Общество является арендатором 90% помещений в здании

67

Вопрос

Ситуация: Общество является арендатором 90% помещений в здании, собственником которого является РФ, на основании договора аренды, заключенного в 2000 году без проведения торгов. Общество имеет намерение сдать часть арендуемых помещений в субаренду. Согласие ТУ Росимущества на субаренду имеется.Кроме того, в 2010 году здание включено в реестр выявленных объектов культурного наследия. Договор аренды не содержит охранных обязательств общества. Вопросы:1. нужно ли проводить оценку стоимости права пользования помещением на условиях договора субаренды; 2. нужно ли включать в договор субаренды между обществом и субарендатором обязательства последнего по выполнению требований пунктов 1-3 ст. 47.3 ФЗ об объектах культурного наследия. Ссылка на судебную практику обязательна.

Ответ

Судебная практика исходит из того, что при заключении договоров субаренды муниципального или государственного имущества проведение оценки объекта является обязательным – см. Постановление АС ЗСО от 05.02.2016 № А26-9761/2014. Однако в данном случае рассмотрен спор, когда передача имущества в субаренду осуществлялась на торгах. Если имеются основания для передачи имущества в субаренду без торгов, оснований для обязательной оценки права субаренды не усматривается (ст.8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

При этом, в договор субаренды можно включить условия о соблюдении субарендатором требований ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ. Дело в том, что в случае если к моменту заключения договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, не оформлены охранные документы, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные п.п.1 - 3 ст.47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ - см. также «Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства», «Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия о его охранном обязательстве».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства

«2. Расторжение договора.

Арендодатель может потребовать расторгнуть договор в двух случаях.

Арендатор передал объект в субаренду без разрешения.

Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора ввиду неправомерной передачи объекта культурного наследия в субаренду, в том числе без оформления охранного обязательства соответствующего субарендатора.

При этом арендатору необходимо иметь в виду случай, когда он не обязан подписывать охранное обязательство, а значит, и не обязан его подписывать субарендатор.*

Пример из практики: суд удовлетворил требование о досрочном расторжении договора аренды, в том числе потому, что арендатор передал помещения в субаренду без письменного разрешения органа охраны объектов культурного наследия (в т. ч. без оформления охранного обязательства соответствующего субарендатора)

Между социально-культурным объединением «И.» (арендодатель) и межотраслевым объединением по туристским и коммерческим связям «Ин.» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор имел право сдавать помещения в субаренду.

Впоследствии между «Ин.» (как пользователем) и Минкультуры РСФСР (госорганом) в 1991 году было подписано охранное обязательство. В соответствии с ним пользователь обязался не сдавать памятник (помещения) в аренду другим организациям без письменного разрешения госоргана.

Письмом Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) потребовал от арендатора в срок 10 рабочих дней представить документы, подтверждающие согласие органа охраны объектов культурного наследия федерального значения на передачу помещений в субаренду (поскольку у Комитета имелись факты незаконной передачи арендатором помещений в субаренду).

Указанное требование не было выполнено арендатором, в связи с чем Комитет обратился к нему с иском о расторжении договора аренды и выселении.

Суд иск удовлетворил, указав на существенные нарушения условий договора аренды: неисполнение арендатором предписаний по устранению нарушений в установленный срок, длительность этого неисполнения, утрата охраняемого элемента, передача арендатором в нарушение охранного обязательства помещений в субаренду без письменного разрешения органов охраны объектов культурного наследия (доказательства наличия таких разрешений арендатор не представил).

Как указал суд, последнее условие охранного обязательства (запрет передачи помещений в субаренду без разрешения) соответствует требованиям статьи 55 Закона об ОКН, в силу пункта 5 которой обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Указанные требования распространяются и на договоры субаренды.

В суде был подтвержден факт неоднократной сдачи помещения в краткосрочную субаренду без получения разрешения. «Эти нарушения суд квалифицировал в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, так как арендодатель в результате этих действий арендатора в значительной степени лишался того, на что рассчитывал при заключении договора, учитывая статус помещений как объекта культурного наследия, – обеспечения сохранности объекта культурного наследия и соблюдения фактическими владельцами и пользователями установленного порядка его использования» (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2012 г. по делу № А56-72077/2011постановлением ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2013 г. по делу № А56-72077/2011 оставлено без изменения).

Арендатор объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, не исполнил условия охранного обязательства

Закон предусматривает существенное условие договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности. Арендатор по такому договору обязан провести работы по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи ОКН в аренду. В этот срок уже включен срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, который не должен превышать двух лет со дня передачи его в аренду.

Если арендатор не выполнит эти требования, то договор должен быть расторгнут.

Эти правила установлены в частях 4 и 5 статьи 14.1 Закона об ОКН.

3. Арендодатель может прекратить применять минимальную ставку арендной платы.

Такая ответственность может быть установлена региональным законодательством. Например, для арендаторов объектов культурного наследия г. Москвы в абзаце 4 пункта 2.5 постановления правительства Москвы от 24 января 2012 г. № 12-ПП «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии» указана минимальная ставка арендной платы, которая устанавливается арендатору за проведенные работы по сохранению арендованного объекта культурного наследия. Возможность установить такую льготу следует из статьи 14 Закона об ОКН. Однако если объект окажется в неудовлетворительном состоянии, то арендатор понесет ответственность в виде прекращения такой льготы.

4. Арендодатель может привлечь арендатора не только к договорной ответственности в рамках охранного обязательства, но и к административной ответственности за нарушение его условий.

Это возможно, поскольку договорная ответственность не исключает административную ответственность.

Пример из практики: суд отказал в признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности, указав, что ее можно применить вместе с договорной ответственностью

Между комитетом по культурному наследию (далее – ККН) и комитетом по управлению имуществом (далее – КУ) было заключено охранное обязательство на здание. В ходе внеплановой проверки ККН установил, что ремонтные работы, предусмотренные в акте (приложении к охранному обязательству, далее – Акт), КУИ не произвел. В связи с этим ККН постановлением привлек КУИ к административной ответственности, предусмотренной статьей 18 Кодекса Ульяновской области об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 25 000 руб.

КУИ обратился с заявлением в суд о признании незаконным и об отмене данного постановления.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование КУИ, посчитал, что административная ответственность за нарушение условий охранного обязательства применяться не может, поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения (а значит, наказание должно быть ограничено лишь взысканием неустойки за нарушение охранного обязательства).

Президиум ВАС РФ посчитал данный вывод ошибочным и отказал в иске, сославшись на статью 61 Закона об ОКН, согласно которой за нарушение этого закона должностные лица, физические и юридические лица несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством РФ. Поэтому невыполнение в установленный срок работ по ремонту ОКН, указанных в Акте, влечет как административную, так и иную юридическую ответственность (постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. № 18125/10 по делу № А72-18405/2009).

Как арендатору избежать ответственности

Несмотря на установленную в охранном обязательстве договорную ответственность, ее можно избежать при наличии определенных обстоятельств (например, когда на момент обращения в суд с иском арендодатель уже не являлся стороной охранно-арендного договора).

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске к арендатору о взыскании с него штрафа за нарушение условий охранно-арендного договора, поскольку на момент обращения в суд арендодатель уже не являлся стороной договора. Суд отметил, что арендодатель вправе предъявить арендатору санкции только на основании нового охранного обязательства, которое на момент подачи иска еще не было заключено

Между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры.

Москомнаследие обратилось в суд с иском о взыскании с арендатора штрафа за нарушение условий охранно-арендного договора, поскольку арендатор установил камеры видеонаблюдения без разрешения на производство работ.

Суд установил, что на основании дополнительного соглашения арендодатель в лице Комитета по наследию города Москвы (Москомнаследия) был заменен на Департамент имущества города Москвы.

Во исполнение условий данного соглашения между арендатором и Москомнаследием на объект аренды было заключено новое охранное обязательство.

Исходя из этих обстоятельств суд в иске отказал, поскольку на момент обращения в суд Москомнаследие стороной охранно-арендного договора в редакции дополнительного соглашения не являлось и вправе было предъявить арендатору санкции только на основании нового охранного обязательства, которое на момент подачи иска еще не было заключено (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2011 г. № 09АП-147/2011 по делу № А40-88183/10-105-780)».

11.08.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.