Уступка аренды

238

Вопрос

В продолжение вопроса 818235. Не могу найти письмо Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569. Это письмо (предположительно) о возможности заключения уступки права требования на земельный участок, полученный с торгов с учетом п.7.ст.448 ГК РФ. Можно или нет уступить право аренды на земельный участок, предоставленный на торгах.

Ответ

Единой правоприменительной практики по данному вопросу в настоящее время нет.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Но в данном случае, законом установлены нормы, допускающие возможность уступки прав по договору аренды - п.5 и 9 ст.22 ЗК РФ. Иными словами, если срок аренды до 5 лет, то уступка возможна с согласия арендодателя (если иное не установлено в самом договоре), если более 5 лет то уступка может быть произведена и в отсутствии согласия арендодателя.

Разъясняя положения данной нормы, в п.18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 указано, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Тем не менее, учитывая, что редакция п.7 ст.448 ГК РФ вступила в силу только 01.06.2015 г., судебная практика по применению данной нормы при уступке аренды практически не встречается – см. Постановление АС ЗСО от 11.03.2016 № А75-6866/2015, Решение АС Удмуртской республики от 20.07.2016 № А71-3070/2016.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

«Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).*

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора;
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:

  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества».

02.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.