Регистрация жилищного сертификата

187

Вопрос

Жилищный сертификат (один из способов продажи квартиры в строящемся доме по 214 ФЗ) подробно со ссылками на законы. где регистрируется ? и т.д. "Подводные камни".

Ответ

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, законом о долевом строительстве установлены правомерные способы привлечения денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов, в результате которого у граждан возникает право собственности на объект, в т.ч. путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов.

Жилищный сертификат это эмиссионная ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг — облигаций. Согласно ст. 816 Гражданского кодекса РФ, ст. 2 Федерального закона от 22.04.96г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», п. 7.3 Приложения 4 к Стандартам эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных Приказом ФСФР РФ от 25.01.07г. № 07-4/пз-н, решением о выпуске облигаций может предусматриваться погашение облигаций путем предоставления имущественного эквивалента их номинальной стоимости. Погашение сертификата может осуществляться путем заключения договоров купли-продажи квартир с собственниками сертификатов в порядке и на условиях, установленных сертификатом. Договор купли-продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В п.6.9.2.5 Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг установлен порядок и условия погашения жилищных сертификатов путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов. В т.ч. данный порядок должен содержать:

а) указание на то, что приобретение владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов, осуществляется путем заключения договора купли-продажи соответствующей квартиры, который подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой государственной регистрации;

б) минимальное количество (пакет) жилищных сертификатов и иные условия, дающие владельцу жилищных сертификатов право заключить договор купли-продажи квартиры. При этом, совокупная номинальная стоимость минимального количества (пакета) жилищных сертификатов, дающего их владельцу право заключить указанный договор, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 30 процентов общей площади соответствующей квартиры;

в) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, в том числе:порядок определения размера и срок оплаты оставшейся части квартиры, если совокупная номинальная стоимость жилищных сертификатов, предъявленных владельцем, выраженная в единицах общей площади жилья, не соответствует 100 процентам общей площади квартиры;срок исполнения эмитентом жилищных сертификатов обязанности по передаче квартиры владельцу жилищных сертификатов, заключившему договор купли-продажи квартиры;ответственность за нарушение обязательств по договору, включая размер неустойки (штрафа, пени), которую сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне;

г) порядок согласования дополнительных и окончательных условий договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям указанного договора, в случае возникновения этих разногласий;

д) срок (порядок определения срока), в течение которого владельцами жилищных сертификатов могут предъявляться (представляться) требования об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов. При этом указанный срок не может быть менее двух месяцев;

е) порядок предъявления (представления) владельцами жилищных сертификатов требований об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов.

Объем выпуска (эмиссии) жилищных сертификатов не может превышать объем строящегося жилья, являющегося объектом привлечения инвестиций. Эмиссия жилищных сертификатов в обязательном порядке проходит государственную регистрацию.

Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, застройщик обязан иметь договор, по которому поручитель обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Поручителем может выступать банк или страховая компания. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с застройщиком договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

С точки зрения застройщиков, недостаток сертификатов заключается в том, что их обладатель имеет право в любое время обменять сертификат обратно на деньги. Таким образом, если к погашению будет предъявлено сразу много сертификатов, это может негативно отразиться на строительном процессе. Минусом для граждан является то, что среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире. Поэтому ценная бумага, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник. В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30% площади, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает дольщик.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПРИКАЗ ФСФР РОССИИ от 25.01.2007 № 07-4/пз-н Об утверждении «Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг»

"6.9.2. Решение о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов

6.9.2.1. Решение о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов, помимо иной информации, предусмотренной настоящими Стандартами, должно содержать:

номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска), выраженную в единицах общей площади жилья;

номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении (денежный эквивалент номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска), выраженной в единицах общей площади жилья);порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении;

вид предоставляемого обеспечения (поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия), условия обеспечения, сведения о лице, предоставляющем обеспечение, а также иные сведения, предусмотренные настоящими Стандартами для соответствующего вида предоставляемого обеспечения;

порядок приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и/или порядок досрочного погашения жилищных сертификатов;

сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;

порядок и условия погашения жилищных сертификатов путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;

порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов.

6.9.2.2. Порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении должен предусматривать:

периодичность осуществления индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении и срок (порядок определения срока), в течение которого осуществляется такая индексация;

схему индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении;

порядок раскрытия информации об индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении.

Схема индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении может устанавливаться в виде формулы с переменными (курс определенной иностранной валюты, темп роста инфляции, темп роста определенного индекса и другие), значения которых не могут изменяться в зависимости от усмотрения эмитента.

6.9.2.3. Порядок приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и/или порядок досрочного погашения жилищных сертификатов должны предусматривать возможность такого приобретения и/или досрочного погашения по требованию владельцев жилищных сертификатов.

В случае, если приобретение жилищных сертификатов их эмитентом и/или досрочное погашение жилищных сертификатов осуществляются по требованию владельцев жилищных сертификатов, цена приобретения и/или стоимость досрочного погашения должны соответствовать текущей индексированной номинальной стоимости жилищных сертификатов в денежном выражении.

6.9.2.4. Решение о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов должно содержать следующие сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов:

а) цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации в случае, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;

б) номер и дата выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, орган, выдавший указанное разрешение;

в) права эмитента на земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного жилого дома, а в случае, если эмитент не является собственником указанного земельного участка, — также сведения о собственнике такого земельного участка, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства земельного участка;

г) местоположение строящегося многоквартирного жилого дома и его описание, в том числе:

этажность и количество квартир, состоящих из одной, двух или нескольких комнат, площадь и иные технические характеристики каждой квартиры соответствующего типа;

состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества;

д) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома, перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке строящегося многоквартирного жилого дома;

е) возможные финансовые и прочие риски при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома и меры по добровольному страхованию таких рисков;

ж) перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).Сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов, должны соответствовать проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

6.9.2.5. Порядок и условия погашения жилищных сертификатов путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов, должны содержать:

а) указание на то, что приобретение владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов, осуществляется путем заключения договора купли-продажи соответствующей квартиры, который подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой государственной регистрации;

б) минимальное количество (пакет) жилищных сертификатов и иные условия, дающие владельцу жилищных сертификатов право заключить договор купли-продажи квартиры. При этом, совокупная номинальная стоимость минимального количества (пакета) жилищных сертификатов, дающего их владельцу право заключить указанный договор, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 30 процентов общей площади соответствующей квартиры;*

в) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, в том числе:

порядок определения размера и срок оплаты оставшейся части квартиры, если совокупная номинальная стоимость жилищных сертификатов, предъявленных владельцем, выраженная в единицах общей площади жилья, не соответствует 100 процентам общей площади квартиры;

срок исполнения эмитентом жилищных сертификатов обязанности по передаче квартиры владельцу жилищных сертификатов, заключившему договор купли-продажи квартиры;

ответственность за нарушение обязательств по договору, включая размер неустойки (штрафа, пени), которую сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне;

г) порядок согласования дополнительных и окончательных условий договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям указанного договора, в случае возникновения этих разногласий;

д) срок (порядок определения срока), в течение которого владельцами жилищных сертификатов могут предъявляться (представляться) требования об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов. При этом указанный срок не может быть менее двух месяцев;

е) порядок предъявления (представления) владельцами жилищных сертификатов требований об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов.

6.9.2.6. Порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов, должен содержать:

сведения о банке (банках), контролирующем целевое использование привлекаемых денежных средств;

меры, осуществляемые банком по контролю за целевым использованием привлекаемых денежных средств;

ответственность банка, контролирующего целевое использование привлекаемых денежных средств.

6.9.3. Особенности государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) жилищных сертификатов

6.9.3.1. Для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) жилищных сертификатов в регистрирующий орган дополнительно представляются:

копия документов, подтверждающих права эмитента жилищных сертификатов на земельный участок;

копия разрешения на строительство;

копия документа, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

6.9.4. Особенности размещения жилищных сертификатов

6.9.4.1. Оплата жилищных сертификатов, размещаемых путем подписки, осуществляется только денежными средствами.

6.10. Особенности представления в регистрирующий орган уведомления
об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг

6.10.1. Эмитент вправе вместо отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг представить в регистрирующий орган уведомление об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг при одновременном наличии следующих условий:

а) оказания брокером услуг по размещению ценных бумаг на основании заключенного с эмитентом договора;

б) размещения ценных бумаг путем открытой подписки;

в) осуществления листинга размещенных ценных бумаг.

В случае представления эмитентом в регистрирующий орган уведомления об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг требования подраздела 6.5 настоящих Стандартов не применяются.

6.10.2. Уведомление об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг представляется эмитентом в регистрирующий орган в течение срока, установленного абзацем первым пункта 2.6.1 настоящих Стандартов. Уведомление об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг должно быть составлено по форме согласно приложению 8 (2) к настоящим Стандартам. Текст уведомления об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг должен быть представлен в регистрирующий орган также на электронном носителе и в формате, соответствующем требованиям федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

6.10.3. Уведомление об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг должно быть подписано лицами, которые в соответствии с настоящими Стандартами должны подписывать отчет об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг, а также брокером, оказывавшим эмитенту услуги по размещению ценных бумаг, подтверждающими тем самым полноту и достоверность всей информации, содержащейся в таком уведомлении. Лица, подписавшие уведомление об итогах выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг, при наличии их вины несут солидарно субсидиарную ответственность за ущерб, причиненный эмитентом владельцу ценных бумаг вследствие содержащейся в указанном уведомлении недостоверной, неполной и/или вводящей в заблуждение инвестора информации, подтвержденной ими..."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.