Можно ли заключить договор аренды на срок 11 месяцев

37

Вопрос

Можно ли заключить договор аренды на срок 11 месяцев, но в условиях договра прописать, что договор заключен с 01 августа 2016 по 30 июня 2017, и в последующим заключить долгосрочный договор на срок три года, но оплату произвести сразу за три года? Как это можно отразить в договоре

Ответ

Можно включить в договор следующее условие: «Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения». Или: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».

Условие об оплате можно вообще не прописывать, или прямо указать, что выплачивает арендную плату по договору авансом, за три года сразу.

Второй вариант. Наряду с долгосрочным договором аренды заключить краткосрочный договор аренды, в котором будет указано, что он прекращает свое действие в день государственной регистрации долгосрочного договора.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

«Чтобы получить арендную плату за период до момента государственной регистрации договора, арендодатель может воспользоваться одним из перечисленных ниже способов.

1. Можно включить в договор следующее условие: «Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения». Или: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».*

В этом случае арендодатель сможет рассчитывать на получение платы за пользование помещением в размере, предусмотренном в договоре, не с момента заключения договора, а с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Однако такое условие не означает, что непосредственная обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникла ранее заключения договора, а означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества арендодателя до момента заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма № 66).

Таким образом, если объект недвижимости был передан арендатору по акту еще до заключения договора аренды, а в договоре содержится приведенное выше условие, то арендодатель вправе будет в дальнейшем взыскать с арендатора в судебном порядке долг по арендной плате. Однако во взыскании штрафных санкций за образовавшуюся в этот период задолженность (с момента оформления акта и до даты вступления договора в силу) ему будет отказано.

2. Можно наряду с долгосрочным договором аренды заключить краткосрочный договор аренды, в котором будет указано, что он прекращает свое действие в день государственной регистрации долгосрочного договора.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11.*

Перед подписанием договора арендодателю необходимо уведомить арендатора, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС) или нет.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендодателю целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Поэтому есть риск, что арендатор на такое условие не согласится.

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. Здесь нужно иметь в виду, что в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС дополнительно к уплате стоимости аренды.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что арендодатель не может взыскать с арендатора суммы НДС, если он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли в него сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении было указано, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя сумму НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес в составе предусмотренных договором платежей сумм налога на добавленную стоимость, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды установили, что в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако, как указали суды, оплата цены сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем. Поскольку арендатор свою обязанность не исполнил, исковые требования должны быть удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

В договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) есть прямое указание на то, что установленная в нем ежемесячная плата не включает в себя сумму НДС.

Начисление дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС предусмотрено впункте 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ. Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Однако организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно проинформировал арендатора о том, что он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей без выделения сумм НДС. Соответственно, арендодатель НДС в бюджет не перечислял.

Таким образом, арендодатель необоснованно предъявил суммы НДС к взысканию с арендатора.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в удовлетворении исковых требований (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

В интересах арендодателя включить в договор условие о том, что арендатор вносит арендодателю денежную сумму в качестве обеспечительного платежа. Такое условие выгодно арендодателю, поскольку гарантирует его интересы на тот случай, если арендатор ненадлежащим образом будет исполнять условия договора.

Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую вносит одна сторона в пользу другой стороны в обеспечение денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Размер обеспечительного платежа обычно равен сумме месячной арендной платы за объект аренды.

Пример условия договора аренды об обеспечительном платеже

«Одновременно с первым платежом Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя депозит в размере суммы месячной арендной платы в соответствии с условиями настоящего Договора.

Депозит в размере месячной арендной платы является обеспечительным платежом и означает денежную сумму, уплачиваемую Арендатором в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств последнего по настоящему Договору и зачитываемую по письменной просьбе Арендатора в счет исполнения его обязательств по уплате суммы арендной платы за последний месяц срока аренды».

Если арендатор предложит включить в договор условие о том, что на сумму обеспечительного платежа можно начислить проценты по статье 317.1 Гражданского кодекса РФ, то на такое условие не нужно соглашаться. Дело в том, что арендатор не сможет начислить такие проценты на сумму обеспечительного платежа, если только иное прямо не будет указано в договоре (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). В противном случае размер процентов может быть сопоставим с суммой полученного обеспечительного платежа.

Подробнее об обеспечительном платеже см. Обеспечительный платеж: понятие и применение на практике.

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с "01" августа 2011 года по "30" июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)».

19.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.