24.10.12г. был подписан договор купли-продажи квартиры.

222

Вопрос

24.10.12г. был подписан договор купли-продажи квартиры. Я являюсь покупателем по договору. Продавец- юридическое лицо. Деньги за квартиру мной уплачены в соответствии с условиями договора полностью до подписания Договора на расчетный счет продавца, что подтверждается платежками и актом о выполнении денежных обязательств. Квартиру продавец мне передал по акту передачи. Однако, по условиям Договора купли-продажи квартира, на момент подписания договора находилась в залоге и продавец взял на себя обязательство снять данное обременение в срок до 21 декабря 2012г. и потом зарегистрировать подписанный нами договор купли-продажи. Все доверенности с моей стороны оформлены. В настоящее время залог в отношении квартиры так и не снят и неизвестно когда будет снят, договор купли-продажи и переход права собственности на мое имя не зарегистрирован. И не смотря на то что я уже проживаю в этой квартире, она не оформлена в мою собственность и я не могу зарегистрироваться в ней по месту жительства. Какие в данном случае требования я могу выдвинуть продавцу квартиры в связи с неисполнением им, обязательств, взятых на себя по договору купли-продажи квартиры?

Ответ

В пункте 2 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

 

Согласно статье 25 Федерального закона «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

При этом надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ).

Следовательно, залогодателю нужно направить залогодержателю письмо с требованием (претензию) предоставить в регистрирующий орган необходимые для погашения договора ипотеки документы.

Поскольку покупатель квартиры (залогодатель) исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, то он может предъявить требования о погашении записи об ипотеке к регистрирующему органу при наличии соответствующих правовых оснований.

Он может подать иск о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган в отношении такого то имущества.

При этом ему нужно приложить доказательства, подтверждающие, что обязательства по оплате прекращены исполнением (платежное поручение, акт о выполнении денежного обязательства, акт передачи денег, расписка и проч.) (постановление ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2010 г. № А12-17187/2009 - определением ВАС РФ от 27 мая 2010 г. ВАС-6312/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

В данном деле залогодатель, полагая, что залогодержатель уклоняется от погашения регистрационной записи об ипотеке, подал исковое заявление к залогодержателю о прекращении ипотеки. Однако суд указал, что заявитель не представил доказательств того, что ответчик уклоняется от погашения регистрационной записи об ипотеке. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных требований. При этом отметил, что требование к залогодержателю о направлении в регистрирующий орган документов, необходимых для прекращения ипотеки, не может быть рассмотрено как предусмотренное законом действие, направленное на погашение записи об ипотеке.

Однако требования о погашении записи об ипотеке должны быть предъявлены к регистрирующему органу при наличии соответствующих правовых оснований, а не к залогодержателю.

Кроме того, Вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности (зарегистрировать право собственности на основании решения суда).

Дополнительно можем рекомендовать обратиться в полицию или прокурату с заявлением о мошеннических действиях со стороны организации-продавца.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Рекомендация: Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

"Итог сделки по купле-продаже недвижимости — переход объекта недвижимости в собственность покупателя, что подтверждается актом государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр). Поэтому один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости — процедура государственной регистрации. Покупатель в такой сделке — менее защищенная сторона, чем продавец. И именно покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. Юристу необходимо проследить, чтобы эти договоренности не нарушали требования законодательства и соответствовали интересам покупателя.*

Регистрация прав и регистрация договоров

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости — это два разных регистрационных действия.

Для некоторых сделок по купле-продаже недвижимости требуется только регистрация перехода права собственности, для других — обе эти процедуры. На практике это не составляет каких-либо неудобств, так как регистрирующий орган осуществляет две эти операции одновременно. Однако об этих отличиях нужно помнить, чтобы проверить, правильно ли были проведены регистрационные действия.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации только в тех случаях, которые прямо названы в законе для соответствующего вида недвижимости. Например, договор купли-продажи квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).* Договор купли-продажи земельного участка к таким случаям не относится — он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответственность продавца

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. Продавец обязан представить не только свои учредительные документы, но также и документы, касающиеся объекта недвижимости. А именно технический документ, позволяющий точно идентифицировать объект недвижимости (кадастровый паспорт).

Кроме того, продавец должен представить документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества. Чаще всего таким документом служит свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца. Однако если недвижимость оформлялась до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации), то у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.*

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.