Изменение условий договора аренды

20

Вопрос

Между организациями заключен договор аренды. арендодатель направил арендатору доп. соглашение к договору и расчет арендной платы. арендатор с расчетом не согласился, не подписал его, однако арендную плату в размере, указанном в расчете уплатил, и обратился в суд с требованием признать расчет недействительным. правомерны ли действия арендатора в части обращения в суд о признании не подписанного им, но оплаченного расчета недействительным?

Ответ

Да, действия арендатора правомерны. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Т.о., если в договоре не установлено право арендодателя менять размер арендной платы в одностороннем порядке, и арендатор не подписал дополнительное соглашение, то арендодатель не вправе требовать от арендатора повышенную оплату.

Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Арендатор может потребовать вернуть излишне уплаченные денежные средства как ошибочно перечисленные.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

«Что необходимо учитывать арендатору, если размер арендной платы установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.

Размер арендной платы может быть изменен:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  • в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.

1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.*

Если в договоре будет указано лишь на то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10. Подробнее об этом см. Митина И.С. Как выиграть спор о повышении арендной платы.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в удовлетворении иска о взыскании задолженности, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке*

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы был установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями. Далее арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы. Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).

Представляется, что в данном случае суд встал на сторону арендатора главным образом по следующим основаниям:

  • установив в договоре право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
  • в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения возможны лишь по соглашению сторон.

Указанные обстоятельства также необходимо учитывать арендатору при возникновении спора о повышении арендной платы».

18.08.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.