Предварительный договор купли-продажи недвижимости

142

Вопрос

Между продавцом и покупателем был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости. Покупатель внёс задаток. Однако в дальнейшем сам договор заключён не был. Покупатель подал иск в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. В процессе стороны пришли к взаимному согласию заключить договор. Оформить это решили мировым соглашением. Какие условия должны быть обязательно включены в данное мировое соглашение? Обязательно ли определять, как учитывается сумма задатка? Нужно ли в дальнейшем заключать договор купли-продажи, или для регистрации права собственности достаточно мирового соглашения? Можно ли в мировом соглашении указать другие условия, чем те, которые были в предварительном договоре, в частности сумма?

Ответ

Согласно пунктам 1, 2 ст. 140 АПК РФ, мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающих полномочия представителя.

2. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.

В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, о распределении судебных расходов и иные условия, не противоречащие федеральному закону.

Исходя из вышеизложенного, стороны вправе заключить мировое соглашение, предметом которого будет заключение договора купли-продажи недвижимости в будущем, а также мировое соглашение, по которому осуществляется передача недвижимости и оплата.

И в том и а другом случае, уплата задатка по спорному договору должна быть отражена в мировом соглашении. Также подлежат включению в мировое соглашение все существенные условия договора купли-продажи.

В мировом соглашении стороны вправе указать иные условия, чем те, которые были в предварительном договоре, в частности может быть указана иная сумма.

Согласно позиции Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

Таким образом, если по условиям мирового соглашения одна сторона передает недвижимое имущество, а другая сторона принимает и оплачивает, такое мировое соглашение будет служить основанием для регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПО от 14.03.2013 №№ А12-8285/2012, Ф06-11429/2012

"Согласно позиции Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

Как следует из пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 указанного Закона.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту*, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Суд пришел к выводу, что решением Центрального районного суда г. Волгограда от 08.12.2011 установлены все случаи перехода прав на имущественный комплекс Центрального стадиона с момента его создания (строительства) и до момента его передачи в собственность ООО «Дарси», из чужого незаконного владения которого данное имущество и было истребовано в собственность Волгоградской области и города-героя Волгограда.

Суд указал, что согласно определению Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.02.2012 по делу № А22-115/2012 о наложении ареста на имущественный комплекс Центрального стадиона, на котором ответчик строил свои доводы, Управлению было запрещено регистрировать лишь сделки с указанным объектом, тогда как право собственности Волгоградской области и города-героя Волгограда на имущественный комплекс Центрального стадиона было зарегистрировано не на основании какой-либо сделки, а на основании вышеуказанного решения Центрального районного суда г. Волгограда от 08.12.2011 по делу № 2-7982/11.

Суд пришел к выводу, что запрет, установленный определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.02.2012 по делу № А22 ? 115/2012, при регистрации права собственности Волгоградской области и города-героя Волгограда на имущественный комплекс Центрального стадиона, не распространялся на данное регистрационное действие и, следовательно, оспоренные действия Управления полностью соответствовали действующему законодательству".

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 06.04.2009 № А60-29691/2008

3. Рекомендация: В каких случаях стороны могут заключить мировое соглашение и как это сделать

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.