Арендатор хочет сдать ряд помещений в субаренду

14

Вопрос

Ситуация: арендатор арендует помещения всего этажа в здании на основании зарегистрированного договора аренды сроком на 10 лет. На этом этаже была реконструкция, кадастровый инженер описал новые помещения, после чего были внесены изменения в кадастр недвижимости и государственный реестр прав на недвижимость. Арендатор хочет сдать ряд помещений в субаренду на срок более 1 года.Вопрос: должны ли арендодатель и арендатор внести изменения в договор аренды в части объекта аренды и описать помещения по новым документам тех. учета и его зарегистрировать. Ссылка на судебную практику обязательна.

Ответ

Ряд судебной практики в данном случае сходится во мнении, что стороны аренды должны внести изменения в договор аренды, т.к. предмет аренды в результате реконструкции изменился (площадь и т.д.) – см. Постановление ФАС ЦО от 11.05.2010 № А14-16637/2009.

Однако существует мнение, что факт проведения реконструкции в арендуемом помещении не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды, запись об аренде внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект – см. Постановление 18 ААС от 18.10.2011 № А07-4149/2011, Постановление ФАС УО от 14.02.2012 № А07-4149/2011 (данные акты были приняты в период действия утративших силу в настоящее время Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 18 ААС от 18.10.2011 № А07-4149/2011

«В качестве основания для государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды помещения в пользу Усманова М.Ш. заявителем было представлено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу № А07-13323/2009.

Между тем, в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу № А07-13323/2009отсутствует вывод о прекращении арендных отношений с Усмановой М.Ш., суд в решении указал только на то, что невозможно обязать предоставить ИП Усмановой помещение, определенное в договоре аренды от 01.10.2004 № 175, в связи с проведенной реконструкцией объекта.

Также из содержания решения по делу № А07-13323/2009 невозможно установить каково было содержание реконструкции.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что в компетенцию регистрирующего органа не входит проведение анализа содержания мотивировочной части судебного акта с целью выявления установления (или неустановления) судом тех или иных обстоятельств (в данном случае – факта «гибели» помещения, переданного в аренду Усмановой М.Ш.). Резолютивная часть указанного судебного акта, как указано выше, выводы о прекращении договорных отношений не содержит.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что в рамках названного дела рассматривались требования ИП Усмановой к ЗАО «Управление активами» об обязании предоставить помещение на втором этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, площадью 1241,8 кв. м, указанного не в договоре аренды от 01.10.2004 № 175, а в дополнительном соглашении к нему, на которое имеется ссылка в решении суда.

Иные документы, подтверждающие прекращение арендных отношений по договору аренды от 01.10.2004 № 175, заявителем в регистрирующий орган представлены не были.

Кроме того, пунктом 26 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 № 113, определено, что в соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП актуальные записи специальных частей подраздела III раздела ЕГРП на ранее существовавший объект переносятся в специальные части подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества. В листах специальных частей подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества, проставляется дата заполнения этих листов. В графе «Номер регистрации» указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу «Особые отметки регистратора» после слов «Дата регистрации». В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права, указываются сведения о ранее существовавшем объекте недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28-35Правил ведения ЕГРП, а также его кадастровый (условный) номер.

На основании пункта 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Запись об аренде вносится в подраздел III-1.

Следовательно, запись об аренде подраздела III-1, внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.