Права на возводимое имущество

80

Вопрос

Организация намерена осуществлять продажу построенных ею ИЖД. Строительство проводилось за счет собственных средств. Право собственности на ИЖД и земельные участки под ИЖД за организацией зарегистрировано. По плану одновременно Покупатель должен был приобрести долю в праве общей долевой собственности на объекты общего пользования (газопровод, водопровод и т.п.) строительство которых пока не завершено полностью (нет разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, Акта ввода объектов в эксплуатацию, право собственности за застройщиком пока не зарегистрировано и т.п.). Строительство линейных объектов производилось на земельных участках, находящихся у застройщика на праве краткосрочной аренды (на период строительства). Можно ли включить в договор купли-продажи ИЖД условие об обязательности заключения в будущем договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объекты общего пользования (газопровод, водопровод и т.п.). Насколько это условие будет законно. Как поступить, если в будущем (несмотря на наличие этого условия) покупатель будет отказываться от заключения такого договора».

Ответ

Как следует из рассматриваемой ситуации, правами на возводимое имущество общего пользования (сети э/снабжения, газоснабжения, водопровод)обладает застройщик. Поскольку данное имущество обеспечивает функционирование индивидуальных жилых домов, законом не запрещено включить в договор купли-продажи жилого дома условие о приобретении доли в праве на данное имущество, после его создания

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Гражданский законодательством РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если покупатель уклоняется от заключения основного договора, продавец может подать иск о его понуждении (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.08 № А43-24795/2007-2-633). Такое требование надо предъявить в пределах срока, установленного для заключения основного договора, иначе иск подлежит отклонению (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.12.08 № А82-2709/2008-43).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что включение в договор условия о заключении в будущем договора о приобретении доли в праве на общее имущество (инженерные коммуникации) не запрещено законом. В случае уклонения стороны от заключения данного договора, другая сторона вправе в судебном порядке предъявить иск о понуждении к заключению договора, но в пределах срока, установленного для заключения основного договора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Реализация изготовленного товара может быть и куплей-продажей, и смешанным договором;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.*

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону...»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.