Стороны по взаимному согласию вправе совершить новацию

121

Вопрос

Индивидуальный предприниматель (ИП) и Администрация города (Администрация) в 2004г. сроком до 2014г. заключили договор аренды нежилого помещения и согласовали размер, и порядок уплаты арендной платы. В соответствии с ФЗ №159-ФЗ от 22.07.08г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» Администрация представила ИП проект договора выкупа с рассрочкой платежа от 15.10.09 г. до 15.09.2014г. ИП оспорил в арбитражном суде цену выкупа помещения (решение по делу №А76-408558/2009-29-299/101).Решение арбитражного суда, изменившее размер выкупной цены по договору выкупа помещения вступило в законную силу 18.01.11г., но за период судебного разбирательства 12 месяцев оплата по договору аренды помещения не производилась. В этот же день 18.01.11г. ИП и Администрация подписали протокол согласования разногласий, в котором установили график платежей по договору выкупа. Согласно графику платежи должны осуществляться ежемесячно с 15.10.09г. по 15.09.14г. и с начислением процентов ЦБ РФ т.е. задним числом за прошедший период судебного разбирательства. Дополнительно Администрация письмом уведомила ИП о соблюдении согласованного графика оплаты по договору выкупа помещения от 15.10.09г., в противном случае выразила намерение заявить о досрочном расторжении этого договора. ИП в полном объеме задним числом оплатил цену выкупа согласно графику. Через год Администрация предъявила требование к ИП о погашении долга по арендной плате за период с 01.04.10г. по 17.01.11г. ссылаясь на ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору аренды от 2004г. (прим. Согласно графику платежи за выкуп помещения включают: сумму самого платежа и % по ставке ЦБ РФ на сумму платежа. Следовательно, действия Администрации являются злоупотреблением правом и направлены на извлечение двойной выгоды. Срок оплаты у ИП сокращен с пяти лет до четырех и проценты (см. ст.489 ч.3 и ст.488 ч.4 ГК РФ) были уплачены за несуществующие услуги за рассрочку платежа.) Вопрос: 1. Можно ли считать договор аренды помещения прекращенным новацией (ст.414 ГК РФ) с даты 15.10.09г.? 2.Имеется ли на стороне Администрации злоупотребление правом (ст.1, ст.10 ГК РФ), неосновательное обогащение, и как следствие отказ в защите требования? 3.Имеется ли основание рассматривать действия Администрации с позиции п.2 ст.425 ГК РФ условия заключенного договора выкупа применяются к отношениям возникшим до его заключения и это влечет встречное погашение задолженности по аренде помещения?».

Ответ

Стороны по взаимному согласию вправе прекратить такое обязательство, заменив его другим, то есть совершить новацию (ст. 414 ГК РФ). В отличие от отступного (когда обязательство прекращается с предоставлением иного предмета исполнения) при новации обязательственные отношения между сторонами сохраняются, но на иных условиях.

Соглашение о новации, как и любая сделка юридического лица, должно быть совершено в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Это общее правило. Закон особо подчеркивает необходимость письменной формы для случаев новации долга в заемное обязательство (п. 2 ст. 818 ГК РФ). В то же время если новая сделка по закону должна быть нотариально удостоверена или зарегистрирована, то эти правила в полной мере распространяются на заключаемое соглашение о новации. Дело в том, что новое соглашение, предусматривающее иной порядок или способ исполнения, является обычной сделкой, подчиняющейся всем требованиям гражданского законодательства. Отличие ее состоит лишь в том, что она одновременно предусматривает и прекращение предыдущего обязательства между сторонами. Из соглашения о новации должно очевидно следовать, что стороны договорились о замене одного обязательства другим.

Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены на то, чтобы обязательство было новировано (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее — информационное письмо № 103). Таким образом, квалифицировать соглашение как направленное на новацию возможно в том случае, когда стороны четко указали, что с момента вступления в силу заключаемого ими соглашения первоначальное обязательство считается прекращенным с одновременным возникновением нового обязательства, предусматривающего иной предмет или способ исполнения.

Также необходимо отметить, что изменение сроков и порядка расчетов по договору не означает изменения способа исполнения обязательства, поэтому не является новацией (п. 1 информационного письма № 103).

В целом из рассматриваемого вопроса усматривается, что составив договор купли-продажи имущества от 15.10.2009 г. (с протоколом согласования цены от 18.01.2011 г.) стороны выразили свою волю на переход в собственность покупателю ранее арендованного имущества с условием о рассрочки платежей. Таким образом, заключение данного договора купли-продажи в отношении ранее арендованного покупателем имущества, обладает признаками новации.

Как следует из вопроса, администрация предъявила денежное требование по оплате арендной платы за период времени, когда спорный объект фактически являлся объектом купли-продажи по договору от 15.10.2009 г.

Согласно положениям ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Данные действия Администрации могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и попытка неосновательного обогащения из договора аренды, который фактически прекратил свое действие в связи с новацией, т.к. объект аренды стал выступать объектом купли-продажи.

На основании вышеизложенного, учитывая, что договор купли-продажи имущества от 15.10.2009 г. подписан только 18.01.2011 г., но в нем определено, что обязательства по оплате распространяются на покупателя с периода 15.10.2009 г., что отражено в графике платежей, фактически стороны воспользовались положениями пункта 2 ст.425 ГК РФ, согласно которому, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Прекращает ли новация обязательство по уплате неустойки и иные дополнительные обязательства;

Суды против широкого понимания злоупотребления правом;

Злоупотребление субъективным гражданским правом: правовая сущность Пределы осуществления гражданских прав;

Злоупотребление правом. Какие возможности открывает новая редакция ГК РФ;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Новация: как заменить одно обязательство другим

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.