ООО владеет на праве собственности в офисном нежилом здании несколькими объектами

112

Вопрос

ООО владеет на праве собственности в офисном нежилом здании несколькими объектами недвижимости - частями здания (этажами, частями этажей). У каждого объектасвой кадастровый номер, и на каждый объект у ООО имеется отдельное свидетельство о собственности. Может ли ООО объединить все объекты в один объект, на которое оформить единое? Какие тут действуют законы и нормативные акты?

Ответ

Объединение частей здания в единый объект в ряде случаев допускается.

Дело в том, что Закон о кадастре не содержит запрета на описание совокупности смежных помещений, расположенных в здании или сооружении, в качестве одного объекта недвижимости - помещения. При этом вновь образуемое (создаваемое) помещение согласно ч.7 ст.27 Закона о кадастре должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении). Таким образом, собственник помещений может сформировать из помещений один объект (помещение) и поставить его на учет в ГКН, для чего необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого помещения, который изготавливает кадастровый инженер.

После постановки объединенного помещения на кадастровый учет, следует обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРП. И хотя Росреестр часто отказывает во внесении данных изменений, указывая, что право собственности на объединенный объект необходимо повторно регистрировать, судебная практика с этим не соглашается. К примеру, в Постановлении АС ПО от 03.06.2016 № А55-15710/2015 суд пришел к выводу, что объединив части объекта недвижимости в единый объект и поставив его на кадастровый учет, собственнику помещений не требовалось повторно регистрировать право собственности, в связи с чем, Росреестр должен был внести соответствующие изменения в ЕГРП без повторной регистрации права собственности общества на единый объект недвижимого имущества, образованный в результате объединения его частей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС ПО от 03.06.2016 № А55-15710/2015

«Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – ООО «Вариант», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), изложенного в сообщении от 02.07.2015№ 63/009/500/2015-5167; понуждении Управления Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись за правообладателем (собственником) ООО «Вариант» об изменении сведений об объекте недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 2 623,5 кв.м, 2 этаж, комнаты №№ 2, 4, 7, 8, кадастровый номер 63:09:0101160:3550, адрес объекта: Самарская область, г.Тольятти, ул. Революционная, д.5; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 26.05.2016 был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 31.05.2016.

После перерыва судебное заседание продолжено 31.05.2016 в 12 часов 00 минут в том же составе.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ООО «Вариант», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Вариант» на праве собственности принадлежат нежилые помещения на 2 этаже, состоящие из комнаты № 2 площадью 19,50 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101160:3473, комнат №№ 7, 8 общей площадью 23,50 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101160:3483, комнаты №4 площадью 2580,50 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101160:3525, расположенные по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Революционная, д.5, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации.

Вышеуказанные помещения были объединены без каких-либо конструктивных изменений в единой помещение общей площадью 2 623,5 кв.м, которое было поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:09:0101160:3550.

ООО «Вариант» 21.05.2015 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в ЕГРП об объектах недвижимости в связи с постановкой на кадастровый учет нежилого помещения общей площадью 2 623,5 кв. м, состоящего из комнаты № 2 площадью 19,50 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101160:3473, комнаты №4 площадью 2580,50 кв. м с кадастровым номером № 63:09:0101160:3525, комнат №№ 7, 8 общей площадью 23,50 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101160:3483, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Революционная, д.5.*

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 02.07.2015 № 63/009/500/2015-5167 отказало заявителю в совершении указанных регистрационных действий на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку в результате объединения вышеуказанных помещений было образовано новое нежилое помещение площадью 2623,5 кв.м, которое является вновь поставленным на государственный кадастровый учет объектом с присвоением ему нового кадастрового номера 63:09:0101160:3550, в связи с чем внесение изменений в ЕГРП невозможно.

Общество, полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Самарской области не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.*

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что при объединении спорных помещений прекратилось их существование как единиц кадастрового учета, а не как объектов недвижимости, являющихся частями единого объекта недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы в установленном законом порядке и данное право не прекратилось, руководствуясь пунктами 6 и 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктами 32, 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 № 765 (далее – Правила ЕГРП), пришли к выводу, что объединив части объекта недвижимости в единый объект и поставив его на кадастровый учет, собственнику помещений не требовалось повторно регистрировать право собственности, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области должно было внести соответствующие изменения в ЕГРП без повторной регистрации права собственности общества на единый объект недвижимого имущества, образованный в результате объединения его частей.

Поскольку у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для отказа в совершении указанных регистрационных действий, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что требования ООО «Вариант» подлежат удовлетворению.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют нормам действующего законодательства и сложившейся судебной практике, судебной коллегией отклоняется.

Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав.

При этом из абзаца 2 пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что при изменении сведений об объекте недвижимого имущества, уточненные сведения о таком объекте вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта объекта с новыми сведениями о таком объекте.

Пунктом 68 Правил ЕГРП предусмотрено, что запись об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него.

К таким сведениям относятся в том числе перемена фамилии, имени, отчества физического лица, изменение наименования юридического лица, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п. (если запись подраздела I Единого государственного реестра прав в соответствии с пунктом 29 настоящих Правил содержит сведения об объекте, требующие изменения).

Таким образом, перечень сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него, не является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что объединение помещений произошло по инициативе собственника без каких либо конструктивных изменений, в результате проведения технического и кадастрового учета, учитывая, что такое объединение не влечет прекращения права собственности общества на части единого объекта недвижимости, пришли к обоснованному выводу, что в данном случае изменения в ЕГРП вносятся регистрирующим органом без дополнительного представления собственником заявления о государственной регистрации права собственности на единый объект недвижимости и прекращении права собственности на части единого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ООО «Вариант» обоснованы и подлежат удовлетворению*».

16.08.2016

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.