Раздел недвижимости

14

Вопрос

Интересует вопрос реального раздела строения при условии, что оба собственника согласны на раздел, подписано соглашение о разделе, получено заключение от межведомственной комиссии администрации о том что указанные помещения соответствуют требованиям и их пригодности, но получить техническую документацию - два технических плана собственники не могут, так как получают отказ в связи с невозможностью постановки на кадастровый учет двух объектов. Какими способами можно произвести раздел?

Ответ

Раздел объекта на 2 самостоятельных помещения с последующей регистраций прав на данные помещения, зависит от возможности осуществления кадастрового учета данных помещений, в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Дело в том, что Закон о кадастре не содержит запрета на описание совокупности смежных помещений, расположенных в здании или сооружении, в качестве одного объекта недвижимости - помещения. При этом вновь образуемое (создаваемое) помещение согласно ч.7 ст.27 Закона о кадастре должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении). С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на помещения объекта, при постановке на государственный кадастровый учет такого помещения вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого помещения, который изготавливает кадастровый инженер.

Следует отметить, что в действующем нормативном регулировании существуют пробелы относительно легального определения понятий «изолированности» и «обособленности», в связи с чем, соответствие помещений данным критериям определяются в каждом случае индивидуально, с учетом фактических обстоятельств. Так в Письме Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23И-501 разъяснено, что, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается: обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение – см. также Письмо Минэкономразвития России от 18.07.2013 № ОГ-Д23-4098 «О порядке раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства».

Если образуемые помещения соответствуют критериям изолированности и обособленности, но кадастровая палата отказывает в кадастровом учете данных объектов, для раздела помещений и регистрации прав на них следует обжаловать отказ в кадастровом учете.

Однако решение суда зависит от конкретных обстоятельств. Так, в Постановлении 6ААС от 24.04.2014 № А16-1616/2013 суд признавая отказ в постановке на учет законным согласился с выводом органа кадастрового учета, что помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании, т.к. в данное помещение должен существовать отдельный вход, и оно не должно использоваться другими лицами для прохода в иные помещения.

Между тем, если помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, не являются проходными, имеют только один вход-выход, то усматриваются основания для обжалования отказа в постановке помещения на кадастровый учет (см. Постановление 8ААС от 18.02.2014 № А46-8265/2013).

Если отказ в кадастровом учете будет признан незаконным и будет осуществлен, лица будут вправе зарегистрировать право собственности на помещения на основании соглашения о разделе недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 24.02.2014 № Д23И-501 «Относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении»

«Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий "изолированность" и "обособленность" помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:- обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;- изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.*

Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс)признается изолированное помещение , которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении .Комнатой, согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса).Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Одновременно частью 2 статьи 127 Жилищного кодекса установлено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Согласно приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" коридор, как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 40 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение - "жилое", и данное помещение обособлено, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения имеющего назначение - "не жилое", и данное помещение обособленно строительными конструкциями, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27 Закона о кадастре, отсутствуют».

28.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.