Форма одностороннего акта приема-передачи квартиры

1574

Вопрос

Дольщик не принимает квартиру у застройщика в установленные сроки (не является для подписания документов). Каким способом передать участнику долевого строительства квартиру. Нужна форма одностороннего акта приема-передачи квартиры

Ответ

Согласно ч. 6. ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Форма одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства нормативными актами РФ не установлена. В материалах ЮСС «Система Юрист» такой формы нет. Представляется, что такой акт составляется также как двусторонний, но должен содержать информацию, о том, что акт составляется в одностороннем порядке в соответствии с ч. 6. ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6. ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214 участнику долевого строительства застройщиком направлены в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214. Участник долевого строительство вышеуказанные сообщение и предупреждение получил, для приемки в указанный в сообщении срок не явился. С момента составления настоящего акта обязательства застройщика по договору выполнены в полном объеме, квартира является переданной участнику долевого строительства надлежащим образом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦО от 05.02.2008 № А68-1708/2007-96/2

<…>

«Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законом о долевом участии в строительстве определен срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства. Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, вступившим в силу 20.07.2006, внесено изменение в Закон о долевом строительстве, в соответствии с которым такая передача должна быть осуществлена не позднее предусмотренного договором срока.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Дав надлежащее толкование условиям договора сторон, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что п.п.1.1 и 1.4 договора предусмотрены различные сроки строительства дома (до 01.08.2006) и передачи участникам долевого строительства нежилого помещения в этом доме (в течение двух месяцев с момента проведения государственной приемочной комиссии).

Пунктом 3.1 договора установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, исчисляемого с момента ввода дома в эксплуатацию.

Судом кассационной инстанции не принимается во внимание ссылка истцов на нормы ст.55 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст.4, 16 Закона о долевом участии в строительстве, поскольку указанными правовыми нормами не регулируются вопросы исчисления сроков завершения строительства и передачи объектов участникам.

Таким образом, период просрочки исполнения обязательства, за которую установлена договорная ответственность, определен арбитражным судом верно, исходя из условий договора сторон и требований закона.

Согласно ч.4 ст.8 Закона о долевом участии в строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч.6 ст.8 указанного Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 статьи 8) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 статьи 8).

Ответчиком не представлено доказательств направления сообщения о готовности объекта долевого строительства к сдаче, не предоставлено истцам время для принятия объекта, необходимое для проверки соответствия его договору и проектной документации, в связи с чем отказ истцов от подписания акта от 28.12.2006 является обоснованным. Кроме того, исходя из вышеизложенного односторонний акт передачи ответчик мог составить лишь по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, то есть 22.02.2007 Акт, составленный 28.12.2006 с нарушениями требований закона, не может быть признан судом доказательством надлежащего исполнения обязанностей застройщика*. Таким образом, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что застройщик надлежащим образом не исполнил свое обязательство по передаче объекта недвижимости и нарушил срок такой передачи.

То обстоятельство, что истцы с 29.03.2007 имели доступ в нежилое помещение, само по себе не свидетельствует о надлежащей передаче застройщиком этого помещения участникам долевого строительства в порядке, предусмотренном ст.8 Закона о долевом участии в строительстве, и не освобождает его от ответственности за просрочку исполнения данной обязанности*. Поэтому суд кассационной инстанции не может признать обоснованным довод кассационной жалобы ответчика об исполнении им указанного обязательства в предусмотренный договором срок».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.