Между Застройщиком и физ лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры

32

Вопрос

Между Застройщиком и физ лицом (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. От Застройщика (по Договору он назывался Продавец) действовал Агент (он подписывал Договор и в преамбуле звучало, что он действует от лица и в интересах Застройщика). То есть в соответствии со ст. 1005 ГК РФ все права и обязанности по этому договору приобрел Застройщик (Продавец). Сейчас в суде общей юрисдикции рассматривается спор между физ лицом (Покупателем по указанному предварительному Договор) и его женой (он истец). Требования: о разделе совместно нажитого имущества и признании истца стороной по вышеуказанному предварительному Договору. Истец в первой инстанции заявила ходатайство о запрете совершения регистрационных действий в отношении квартиры, которая являлась предметом указанного предварительного Договора. Суд отказал. Была подана жалоба во вторую инстанцию, и апелляция удовлетворила это ходатайство. При этом в судебный процесс был привлечен только Агент (как Третье лицо), а Застройщик (он же Продавец) в процесс не привлекался. Вопрос: нарушены ли нормы закона и права Застройщика (Продавца) вынесенным второй инстанцией определением о запрете совершения рег действий с данной квартирой? Ведь по предварительному Договору сначала право соб-ти приобретает Застройщик (Продавец), и только потом он его передает Покупателю. Не нарушаются ли права Застройщика вышеуказанным определением суда второй инстанции? 

Ответ

да, нормы закона и права застройщика нарушены. Согласно ст.139 ГПК РФ обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Мерами по обеспечению иска могут быть, в том числе, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства (ст.140 ГПК РФ).

Предметом предварительного договора является не передача продавцом в собственность покупателя объектов недвижимости, а обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи имущества, которое к моменту заключения основного договора будет приобретено в собственность продавцом.

Учитывая то обстоятельство, что квартира не является совместно нажитым имуществом (ст.34 СК РФ), право собственности еще не перешло ни к физ.лицу, ни даже к застройщику, обязательство по передаче квартиры покупателю также не возникло, указанная в вопросе квартира не может являться предметом спора между физ. лицом и его супругой, что исключает вывод о том, что непринятие мер по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия с квартирой на момент, когда основной договор купли-продажи еще не заключен, может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Кроме того, запрет на производство регистрационных действий необоснованно нарушает права застройщика на приобретение права собственности на квартиру (ч.2 ст.8.1 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Статья 139. Основания для обеспечения иска

По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда*.

Статья 140. Меры по обеспечению иска

1. Мерами по обеспечению иска могут быть:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;

3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора*, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;».

  1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
  2. Постановление 13 ААС от 16.10.2015 №А56-20881/2015

«Учитывая то, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является лишь заключение сторонами в будущем основного договора и который не может в отличие от основного договора являться основанием для понуждения сторон передать объект купли-продажи и уплатить за него согласованную сумму*, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом факта возникновения у него убытков в виде упущенной выгоды в заявленном размере, рассчитанном истцом, исходя условий еще не заключенного сторонами основного договора купли-продажи».

23.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.