Квартира находится в общей долевой собственности

112

Вопрос

В долевой собственности у 3-х лиц (лица - А, Б, В) находится квартира. Доля А - 1/4, доля Б - 1/4, доля в 1/2. Все трое там прописаны. ВОПРОС: 1) Каким образом по этапно должна происходить продажа собственником А своей доли в квартире 3 лицу? Поделить комнаты не представляется возможным - разные по площади. Как выделить долю? 2) Есть варианты, чтобы обязать остальных лиц всем вместе продавать квартиру 3-м лицам. 3) Нужно ли предварительно сниматься с учета (регистрации) в квартире (лицу А) лицам перед ее продажей?

Ответ

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В данном случае квартира находится в общей долевой собственности. Доли участников определены.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно ст. 251 ГК РФ, доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Исходя из вышеизложенного, для продажи своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру собственнику А не обязательно выделять свою долю. Его доля определена — ¼ в праве долевой собственности на квартиру. Она и может быть продана третьему лицу. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ. Затем заключить договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру. Переход права должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.

Раздел имущества осуществляется только по соглашению между сособственниками — пункт 1 ст. 252 ГК РФ. При недостижении соглашения ни один из сособственников не вправе в судебном порядке требовать ни раздела, ни продажи имущества, находящегося в общей собственности, в целях последующего раздела вырученных за него денежных средств. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения сособственник вправе требовать лишь прекращения права общей собственности применительно к себе самому посредством выдела своей доли.

При невозможности реального выдела доли, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Сниматься с регистрационного учета до заключения договора купли продажи доли в общей собственности не обязательно, в договоре может быть предусмотрено условие в течение какого времени прежний собственник обязуется сняться с регистрационного учета.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Определение Верховного суда Чувашской Республики от 04.04.2012 № 33-764-12

«По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, истец обратилась в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя в порядке ст. 250 ГК РФ 01.09.2011 года, т.е. в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 3 ст. 250 ГК РФ, в связи с чем указанный срок исковой давности не является пропущенным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законным и обоснованным не является и подлежит отмене, а заявленный спор разрешению по существу.

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела, что спорной является квартира ..., состоящая из ... жилых комнат, общей площадью ... кв. м, жилой — ... кв. м, которая принадлежала на праве собственности Чигасовой В.А., Чигасовой О.А., Игнатьевой А.В., Шестеро Т.М. по ... доле в праве каждой.

Согласно решения Московского районного суда от 17 августа 2011 года, 03 декабря 2009 года между Чигасовой О.А., Игнатьевой А.В. (продавцы) и Альцевой Н.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы Чигасова О.А. и Игнатьева А.В. продали ... доли в праве общей долевой собственности (... доля — Чигасовой О.А., ... доля — Игнатьевой А.В.), а покупатель Альцева Н.Н. купила ... долю в праве общей долевой собственности*. Во исполнение взятых по договору обязательств, Альцева Н.Н. перечислила денежные средства в размере ... руб. на счет Чигасовой О.А., что подтверждается мемориальным ордером №... от 03.12.2009 года и расписками от 03.12.2009 года.

Также из указанного решения от 17 августа 2011 года следует, что продавцами была нарушена процедура извещения участников долевой собственности о преимущественном праве покупки и уведомление, направленное Шестеро Т.М., признано судом ненадлежащим.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку нарушение извещения участников долевой собственности о продаже доли жилого помещения установлены вступившим в законную силу решением суда, то, указанные обстоятельства процедуры не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего иска.

Судебной коллегией так же изучено уведомление от 03 декабря 2009 года, направленное Шестеро Т.М., которое по своей форме и содержанию не соответствует таким документам, поскольку не содержит как сведений о лице его направившем, так и его подписи, изложенные обстоятельства лишали адресата возможности выразить свою волю на покупку долей спорной квартиры.

Кроме того, как следует из заявления ответчика Чигасовой О.А. от 16 ноября 2011 года (л.д. 21), она не поставила в известность истца Шестеро Т.М. о продаже своей доли, что лишило возможности Шестеро Т.М. приобрести ее*.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя*.

Согласно квитанции от 30.03.2012 года Шестеро Т.М. перевела на счет Управления Судебного Департамента в Чувашской Республике через Сбербанк России денежную сумму в размере ... руб., представив указанный документ как подтверждение уплаты суммы по договору купли-продажи доли.

При таких данных, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, субъектный состав сторон, учитывая, что денежная сумма в размере, определенном ответчиками Чигасовой О.А., Игнатьевой А.В. и Альцевой Н.Н. по договору купли-продажи от 03.12.2009 года как стоимость ... доли квартиры, расположенной по адресу: ... в сумме ... руб. перечислена Шестеро Т.М. на счет Управления Судебного Департамента в Чувашской Республике в целях исполнения перевода прав и обязанностей покупателя по договору, судебная коллегия приходит к выводу о принятии по делу решения об удовлетворении требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 03.12.2009 года, заключенному между Чигасовой О.А., Игнатьевой А.В. и Альцевой Н.Н. ... доли квартиры, расположенной по адресу: ....

При этом, учитывая разъяснения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального закона от 01.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, указанное решение суда является основанием для передачи Альцевой Н.Н. денежных средств в размере ... руб., перечисленных Шестеро Т.М. через банк по квитанции от 30.03.2012 года на счет Управления Судебного департамента в Чувашской Республике — Чувашии ....".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.