Долевое строительство

16

Вопрос

Можно ли в договоре участия в долевом строительстве установить ответственность для участника за просрочку платежей в размере большем, чем устанавливает закон (1/300 ставки рефинансирования), например 18 % годовых? Что если в законе установлена ответственность, можно ли установить договорную? Только это надо обосновать применительно к Закону о долевом участии в строительстве.

Ответ

Нет, нельзя.

Дело в том, что суды признают такие условия незаконными. Это объясняется тем, что в силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В свою очередь, п. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит императивную норму, что в случае нарушения срока внесения платежа, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Иные размеры ответственности суды признают незаконными – см. Постановление ФАС УО от 31.10.2012 № А50-5653/2012 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 05.02.2013 № ВАС-16245/12), Постановление ФАС ВСО от 07.11.2013 № А58-7481/2012.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС УО от 31.10.2012 № А50-5653/2012

«В ходе проверки управлением установлен факт включения застройщиком в договор от 29.09.2011 № 1/154-86а участия в долевом строительстве 16-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, шоссе Космонавтов, заключенного с Малковой М.А. условия, ущемляющего установленные законом права потребителей, а именно: п. 4.1 договора установлено, что стоимость квартиры (цена договора) на момента заключения договора составляет 3 178 000 руб. Участник договора обязуется уплатить указанную сумму в течение 15 (пятнадцати) дней после подписания настоящего договора. В случае если участник не исполнит вышеназванное обязательство по оплате стоимости квартиры (нарушит срок уплаты денежных средств), цена договора (стоимость квартиры) будет составлять 3 243 000 руб.

Данное условие договора управлением расценено как противоречащее п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).*

По результатам проверки обществу выдано предписание от 20.03.2012 № 182, которым обществу предписано в срок до 30.03.2012 исключить из договора участия в долевом строительстве условие, ущемляющее установленные законом права потребителей, и привести договор участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями действующего законодательства с учетом замечаний, изложенных в предписании.

Не согласившись с названным ненормативным актом управления, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что оспариваемое предписание не нарушает права и законные интересы общества, соответствует положениям Гражданского кодекса Российской ФедерацииЗакона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федерального закона № 214-ФЗ.

Выводы судов являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными решения и действий (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 1 Закона о защите прав потребителей отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в п. 4.1 договора долевого участия в строительстве от 29.09.2011 № 1/154-86а, заключенного между обществом (застройщик) и Малковой М.А. (участник долевого строительства), предусмотрено, что стоимость квартиры (цена договора) на момент заключения договора составляет 3 178 000 (три миллиона сто семьдесят восемь тысяч) руб. Участник договора обязуется уплатить указанную сумму в течение 15 (пятнадцати) дней после подписания настоящего договора. В случае если участник не исполнит вышеназванное обязательство по оплате стоимости квартиры (нарушит срок уплаты денежных средств), цена договора (стоимость квартиры) будет составлять 3 243 000 (три миллиона двести сорок три тысячи) руб. Проанализировав названное условие договора, суды сделали правильный вывод о том, что это условие накладывает на участника долевого строительства дополнительную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены договора, так как нарушение 15-ти дневного срока уплаты стоимости квартиры влечет за собой изменение стоимости квартиры в сторону увеличения на 65 000 руб.

Таким образом, суды обоснованно указали, что такое условие договора устанавливает дополнительные, не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, при том, что застройщик имеет право взыскать с участника долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.*

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований о признании недействительным предписания управления от 20.03.2012 № 182 об устранении нарушений законодательства в сфере защиты прав потребителей».

01.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.