Юридическое лицо занимает площадь в многоквартирном доме.

210

Вопрос

Юридическое лицо занимает площадь в многоквартирном доме. Документов на праве собственности и перевода жилого помещения в нежилое нет, данных о правке собственности нет - в регистрирующих органах, администрации и БТИ. На основании каких документов можно обратиться в суд для взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг?

Ответ

На основании п.п.1, 2 ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст.154 данного Кодекса).

Однако в рассматриваемом вопросе не ясно, кто является собственником жилого помещения, и на каком правовом основании данным помещением пользуется организация (аренда, безвозмездное пользование), и является ли данное имущество бесхозяйным.

Между тем, в Постановлении ФАС УО от 31.05.2010 № Ф09-3984/10-С5 сделан вывод, что если управляющая компания понесла затраты на содержание и эксплуатацию имущества при недоказанности возмещения соответствующих расходов арендатором нежилого помещения, имеются правовые оснований для взыскания с ответчика долга.

Однако, при разрешении данного вопроса необходимо учитывать правовую позицию выраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10, в котором суд отменил судебные акты по делу и отказал в иске о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории, так как суды трех инстанций неправильно применили нормы ст.210 ГК РФ, а также жилищного законодательства, поскольку непосредственно на арендатора имущества в силу положений ст.ст.161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли

В частности, ссылаясь на данную правовую позицию, в Постановлении ФАС СКО от 03.02.2012 № А63-3747/2011, указано: «Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут. Из материалов дела видно, что договор на содержание общего имущества стороны не заключали.

Ссылка судов на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 2.2.3 и 2.2.9 договора аренды, является несостоятельной, поскольку этот договор регулирует отношения комитета (собственника нежилых помещений в многоквартирном доме) и предпринимателя (арендатора). Из буквального толкования данных пунктов следует, что предприниматель обязан заключить договоры на тепло-, водо-, энергоснабжение, нести все расходы по содержанию санитарно-технического оборудования, инженерных коммуникаций, находящихся в арендуемых помещениях, участвовать в долевых расходах по ремонту фасада здания и содержанию прилегающей территории. Договор аренды не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица (общества) обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества. В силу Закона обязанность возмещать расходы на содержание общего имущества возложена на собственника, общество и предприниматель соответствующего договора не заключали, в связи с чем у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска...».

Таким образом, исходя из данной правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ следует, что управляющая компания может предъявить иск о взыскании расходов на содержание имущества только собственнику помещения.

Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество).

В Постановлении ФАС УО от 15.10.2012 №№ А50-22909/2011, Ф09-9227/2012, судом сделан вывод о возможности взыскания с муниципального образования убытков за вынужденное содержание эксплуатационной организацией бесхозяйного имущества, поскольку независимо от того, принималось или нет бесхозяйное имущество в муниципальную собственность, собственником данного имущество является именно муниципальное образование в силу закона (иной собственник, законный владелец в данном случае отсутствует).

Однако в рассматриваемой ситуации неизвестно, является ли данное имущество бесхозяйным.

На основании вышеизложенного, в связи с тем, что возможно общество использует жилое помещение без правовых оснований и не производит оплату за содержание имущества (что приводит к убыткам УК), может являться основанием для обращения с иском в арбитражный суд об обязании освободить занимаемые помещения и взыскать неосновательное обогащение. Положительная судебная практика по аналогичному делу со схожими обстоятельствами выражена в Постановлении ФАС СКО от 25.03.2009 № А15-1278/2008.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10

«Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось.

При данных обстоятельствах оспариваемые судебные акты согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…*»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.