосредственная обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникла ранее заключения договора, а означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества арендодателя до момента заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма № 66).

Таким образом, если объект недвижимости был передан арендатору по акту еще до заключения договора аренды, а в договоре содержится приведенное выше условие, то арендодатель вправе будет в дальнейшем взыскать с арендатора в судебном порядке долг по арендной плате. Однако во взыскании штрафных санкций за образовавшуюся в этот период задолженность (с момента оформления акта и до даты вступления договора в силу) ему будет отказано.

2. Можно наряду с долгосрочным договором аренды заключить краткосрочный договор аренды, в котором будет указано, что он прекращает свое действие в день государственной регистрации долгосрочного договора.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11".

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 06.05.2011 № 354

" «коммунальные услуги» — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.