Аренда участка

10

Вопрос

Когда договор аренды земельного участка заключенный на торгах считается исполненным. С момента передачи земельного участка арендатору или когда после истечения срока аренды ЗУ будет возвращен. Арендодателю. 

Ответ

Договор аренды считается исполненным с момента выполнения сторонами всех обязательств, вытекающих из договора аренды (передачи и возврата имущества, уплаты арендной платы и т.д.).

Данный момент не связан с моментом передачи участка арендатору. Дело в том, что с момента передачи участка считается исполненной обязанность арендодателя по передаче имущества (ст. 655 ГК РФ). Но говорить о полном исполнении договора в данном случае преждевременно, т.к. остаются еще не исполненные обязательства арендатора по внесению арендной платы в течение срока договора и т.д.

Также нельзя однозначно говорить о том, что договор будет исполнен в момент возврата участка арендодателю. В данном случае также не исключено наличие еще не исполненных денежных обязательств арендатора перед арендодателем (например, по оплате аренды, неустойки и т.д.).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества;

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов.

«Приобрести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, можно следующими способами:

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ; далее – Закон № 171-ФЗ).

Так, для того чтобы получить земельный участок в аренду на торгах, нужно:

Этап 1 (факультативный). Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходима, если участок еще только предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено его образование (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Такая схема должна быть подготовлена и утверждена до организации и проведения торгов.

От того, кто является инициатором их проведения, зависит то, кто будет осуществлять действия по образованию земельного участка и нести соответствующие расходы:

  • если инициатор – орган власти, он сам осуществляет действия по образованию участка, его постановке на кадастровый учет (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • если инициатор – гражданин или юридическое лицо, то уже это лицо осуществляет указанные действия за свой счет (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В зависимости от этого различается и последовательность действий, необходимых для того, чтобы приобрести участок в аренду. Остановимся на случае, когда инициатором аренды участка и проведения торгов выступает гражданин или организация.

Указанные лица сами готовят схему расположения земельного участка, за исключением случаев образования участка из земель городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 и п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ).

При этом начиная с 1 марта 2015 года необходимо руководствоваться приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Для утверждения готовой схемы нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган – администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, или в территориальное управление Росимущества.

В заявлении необходимо указать:

  • цель использования земельного участка;
  • площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • вид разрешенного использования.

Порядок и способы подачи заявления определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и принять решение в течение двух месяцев. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган:

  • либо утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • либо отказывает в утверждении.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Если заявитель получает решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, то ему нужно (подп. 4 и 5 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ):

  • организовать кадастровые работы по образованию участка;
  • подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет;
  • обеспечить регистрацию прав государственной или муниципальной собственности на участок.

Кадастровые работы проводит кадастровый инженер на основании договора подряда (ст. 2936 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Этап 2. Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Для того чтобы организовать торги, нужно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона.

В нем необходимо указать кадастровый номер и цель использования земельного участка (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Заявление о проведении аукциона уполномоченный орган рассматривает в течение двух месяцев. При этом он:

  • регистрирует право государственной или муниципальной собственности на участок (подп. 7 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • получает технические условия подключения (технологического присоединения) участка (эта обязанность для уполномоченного органа установлена с 1 июня 2015 года) (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в проведении аукциона (подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • принимает решение о проведении аукциона либо об отказе.

До 1 января 2020 года уполномоченный орган может принять решение об отказе в проведении аукциона по основаниям, которые предусмотрены:

  • пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ;
  • законом субъекта РФ.

Так, Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

  • границы земельного участка подлежат уточнению;
  • на него не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
  • в отношении участка не определены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Все случаи, когда участок не может быть предоставлен в аренду путем проведения торгов, указаны в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В срок не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона уполномоченный орган:

Порядок проведения аукциона устанавливает статья 39.12 Земельного кодекса РФ.

Для участия непосредственно в торгах нужно представить следующие документы:

  • заявку на участие в аукционе (форма такой заявки указывается в извещении о проведении аукциона);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя (для граждан);
  • копии учредительных документов и свидетельства о регистрации (для организаций);
  • документы, подтверждающие внесение задатка;
  • для иностранных организаций – надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица.

Этот перечень документов является закрытым.

Заявление о проведении аукциона можно подать в уполномоченный орган по выбору заявителя:

  • лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо
  • в форме электронных документов.

Это следует из пункта 5 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Порядок и способы подачи этих документов определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Этап 3. Заключение договора аренды земельного участка на торгах

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона (или единственному принявшему в нем участие) три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка.

Это должно быть сделано в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Как определяют арендную плату за государственные и муниципальные земельные участки на торгах

Порядок определения размера арендной платы земельного участка устанавливают:

  • статья 39.7 Земельного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Так, если договор аренды земельного участка заключают на торгах (на аукционе), то арендная плата определяется по результатам аукциона (п. 2 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ). Если была подана одна заявка или только одно лицо приняло участие в аукционе, то арендная плата будет равна начальной цене предмета аукциона. Ее размер составляет (п. 1415 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ):

  • ежегодную арендную плату на основании рыночной оценки;
  • не менее 1,5 процента кадастровой стоимости, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;
  • первый арендный платеж по результатам рыночной оценки, если договор аренды заключается для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

При повторных торгах начальную цену можно снизить, но не более чем на 30 процентов начальной цены (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Подписанный со своей стороны договор заявитель должен представить в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента его получения.

Если последний нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления незаконно не провел торги на предоставление земельного участка в аренду

Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (далее – Комиссия) приняла решение о предоставлении ООО «М.» земельного участка для строительства торгового комплекса и автостоянки.

После того как была опубликована информации о предоставлении в аренду этого участка, ООО «О.» обратилось в мэрию г. Новосибирска с заявлением о предоставлении участка в аренду на торгах. Комиссия отказала ООО «О.» в предоставлении участка.

ООО «О.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия мэрии по реализации права предоставления участка в аренду на торгах. При наличии двух претендентов право на заключение договора аренды подлежало выставлению на торги.

Суд указал, что заинтересованные лица могут подать заявления о предоставлении им того же участка, даже зная о наличии иных претендентов (постановление Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 г. № 4224/10). На стадии публичного информирования население может заявить возражения против размещения объекта на участке, а заинтересованные лица – подать документы на получение того же участка под застройку объектами. Однако Земельный кодекс РФ не регулирует порядок предоставления участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на участок претендуют несколько лиц. Его можно предоставить только одному из претендентов, которого сначала нужно определить.

Как отметил в суд, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги. Такой способ предоставления участков отвечает принципу сочетания интересов общества и граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса РФ, и обеспечивает справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земли.

Поскольку было два претендента (ООО «М.» и ООО «О.»), то предоставление в аренду участка для строительства должно производиться на торгах. Мэрия не совершила действий по проведению торгов. Она отказала ООО «О.» в предоставлении участка, не рассмотрела по существу его заявление и приняла решение предоставить участок ООО «М.». Тем самым мэрия нарушила права и законные интересы общества.

Суд признал незаконным бездействие муниципалитета и обязал его провести торги по продаже права аренды участка (постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2015 г. № Ф04-17216/2015 по делу № А45-13622/2014).

Этап 4. Регистрация договора аренды земельного участка

Для государственной регистрации договора аренды нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о регистрации).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ)).

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда недоступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки из Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор аренды (не менее 2-х подлинных экземпляров);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы юридического лица – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Это список не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения;
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • договор аренды должен быть нотариально удостоверен;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Если документы направляются в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней договор аренды с отметкой о государственной регистрации договора и права аренды».

01.08.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.