Управляющей компании передают многоквартирный дом

226

Вопрос

Как Управляющей компании, нам передают в управление многоквартирный дом, в котором еще не все квартиры переданы в собственность граждан (т.е. договора управления не будет возможности заключить по каждой квартире, с каждым собственником). Застройщик ранее сам обслуживал этот дом и право устанавливающие документы на квартиру оформлял (регистрировал право) только перед продажей жилого помещения. Как нам правильно выстроить отношения по незаселенному жилью и какие документы истребовать на этапе передачи дома в управление?

Ответ

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Как указано в Определении ВАС РФ от 30.07.2010 № ВАС-10211/10 «Ссылка заявителя на отсутствие у истца договорных отношений с ответчиком в подтверждение довода об отсутствии у последнего обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием и обслуживанием спорных помещений отклоняется как противоречащая содержанию судебных актов, из которых следует, что основанием для частичного удовлетворения заявленных требований явилась часть 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, не связывающая обязанность органов местного самоуправления нести расходы по содержанию соответствующих помещений с наличием у указанных органов письменных договоров с организациями, обслуживающими соответствующие помещения.

Ссылка заявителя на отсутствие у ответчика зарегистрированного в установленном порядке права собственности на помещения в подтверждение довода об отсутствии у него обязанности нести расходы по их содержанию рассматривалась судом первой инстанции. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что права владения и пользования построенным объектом недвижимости фактически принадлежат ответчику с момента подписания передаточного акта и именно с этого момента последний имел право в установленном порядке обратиться с заявлением о государственной регистрации своего права...».

Данный вывод также подтвержден в Постановлении ФАС СКО от 02.10.2012 №№ А32-2175/2012, Ф08-5224/2012. Таким образом организация, являвшаяся застройщиком объекта, должна нести расходы по содержанию общего имущества и оплате коммунальных платежей за соответствующие жилые помещения, до момента передачи данных помещений собственникам. Данное бремя содержание имущества, не переданного застройщиком собственникам, рекомендуется отразить в двухстороннем письменном соглашении.

Относительно процедуры передачи дома, необходимо учитывать, что организация, ранее осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома должна передать техническую и бухгалтерскую документацию, так как с момента приемки-передачи дома в управление, именно управляющая компания несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации дома.

Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и техническую документацию, которая должна быть в управляющей организации.

К ней относится перечень документации, относящейся к документации длительного хранения в том числе:

— план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;

— акты приемки жилого дома от строительных организаций;

— акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

— схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо , электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

— паспорт лифтового хозяйства;

— паспорт на жилой дом и земельный участок.

В перечень документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят следующие документы:

— сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

— акты технических осмотров;

— протоколы измерения сопротивления электросетей.

В письме Минрегиона России от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» определено, при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем.. В данном письме также отражено, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24 и п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Управление многоквартирным домом. Какие риски несет управляющая компания;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • ПИСЬМО МИНРЕГИОНА РОССИИ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»

"Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со статьей 36 Кодекса, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества и от состава муниципальной (государственной) казны не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Такой учет не может являться основанием для требования о передаче многоквартирного дома по акту приема-передачи.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных (государственных) организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального (государственного) имущества и состоять в муниципальной (государственной) казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.

При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение...*"



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.