Аренда, как крупная сделка

65

Вопрос

Может ли договор аренды быть признан крупной сделкой? Согласно закону об АО крупными могут быть сделки, направленные на приобретение, отчуждение или возможное отчуждение имущества АО, а договор аренды, не предусматривающий права выкупа, не направлен на отчуждение имущества, а предусматривает лишь временную передачу в пользование имущества. Необходимо понять, запрашивать ли у арендодателя решение совета директоров об одобрении крупной сделки? Для полноты информации хотелось бы добавить, что предметом договора является земельный участок и его стоимость почти равна размеру уставного капитала АО.

Ответ

Да, договор аренды может быть признан крупной сделкой. Да, необходимо запросить у арендодателя решение об одобрении крупной сделки.

Договор аренды может являться крупной сделкой для арендодателя в случае, если переданное помещение является значительной частью имущества юридического лица (пп.5 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28; п.40 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Постановление ФАС ПО от 19.01.2012 № А12-7355/2011; Постановление ФАС УО от 04.06.2012 № А60-26442/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: В каких случаях ООО должно одобрить сделку по правилам о крупных сделках

«Перед тем как совершить сделку между ООО и третьим лицом, нужно проверить, не требуется ли одобрить ее по правилам о крупных сделках.

Одобрение необходимо в каждом из двух случаев*:

  • сделка считается крупной по пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО);
  • устав предусматривает ситуации, при которых сделку нужно одобрить, даже несмотря на то, что закон не относит ее к крупной (п. 7 ст. 46 Закона об ООО).

Во втором случае понять, нужно ли одобрять совершаемую сделку, как правило, не сложно. Достаточно лишь проанализировать положения устава.

С первым случаем сложнее – необходимо определить*:

Если выяснится, что сделка крупная и исключений нет, то ее необходимо одобрить. Если этого не сделать, участник общества (иное управомоченное лицо) получит право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной (п. 5 ст. 46 Закона об ООО).

Внимание! Выводы, приведенные в настоящей рекомендации, не распространяются на сделки с заинтересованностью.

О том, в каких случаях ООО должно одобрить сделку по правилам о сделках с заинтересованностью, см. отдельную рекомендацию*.

Признаки крупной сделки

Крупная сделка всегда имеет два обязательных признака (п. 12 ст. 46 Закона об ООО). Если хотя бы одного из них нет, то сделка считается некрупной.

Признак 1 – особый характер сделки.

Говорить о крупности сделки можно в случае, если ООО прямо или косвенно*:

  • приобретает имущество либо
  • отчуждает его (или хотя бы просто сталкивается с возможностью отчуждения).

Классический и самый простой пример – ООО заключает договор купли-продажи. Закон также прямо указывает на другие договоры – займа, кредита, залога и поручительства.

На практике все сложнее*.

Во-первых, понятие «сделка» (ст. 153 ГК РФ) шире понятия гражданско-правового договора (ст. 420 ГК РФ). Поэтому в качестве крупной сделки могут, в частности, выступать:

Во-вторых, крупной сделкой может выступать не одна сделка как таковая (например, не один договор купли-продажи), а несколько взаимосвязанных сделок (п. 1 ст. 46 Закона об ООО).

Какие сделки суд может признать взаимосвязанными и расценить их как одну крупную сделку ООО

Закон это прямо не устанавливает.

Вместе с тем, Пленум ВАС РФ указал несколько признаков взаимосвязанности сделок (подп. 4 п. 8 постановления № 28)*:

  • единая хозяйственная цель при заключении;
  • общее хозяйственное назначение проданного имущества;
  • консолидация отчужденного имущества в собственности одного лица;
  • непродолжительный период времени между совершением сделок.

Однако еще до того, как Пленум ВАС РФ дал эти разъяснения, из судебной практики следовало, что риск признания сделок взаимосвязанными существенно возрастает, если:

  • одни и те же лица совершили однородные сделки за короткий промежуток времени;
  • отчуждаемое или приобретаемое имущество связано единым технологическим процессом или целевым назначением;
  • сделки направлены на достижение единых правовых последствий или единой цели.

Обычно суды признавали сделки взаимосвязанными, если одновременно имели место несколько из указанных признаков (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 14871/10, определения ВАС РФ от 13 января 2011 г. № ВАС-17801/10 и от 3 июня 2011 г. № ВАС-9530/10).

На количество признаков суды должны обращать внимание и сейчас. Кроме того, теперь судам нужно сопоставлять стоимость имущества, отчужденного по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату. Такой датой считается дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок (абз. 2 подп. 4 п. 8 постановления № 28).

В-третьих, крупную сделку может сопровождать не только переход права собственности на имущество, но и передача его во временное владение и пользование. Проще говоря, крупная сделка – это не только купля-продажа (прямая или косвенная), но и аренда. Такой вывод из закона прямо не следует, однако вытекает из разъяснений Пленума ВАС РФ (подп. 5 п. 8 постановления № 28).

Признак 2 – высокая стоимость имущества по сделке.

В крупной сделке такая стоимость должна составлять как минимум 25 процентов стоимости всего имущества ООО. Причем устав может предусматривать более высокую границу (например, 30 или 50 процентов)*.

При приобретении имущества его стоимость нужно определить на основании цены предложения (п. 2 ст. 46 Закона об ООО).

Если ООО отчуждает имущество, то стоимость определяют по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (подп. 3 п. 8 постановления № 28).

В каждом из случаев стоимость всего имущества ООО – это стоимость его активов (без уменьшения на сумму долгов) по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. № 62)».

04.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.