Договор аренды земельных участков

146

Вопрос

Арендодатель не может зарегистрировать договора аренды земельных участков в виду того что согласно выпискам из ЕГРП обременение в виде аренды, числится за бывшим арендатором данных земельных участков. Как определить ответчика в данной ситуации при подачи искового заявления в арбитражный суд о прекращении обременения за бывшим арендатором

Ответ

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняются проблемы, связанные с заключением договора аренды одного и того же имущества с несколькими арендаторами. Судам рекомендуется учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. То есть в реестре может быть не одна запись об аренде.

Согласно пунктам 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, иск о признании обременения в виде аренды отсутствующим может быть предъявлен к бывшему арендатору, или совместно к арендодателю и бывшему арендатору, если аренда вытекает из зарегистрированной сделки.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 03.10.2011 № А60-994/2011

«Товарищество «Снежинка», ссылаясь на наличие у него права аренды и владения названным земельным участком, полагает, что сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды общества «Зеленая долина» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0513097:0003 нарушает его права и законные интересы, в связи с чем обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 постановления Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее — постановление от 29.04.2010 № 10/22).

Как установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2010 по делу № А60 — 44375/2009 по иску товарищества «Снежинка» к обществу «Зеленая долина» о применении последствий недействительности ничтожной сделки признано недействительным (ничтожным) соглашение от 01.09.2006 о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № Т57/1052. Указанный судебный акт является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан (ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом этого суды признали заключенные впоследствии договоры уступки прав аренды от 25.05.2010, 28.06.2010, на которые общество «Зеленая долина» ссылается в качестве основания перенайма по договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № Т57/1052, недействительными и пришли к выводу о том, что у товарищества «Загородный дом» и позже у общества «Поле» отсутствовали права арендатора земельного участка с кадастровым номером 66:41:05 13 097:0003.

При этом суды исходили из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской федерации о том, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, и обоснованно отклонили довод общества «Зеленая долина» о том, что действительность договора уступки права аренды от 28.06.2010 не оспорена в установленном порядке.

Кроме того, судами установлено, что соглашение о перемене лица на стороне арендатора от 01.09.2006, договор уступки прав требований от 25.05.2010 совершены между лицами, одно из которых является учредителем (участником) другого, а именно: товарищество «Загородный дом» является участником общества «Поле», что подтверждено выписками из Единого государственного реестра юридических лиц.

С учетом изложенного, а также установив ничтожность договора уступки права аренды от 28.06.2010 и, соответственно, отсутствие у общества «Зеленая долина» прав арендатора земельного участка, суды, принимая во внимание нахождение этого участка во владении истца, пришли к обоснованному выводу о нарушении прав и законных интересов товарищества «Снежинка» сохранением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды ответчика, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования*.

Довод общества «Зеленая долина» о непривлечении к участию в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, был предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонен со ссылкой на п. 53 постановления от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение*. Апелляционным судом правильно отмечено, что с учетом предмета и основания иска правомерность действий регистрирующего органа не являлось обстоятельством, подлежащим установлению по настоящему спору".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль