Права на участок

11

Вопрос

Имеется земельный участок общей площадью 6000 м.кв. Данный земельный участок находится на правах аренды у ИП. ИП владеет на праве собственности движимым объектом - «комплексная трансформаторная подстанция», который размещен на данном земельном участке. ИП продает юридическому лицу «комплексную трансформаторную подстанцию». Каким образом, и в каком порядке возможно предоставление арендуемого ИП земельного участка, на котором установлена «комплексная трансформаторная подстанция» юридическому лицу для пользования «КТП»?

Ответ

В данном случае, ИП может рассмотреть вариант уступки права аренды земельного участка юридическому лицу. Однако возможность уступки права зависит от статуса участка (публичная, частная собственность) и условий договора аренды.

Дело в том, что при продаже движимого имущества, к его покупателю не переходит автоматически право аренды участка, как в случае с недвижимостью – см. например «Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды».

Таким образом, передача прав на земельный участок осуществляется в общем порядке – например, путем уступки права аренды. Возможность уступки зависит от условий договора и статуса участка. К примеру, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п.9 ст.22 ЗК РФ) – см. «Договор уступки права аренды земельного участка», «Как уступить право (требование)».

Если же арендатор участка не хочет в полном объеме уступать свои права на участок, то покупатель движимого имущества может пользоваться участком на условии сервитута. Порядок установления сервитутов в отношении публичных участков установлен в ст. ст. 39.23 – 39.26 ЗК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор уступки права аренды земельного участка

«ДОГОВОР № 1

уступки права аренды земельного участка

г. Москва «27» февраля 2015 г.

ООО «Восток», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора
А.С. Глебовой, действующей на основании устава, с одной стороны и ООО «Альфа»,
именуемое в дальнейшем «Новый арендатор», в лице генерального директора А.В.
Львова, действующего на основании устава, с другой стороны заключили настоящий
договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА*

1.1. Руководствуясь пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, Арендатор после
предварительного уведомления Арендодателя обязуется передать Новому арендатору
права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (далее –
участок), заключенным между Арендатором и Арендодателем от 20 декабря 2014 г. № 1
(далее – Договор аренды), а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и
обязанности.

1.2. Местонахождение участка: МО, Дмитровский район, пос. Новый берег, ул. Северная.

1.3. Кадастровый план участка, кадастровый номер и иные характеристики участка
указаны в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.4. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

1.5. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в
течение 7 (Семи) дней с момента подписания настоящего Договора.

1.6. Передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом.

1.7. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы,
удостоверяющие его права, а именно:

1.7.1. Договор аренды участка от 20 декабря 2014 г. № 1 со всеми приложениями,
дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его
неотъемлемой частью;

1.7.2. выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;

1.7.3. свидетельство о государственной регистрации права Арендатора;

1.7.4. иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому
происходит уступка прав.

Арендатор обязан сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение
для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанным договорам
требования.

1.8. Размер платы за переуступку права аренды участка составляет 500 000 (Пятьсот
тысяч) руб., в том числе НДС.

1.9. Арендатор гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица
не имеют преимущественного права его покупки, его права или права Арендодателя на
участок не оспариваются, он под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о
возможности изменения назначения использования участка, о возможности изъятия
участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Арендная плата по договору аренды от 20 декабря 2014 г. № 1 составляет 50 000
(Пятьдесят тысяч) руб.

2.2. После переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер
арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента
подписания настоящего Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором и Новым
арендатором;

3.1.2. требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом
7 настоящего Договора.

3.2. Арендодатель обязан передать Арендатору или Новому арендатору участок в
состоянии, соответствующем условиям Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НОВОГО АРЕНДАТОРА

4.1. Новый арендатор имеет право:

4.1.1. использовать для собственных нужд имеющиеся на участке пресные подземные
воды, а также закрытые водоемы в установленном порядке в соответствии с
законодательством РФ;

4.1.2. иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и
насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

4.1.3. по истечении срока договора аренды участка имеет преимущественное право на
заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев,
установленных законодательством РФ;

4.1.4. осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные
законодательством РФ.

4.2. Новый арендатор обязуется:

4.2.1. использовать участок в соответствии с его целевым назначением и
принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не
наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

4.2.2. своевременно производить арендные платежи за землю, установленные пунктом 1.9
настоящего Договора;

4.2.3. не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв
на земле;

4.2.4 не нарушать права других землепользователей и природопользователей;

4.2.5. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ДОГОВОРА

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по
настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким
неисполнением убытки.

5.2. В случае просрочки оплаты виновная Сторона уплачивает потерпевшей Стороне пени
за каждый день просрочки в размере 0,2 процента от размера платежа, подлежащего
оплате.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав аренды, должна возместить
другой Стороне убытки, вызванные задержкой передачи прав.

5.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают Сторону, нарушившую
Договор, от исполнения обязательств в натуре.

5.5. В случае если выяснится, что участок был обременен правами третьих лиц, Новый
арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения
настоящего Договора.

5.6. При изъятии участка у Нового арендатора третьими лицами по основаниям,
возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому
арендатору понесенные убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной
стоимости участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на участок
третьими лицами.

5.7. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с
настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных
Новому арендатору прав и обязанностей.

5.8. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная
ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение
своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует
чрезвычайное и не предотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая
сила), под которыми понимаются запретные действия властей, гражданские волнения,
эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные
бедствия.

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих
исполнению обязательств по настоящему Договору одной из Сторон, она обязана
оповестить другую Сторону не позднее 2 (двух) дней с момента возникновения таких
обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору
переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они
совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то
представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон
являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами
друг другу в письменной форме.

7.3. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон либо в ином
порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам,
не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем
переговоров на основе действующего законодательства РФ.

8.2. В случае если спорные вопросы не будут урегулированы в процессе переговоров, они
разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и
действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до
расторжения настоящего Договора.

9.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны
руководствуются действующим законодательством РФ.

9.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, из которых один находится у Арендатора,
второй – у Нового арендатора, а третий – у Арендодателя.

9.4. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие приложения:

  • приложение 1 (Кадастровый план участка);
  • акт приема-передачи участка от 20 февраля 2015 г. № 1.

10. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Арендатор: ООО «Восток», адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, р/с
40702810400000001111 в АКБ «Надежный», к/с 30101810400000000222, ИНН 7708123456,
КПП 770801001, БИК 044583222, ОРГН 1234567890123, регистрационный номер в ФСС
России 00000001, ОКАТО – 45277571000.

Новый арендатор: ООО «Альфа», адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81, ИНН
6732000017, КПП 673201001, р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный», к/с
30101810400000000123, БИК 044585123.

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. При этом заключать новый договор аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка новому арендатору (третьему лицу) допускается в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В договоре аренды земельного участка стороны вправе предусмотреть иное. Это следует из пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В договоре уступки нужно указать следующие характеристики земельного участка: место его нахождения, кадастровый план, кадастровый номер, общую площадь участка, обременения участка, ограничения использования (при их наличии), разрешенное использование, разрешение на застройку участка, сведения о согласовании мест размещения объектов, использование соседних земельных участков, качественные свойства земли.*

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Это устанавливает пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ».

10.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.