Оплата недвижимости

23

Вопрос

Необходима судебная практика, по поводу расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи безденежьем сделки. Ситуация следующая, продавец, юридическое лицо продал, а покупатель физическое лицо приобрел долю в нежилом помещении. В условиях договора стороны согласовали стоимость отчуждаемого имущества и указали, что расчет по договору произошел при подписании договора. Продавец не выдавал приходных кассовых ордеров и чеков, так как расчет происходил по месту совершения сделки - регистрирующем органе. Договор купли-продажи зарегистрирован. Сейчас продавец юридическое лицо пытается расторгнуть договор на том основании, что продавец не выдавал приходных кассовых ордеров и чеков.

Ответ

Если в договоре имеется формулировка о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме при подписании договора, продавцу будет проблематично расторгнуть договор, ссылаясь на неоплату покупателем – см. например, Постановление ФАС ДВО от 24.01.2012 № А73-6317/2011, Постановление АС ЗСО от 02.07.2015 № А03-23234/2013, Постановление АС ПО от 25.11.2014 № А57-7580/2014.

Однако встречается практика, указывающая, что само по себе указание в договоре купли-продажи на произведенные сторонами расчеты не может рассматриваться в качестве надлежащего (достоверного и достаточного) подтверждения исполнения должником его обязательства по оплате имущества- см. например, Постановление ФАС СКО от 18.11.2013 № А32-18799/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

«Доказательства оплаты недвижимости

В зависимости от выбранного сторонами способа расчетов доказательством оплаты недвижимости могут служить следующие документы: платежные поручения, кассовые чеки, квитанции об оплате.

Кроме того, последняя судебная практика свидетельствует: подтверждением оплаты также может служить положение в договоре купли-продажи о том, что оплата произведена в полном объеме на момент подписания договора.

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получит, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Совет

Часто стороны включают в договор фразу о том, что в момент подписания расчет между сторонами произведен в полном объеме.

На эту формулировку продавцу надо обратить особое внимание. Ее можно включить в договор только в том случае, если покупатель действительно уже передал (перечислил) денежные средства продавцу или если покупатель производит оплату через аккредитив или банковскую ячейку. При таких формах расчетов продавец после перехода права собственности гарантированно получает доступ к денежным средствам.

Если же стороны договорились о любом другом варианте расчетов и при этом продавец еще не получил всю сумму оплаты, то запись о состоявшейся полной оплате в договор включать не стоит. В таком случае продавец рискует тем, что суд признает обязательство покупателя исполненным, даже если на самом деле это будет не так.

Пример из практики: стороны в договоре установили, что на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В рамках дела о несостоятельности покупателя суд отказал продавцу о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества

ООО «Д.» (продавец) и ООО «С.» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «С.» продавец обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Передача объектов недвижимости по договору произведена по акту передачи недвижимого имущества. Переход права собственности на спорное имущество состоялся – оно зарегистрировано за ООО «С.», о чем сделана запись в ЕГРП.

Доводы ООО «Д.» состояли в том, что «в дело не представлено надлежащих доказательств безналичного перечисления денежных средств покупателем продавцу, а также соглашений о проведении зачета, квитанций к приходному кассовому ордеру, свидетельствующему о внесении наличных денежных средств или кассовую книгу предприятия».

Суд определил: «В дело не представлено доказательств, что недвижимость продана в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом должнику в кредит. Более того, пункт 3.1 договора содержит условие об оплате покупателем переданного продавцом имущества. Сделка не признана незаключенной, недействительной или расторгнутой».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 октября 2011 г. по делу № А11-5739/2010).*

Ответственность покупателя в договоре за несвоевременную плату

Необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за несвоевременную оплату имущества по договору. Кроме того, в договор можно включить положение о том, что в случае неоплаты в установленный срок продавец вправе расторгнуть договор.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи об ответственности покупателя за несвоевременную оплату по договору

«За несвоевременную оплату имущества в соответствии с настоящим Договором Покупатель оплачивает пени в размере ____% от стоимости имущества ____________ за каждый день просрочки»».

29.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.