Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома

207

Вопрос

Общество заключило договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Земельный участок имеет категорию – земли сельхоз. назначения, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Документы были сданы на регистрацию. Росреестр приостанавливает регистрацию, мотивируя это тем, что в собственность юр. лицу не может перейти земельный участок с таким видом разрешенного использования. Предлагают менять категорию земли. Правомерен ли отказ? Какой выход есть у общества в данном случае? Направляю уточнению по вопросу от 22.10.2013г. категория земли - не сельхоз назначение, а земли населенных пунктов. вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства».

Ответ

В силу ст.ст. 78, 81 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее — Закон о личном подсобном хозяйстве).

Согласно п.п. 1,2 ст. 2 Закона о личном подсобном хозяйстве личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Статьей 3 Закона о личном подсобном хозяйстве установлено, что право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.

Следовательно, юридические лица в силу указанных норм закона не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство, земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства без предварительного изменения их разрешенного использования не может быть отчужден юридическому лицу.

Согласно положениям ст.ст. 78, 81 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства предоставляются гражданам и их объединениям в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон об объединениях).

В силу положений ст.ст. 1, 8, 14 Закона об объединениях земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства могут предоставляться только гражданам либо предусмотренным данным законом садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям. Соответственно, иные юридические лица не могут приобрести права на такие земельные участки без предварительного изменения их разрешенного использования.

Таким образом, в силу действующего законодательства без предварительного изменения разрешенного использования земельного участка право собственности юридического лица на приобретаемый земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства не может быть зарегистрировано, на земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства может быть зарегистрировано только право собственности соответствующих некоммерческих объединений граждан.

Вопрос изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для Вашей территории органом местного самоуправления правила землепользования и застройки. Если данные Правила утверждены, необходимо уточнить, какие основные и вспомогательные виды использования земельного участка допускаются в территориальной зоне расположения земельного участка. Если участок находиться на землях населенных пунктов, которыми в силу п. 1 ст. 83 ЗК РФ признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, изменять категорию земель не понадобиться.

При наличии утвержденных Правил землепользования, данные изменения вида разрешенного использования (под строительство производственного объекта) вносятся в предусмотренном этими правилами порядке.

Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 — 32 Градостроительного кодекса РФ. Они предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В случае, когда Правила землепользования и застройки на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка и ответственности за нарушение законодательства об использовании земель не по целевому назначению;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Земельный кодекс Российской Федерации

«Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

1. Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

4. Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются настоящим Кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.