Необходимая информация при составлении договора аренды нежилого помещения

727

Вопрос

Необходимая информация при составлении договора аренды нежилого помещения, если арендодателем является доверительный управляющий. Нужно ли указывать информацию (паспортные данные, например) учредителя управления?

Ответ

В соответствии с п.2 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Пунктом 3 ст. 1012 ГК РФ предусмотрено, что сделки доверительный управляющий осуществляет от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Таким образом, при заключении договора аренды закон не обязывает указывать информацию об учредителе управления.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со Статьями и Рекомендациями:

Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату

Какие документы арендодателю необходимо оформить при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

Нежилые помещения внутри зданий как объект договора аренды

Прецеденты месяца

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

«Предмет договора аренды — условия об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности*.

При описании объекта аренды арендодателю необходимо обратить внимание на условие о целевом использовании помещения.

Арендодатель заинтересован в том, чтобы состояние помещения не ухудшалось после его сдачи в аренду. В то же время, если помещение будет использоваться не в тех целях, для которых оно предназначено (офис, склад или т. п.), а для иных целей, то это может существенным образом отразиться на состоянии объекта аренды и нанести ущерб арендодателю.

Если арендатор будет использовать объект недвижимости для иных целей, это может быть признано существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем арендодатель будет вправе потребовать расторжения договора. Кроме того, если в результате нецелевого использования недвижимого имущества арендодателю будут причинены убытки, их можно будет взыскать с арендатора в судебном порядке. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко и не указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

Кроме того, арендодатель может прописать в договоре условие о выплате арендатором неустойки на случаи причинения вреда имуществу и (или) использования имущества не по целевому назначению. С одной стороны, подобное условие будет удерживать арендатора от совершения указанных действий. С другой стороны, даже если такие действия арендатором все же были совершены, арендодателю будет значительно легче компенсировать свои потери посредством взыскания неустойки без какой-либо необходимости доказывать размер причиненных убытков.

Наконец можно включить в договор условие о штрафной неустойке. В этом случае с арендатора можно будет взыскать и заранее определенную сумму (неустойку), и сумму убытков (если удастся доказать их размер и причинно-следственную связь с допущенным нарушением).

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты, касающиеся условия об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

3. Размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. При этом в договоре необходимо прописать порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

4. В договоре нужно прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому тут важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

5. В договоре нельзя указать, что в качестве арендной платы арендатор обязан осуществлять только выплату коммунальных платежей. Если возникнет спор, суд признает это условие несогласованным, а сам договор — незаключенным. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66)*.

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке*.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Аналогичные правила действуют и при возврате недвижимости по окончании срока аренды*.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания неубытков и неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к этому сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Также в договоре целесообразно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю.

При подписании акта приема-передачи помещения арендодателю необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае у арендодателя могут возникнуть трудности с доказыванием того, что он передал арендатору именно то помещение, которое указано в договоре. Если же арендодатель этого доказать не сможет, то будет считаться, что он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, что будет грозить возможными санкциями.

2. В акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Дело в том, что арендатор может вернуть помещение в худшем состоянии, чем оно было передано, а также причинить арендодателю ущерб в результате недостачи или повреждения мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду. Если это произошло, то правильно составленный акт приема-передачи помещения поможет доказать, что помещение и находящееся в нем имущество арендодатель передал арендатору в надлежащем состоянии. А в последующем такой акт поможет взыскать с арендатора причиненные убытки.

3. Если передаваемое в аренду недвижимое имущество содержит какие-либо недостатки, то лучше это сразу оговорить в акте приема-передачи имущества. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Следовательно, если арендатор примет помещение с какими-либо недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по назначению, то он не сможет на них ссылаться в дальнейшем*.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности для каждой из сторон. В то же время есть ряд положений, на которые арендодателю стоит обратить внимание в любом случае.

1. При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило можно изменить в договоре. В связи с этим юрист арендодателя должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды. В договоре также можно указать и санкции на случаи ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по содержанию объекта аренды.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

Данное условие позволяет арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

3. В договоре можно прописать условие о том, что арендодатель имеет право проводить осмотр объекта аренды для проверки соблюдения арендатором условий заключенного договора.

В этом случае арендодатель получит право контролировать соблюдение арендатором условий договора. Например, использование арендатором помещения по целевому назначению*.

Порядок расторжения договора

Договор аренды в отдельных случаях может быть расторгнут досрочно. Такого рода случаи могут быть установлены в законе или указаны в договоре. О том, каким образом арендодатель может досрочно расторгнуть договор с арендатором, см. Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит достаточное количество иных условий, которые юрист арендодателя также не должен упускать из виду.

1. Если арендатор объявил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды или о нежелании продлевать договор на новый срок по окончании срока аренды, то арендодателю срочно приходится искать другого арендатора для освобождающегося недвижимого имущества. Однако потенциальный арендатор, скорее всего, захочет осмотреть объект аренды. Но если срок действия предыдущего договора аренды еще не закончился, то присутствие в помещении сотрудников старого арендатора может создать трудности в показе помещения другому лицу.

Возражения арендатора в этом случае будут вполне резонны: иные лица не могут нарушать его права беспрепятственно владеть и пользоваться объектом аренды в течение срока действия договора. В то же время, если право арендодателя показывать помещение другим лицам прямо указать в договоре, то это может устранить подобные проблемы.

Такого рода пункты в ряде случаев могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за просмотров и присутствия в помещении третьих лиц. Однако этот пункт защищает интересы арендодателя и способствует скорейшему поиску нового арендатора и заключению с ним договора аренды.

2. В договоре может быть прописано условие об обязательном досудебном порядке урегулирования всех возникающих между сторонами споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договоратолько после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора, кроме случаев одностороннего отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При расторжении договора обязательный досудебный порядок необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

3. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местонахождением арендатора является г. Смоленск, а местонахождением арендодателя — г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю — в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере — в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендодателя весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его местожительству (местонахождению). Если арендатор имеет другое местожительство (местонахождение), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендодателя и может оттолкнуть арендатора от возможного обращения в суд«.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2

«Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка „Д.У.“*.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

<...>

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.