Договор аренды земли, заключенный между муниципалитетом и ООО

96

Вопрос

Имеется зарегистрированный договор аренды земли, заключенный между муниципалитетом и ООО , заключенный в 2006 году. При заключении договора сумма арендной платы была определена на основании расчета по методике, утвержденной субъектом РФ. В условиях договора прописано условие о возможности одностороннего изменения Арендодателем без согласования с Арендатором в случаях: - изменения базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним, В 2013 году муниципалитетом был утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, согласно которому стоимость арендной платы складывается из рыночной стоимости арендной платы, определяемой на основании отчета независимого оценщика и затрат на проведение такой оценки, т.е. методика расчета арендной платы изменилась. На основании вновь утвержденного Порядка муниципалитет произвел перерасчет арендной платы на основании переоценки стоимости годовой арендной платы не известив Арендатора об изменении ставки выставила задолженность. Арендатор не согласен с произведенным в одностороннем порядке перерасчетом, утверждая, что сторонами в договоре не согласовано условие о возможности одностороннего изменения методики расчета.».

Ответ

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В судебной практики сложился подход, согласно которому, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данный вывод подтвержден многочисленной судебной практикой (Постановление ФАС СКО от 22.03.2005 №№ А32-20094/2004-39/373, Ф08-6571/2004, Постановление ФАС СКО от 14.08.2006 №№ А32-26442/2004-31/544, Ф08-3723/2006, Постановление ФАС СКО от 10.11.2010 № А63-2011/2010).

Между тем данные подходы не являются исчерпывающими. Так, в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» в редакции постановления от 25.01.13 № 13 (далее — постановление № 73) рассмотрен целый ряд неоднозначных вопросов о порядке установления и изменения арендуемой недвижимости, находящейся как в частной, так и в публичной собственности. В частности, Пленум ВАС разъяснил, что далеко не во всех таких случаях плата является регулируемой. А разница между регулируемой и нерегулируемой арендной платой имеет принципиальное значение для процедуры изменения ее размера в период действия договора.

Регулируемую арендную плату может установить только федеральный закон. В некоторых случаях цена договора может регулироваться уполномоченным органом власти (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Однако из ряда положений постановления № 73 следует, что случаи, когда арендная плата является регулируемой, могут быть установлены только федеральным законом. В остальных случаях арендная плата является нерегулируемой, даже если речь идет об аренде объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и ставки платы (в том числе формула расчета) устанавливаются нормативным актом. Такой вывод можно сделать из абзацев 2–4 пункта 16 и абзаца 1 пункта 20 постановления № 73.

В настоящее время к регулируемым относится только арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), участки лесного фонда (ст. 73 ЛК РФ), а также участки, расположенные на территории особых экономических зон (ст. 33 Федерального закона № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ»). Согласно вышеуказанным нормам, размер арендной платы определяется Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемый земельный участок), а для участков, расположенных на территории особых экономических зон, — Минэкономразвития России.

При аренде имущества, находящегося в публичной собственности сторонв вправе установить, что при изменении такого акта автоматически корректируется размер арендной платы (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.09 по делу № А33-8831/08). Но это не означает, что арендная плата в данном случае имеет регулируемый характер. Положения таких нормативных правовых актов (в отличие от федеральных законов, устанавливающих государственное регулирование арендной платы) применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (абз. 2 п. 20 постановления № 73).

То есть если договор в части размера арендной платы не содержит отсылки к таким нормативным правовым актам, то изменение этих актов не влияет на договорный размер арендной платы. Однако если стороны указали в договоре, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует заключения допсоглашения к договору (абз. 4 п. 20 постановления № 73).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что поскольку в договоре аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять механизм начисления арендной платы, данные действия арендодателя могут быть признаны незаконными. Хотя следует отметить, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества;

Споры по поводу аренды муниципальных земель разрешают на основе норм гражданского и земельного законодательства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.