Претензия управляющей организации о взыскании денежных средств

292

Вопрос

01 мая 2013 года в адрес «государственного учреждения N» поступила претензия управляющей организации «ООО УК», о взыскании денежных средств, в размере 1 500 000 руб., как суммы, невыплаченной за содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по ул. Победы 25, за период с 25 ноября 2009 года по момент поступления претензии. Согласно договора безвозмездного пользования от 02 марта 2007 года «государственное учреждение N» арендует занимаемое нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, по ул. ААА 22, у собственника помещения «организации К». По условиям договора, «государственное учреждение N» обязано нести расходы на содержание имущества, включая коммунальные и иные платежи, осуществлять за свой счет обслуживание и капитальный ремонт. 25 ноября 2009 года общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Победы 25., был утвержден проект договора управления многоквартирным домом, в соответствии с которым управляющая организация «ООО УК», заключило с каждым собственником договор управления многоквартирным домом. По условиям данного договора, собственник помещения обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации «ООО УК» плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно площади помещения. В обоснование своих требований, управляющая организация «ООО УК» ссылалась на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации: ч. 5. ст. 46, ч. 3 ст. 45, п. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158; нормы Гражданского кодекса Российской Федерации: ст. 210, ст. 249, ст. 1102; п. 30 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491. Подлежат ли взысканию денежные средства с «государственного учреждения N» за содержание общего имущества в многоквартирном доме?».

Ответ

Обязательства по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома могут возникнуть у пользователя нежилого помещения (арендатора, ссудополучателя) в силу договорных обязательств.

На основании п.п.1, 2 ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст.154 данного Кодекса).

В силу п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом можно сделать вывод, что если управляющая компания понесла затраты на содержание и эксплуатацию имущества при недоказанности возмещения соответствующих расходов арендатором нежилого помещения, имеются правовые оснований для взыскания с ответчика долга (Постановление ФАС УО от 31.05.2010 № Ф09-3984/10-С5). Однако судебная практика по обозначенному вопросу неоднозначна.

Так, при разрешении данного вопроса необходимо учитывать правовую позицию выраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10, в котором суд отменил судебные акты по делу и отказал в иске о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории, так как суды трех инстанций неправильно применили нормы ст.210 ГК РФ, а также жилищного законодательства, поскольку непосредственно на арендатора спорного имущества в силу положений ст.ст.161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли

В частности, ссылаясь на данную правовую позицию, в Постановлении ФАС СКО от 03.02.2012 № А63-3747/2011, указано: «Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут. Из материалов дела видно, что договор на содержание общего имущества стороны не заключали.

Ссылка судов на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 2.2.3 и 2.2.9 договора аренды, является несостоятельной, поскольку этот договор регулирует отношения комитета (собственника нежилых помещений в многоквартирном доме) и предпринимателя (арендатора). Из буквального толкования данных пунктов следует, что предприниматель обязан заключить договоры на тепло-, водо-, энергоснабжение, нести все расходы по содержанию санитарно-технического оборудования, инженерных коммуникаций, находящихся в арендуемых помещениях, участвовать в долевых расходах по ремонту фасада здания и содержанию прилегающей территории. Договор аренды не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица (общества) обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества. В силу Закона обязанность возмещать расходы на содержание общего имущества возложена на собственника, общество и предприниматель соответствующего договора не заключали, в связи с чем у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска...».

Таким образом, исходя из данной правовой позиции следует, что управляющая компания может предъявить иск о взыскании расходов на содержание имущества только собственнику помещения. В силу того, что ссудополучатель по договору безвозмездного пользования помещением не является собственником помещения и не заключал соответствующие договоры о содержании имущества с УК, в удовлетворении исковых требований может быть отказано. Однако впоследствии, собственник нежилого помещения может предъявить ссудополучателю претензии, в части возмещения своих фактически понесенных расходов и невыполнения договорных обязательств ссудополучателем, по содержанию имущества общего пользования.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10

«Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось.

При данных обстоятельствах оспариваемые судебные акты согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…*»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.