Истребование имущества

122

Вопрос

Возможно, ли истребовать имущество у нового собственника, если характеристика объекта существенно изменились (была произведена реконструкция здания, изменено целевое назначение)? А с позиции исполнения решения суда об обязанности передать имущество, которое изменило целевое назначение и тех. характеристики? Например, в решении сказано передать склад готовой продукции, а по документам это автомастерская, площадь другая, техпаспорт другой?

Ответ

Судебная практика о возможности истребования имущества (виндикации) у нового собственника в случае реконструкции имущества разнообразна.

К примеру, в одном деле в иске об истребовании недвижимости было отказано, так как строение реконструировано (постановление ФАС МО от 11.09.13 № А41-15612/12). Аналогичные выводы содержит и постановление Президиума ВАС РФ от 30.09.08 № 8356/08.

Однако встречается и иная практика. Например, в Постановлении 11 ААС от 25.09.2012 № А55-5453/2012, апелляционный суд, оценив доводы ответчика об изменении технических характеристик истребимого имущества, пришел к выводу, что возведение пристройки к существующему зданию не привело к уничтожению имущества истца, поскольку объект истребования сохранен в натуре и фактически неправомерно находится во владении ответчика. Довод об отсутствии истребимого имущества в натуре апелляционный суд отклонил, поскольку возведенная постройка не прекратила существование истребимого объекта. Кассационная инстанция поддержала позицию апелляционного суда (постановление ФАС ПО от 07.07.11 № А57-10306/2010). Аналогичные выводы приведены и в Постановлении ФАС ВВО от 08.11.2013 № А38-3095/2012.

При этом, с трудностями можно столкнуться и на стадии исполнения судебного акта, в случае если истребуемый объект видоизменен и реконструирован (п.2 п.1 ст.46 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ предусматривает возвращение исполнительного документа в связи с невозможностью его исполнения).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Условия удовлетворения виндикационного иска. Колебания судебной практики

«При анализе практики применения норм об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикации) можно заметить разрыв между текстом закона (ст. 302 ГК РФ), правовой традицией и судебной практикой в части условий для удовлетворения такого иска. В частности, у судов нет единого подхода к понимаю того, что такое «выбытие имущества помимо воли собственника». Это отсутствие единообразия нарушает равновесие прав собственника и добросовестного приобретателя вещи. В результате практика «изобрела» довольно спорный метод обеспечения этого равновесия, который, строго говоря, не соответствует ни закону, ни доктрине.

В пункте 1 статьи 302 Гражданского кодекса установлены следующие условия для виндикации: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Следовательно, условия, при которых имущество виндицировать нельзя, кратко можно сформулировать так: это имущество выбыло из владения собственника по его воле и было возмездно приобретено добросовестным лицом. В судебной практике выработаны подходы к пониманию каждого из этих условий, но они не всегда соответствуют доктринальным подходам.

Более того, в судебной практике последнего десятилетия появилось еще одно условие, препятствующее виндикации (не названное в статье 302 ГК РФ), и оно совершенно не соответствует правовым традициям. Речь идет о таком основании для отказа в виндикации. как книжная гибель вещи (например, когда первоначальный участок к моменту подачи иска о виндикации разделен на несколько участков). Появление этого нового условия стало следствием как раз отхода от традиционного понимания критериев, установленных в статье 302 Гражданского кодекса.

Условие о возмездности приобретения

В пункте 37 совместного постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) судам было предложено представление о возмездности не как о сделке, требующей встречного предоставления, а как о фактическом действии по исполнению сделки.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (п. 37 постановления № 10/22).

Этот подход означает, что ответчик по виндикационному иску, ссылающийся на добросовестное приобретение чужого имущества, должен к моменту получения судебного извещения о предъявлении к нему иска выполнить все, что предполагает встречное предоставление по сделке. С этой точки зрения купля-продажа в рассрочку и c оплатой векселями, не погашенными к моменту виндикационного процесса, имеют порок возмездности. Подход довольно жесткий и небесспорный (например, можно было бы признать возмездность, когда большая часть цены по сделке уже заплачена), однако в сегодняшней практике он преимущественно таков.

Условие о приобретении имущества

Такой вывод следует из пункта 2 статьи 223 ГК РФ. В качестве примера из судебной практики такого подхода, что переход права на недвижимость возможен без передачи владения только в силу регистрации вновь возникшего права, можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.11 № 5785/11.

Понятие «приобретение имущества» для виндикационных процессов означает получение фактического владения (доступа к спорной вещи и контроля над ней). Важно подчеркнуть: если для возникновения права на недвижимость на основании сделки с собственником российское законодательство не требует передачи вещи во владение (достаточно регистрации перехода права на основании договора), то для приобретения права в силу закона, когда отчуждатель — несобственник, факт владения имеет принципиальное значение. Связано это с тем, что добросовестность приобретения спорной вещи обусловлена владением.

Этот нюанс рельефно проиллюстрирован в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.08 № 126. Там описана ситуация, когда в защиту против иска о признании права собственности ответчик ссылался на то, что он добросовестный приобретатель. Однако в ходе рассмотрения дела выяснилось, что спорным имуществом владеет истец, а у ответчика владение как раз отсутствует. В итоге суд удовлетворилиск, указав, что для приобретения вещи в смысле статьи 302 Гражданского кодекса необходима передача владения.

Рассмотрим ситуацию, когда ответчик по виндикационному иску ссылается на то, что он добросовестный приобретатель, но при этом права на спорный объект перешли к нему от невладеющего отчуждателя, у которого была только видимость права собственности по данным ЕГРП. Если выяснится, что в действительности отчуждатель не имел оснований для приобретения права собственности, то это означает, что произошло отчуждение, по сути, лишь записи о праве. В этом случае приобретатель не мог стать собственником, так как его продавец не собственник, а передачи владения не произошло.

Интересный вопрос

Допустимо ли по аналогии применять в случае с реконструкцией чужого здания или застройкой чужого земельного участка нормы о переработке (ст. 220 ГК РФ)?

В литературе по теории гражданского права вопросы переработки (спецификации) принято обсуждать исключительно в отношении движимых вещей, в которых видоизменение вещи необратимо, то есть возврат в первоначальное состояние невозможен. С недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке, так не бывает из-за очевидности того, что земельный участок спецификации не подвержен.

Предположим, что такой приобретатель, получив запись о праве в ЕГРП, обращается с иском об истребовании имущества к владеющему нереестровому собственнику. В такой ситуации задача владеющего собственника — доказать, что право у него было (с помощью правоустанавливающих документов), но запись о прекращении его права была сделана на основе подложных документов или по недействительной сделке. Если ему удастся это сделать, то иск об истребовании не может быть удовлетворен в силу отсутствия права у истца (несмотря на регистрацию титула).

Условие о добросовестности приобретения

Добросовестность — центральное условие приобретения права от несобственника. В доктрине и в судебной практике о понятии добросовестности написано немало, но в целом суть описания этого понятия можно свести к двум основным характеристикам. Во-первых, добросовестный приобретатель в смысле статьи 302 Гражданского кодекса всегда приобретает объект у несобственника (так как приобретение от собственника приводило бы к получению полноценного права собственности и вопроса о добросовестности или недобросовестности приобретения не возникло бы). Во-вторых, добросовестное приобретение — это объективное действие правопорядка, а не результат волеизъявления. Это стечение случайностей, с которыми закон связывает возникновение права без воли собственника (поэтому искусственно создать добросовестного приобретателя невозможно, задача судьи в споре как раз выяснить, случайность это или нет).

Понятие добросовестности в судебной практике. В пункте 38 постановления № 10/22 отражено традиционное для сложившегося с советских времен в юридической доктрине представление о добросовестности. Недавно Верховный суд постановлением от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» (далее —постановление № 25) отменил первый абзац пункта 38 постановления № 10/22, и ниже мы попробуем разобраться, что это означает для практики. Но самого понимания добросовестности эта поправка не меняет.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления № 10/22 в редакции постановления № 25).

Как видно из этого разъяснения, условия защиты добросовестного приобретателя являются зеркальным отражением тех обстоятельств, которые должен проверить осмотрительный покупатель перед совершением сделки.

Nota bene!

Критерии осмотрительного поведения приобретателя имущества, которые выработал в своей практике Президиум ВАС РФ (помимо обращения к ЕГРП):

– обращение к данным ЕГРЮЛ с целью проверки полномочий директора на совершение сделки;

– среднерыночная цена имущества по сделке приобретения покупателем;

– отсутствие аффилированности продавца и покупателя;

– разумный срок с момента приобретения имущества продавцом до его отчуждения.

При покупке недвижимости в первую очередь следует обратиться к ЕГРП. Современные реестры прав на недвижимость основаны на принципе публичной достоверности (в российском праве этот принцип отражен в статье 8.1 ГК РФ): тот, чье право зарегистрировано, предполагается собственником. Однако степени этой публичности в разных правопорядках могут быть различными. Российская система ведения реестра прав на недвижимость характеризуется как негативная: при совершении сделки с недвижимостью от осмотрительного покупателя ожидается не только проверка регистрации права продавца в реестре, но и внимание к иным сопутствующим сделке обстоятельствам — к ее цене, скорости оборота недвижимости (как долго продавец был собственником), иным возможным обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии права у отчуждателя.

За последние пять-шесть лет своей работы Президиум Высшего арбитражного суда в надзорных постановлениях по конкретным делам проиллюстрировал, что это за сопутствующие сделке обстоятельства, проверка которых ожидается от осмотрительного покупателя. Поскольку иных высказываний на уровне высшей судебной инстанции пока не появилось, практика Высшего арбитражного суда сохраняет актуальность.

В частности, при сделках с юридическими лицами осмотрительность предполагает обращение к данным ЕГРЮЛ, а не только ЕГРП. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.04.11№ 17648/10 содержится вывод о том, что должная осмотрительность при заключении сделки с организацией включает проверку полномочий директора по данным ЕГРЮЛ. В постановлении от 03.11.09 № 9035/09 Президиум Высшего арбитражного суда пришел к выводу, что если на момент заключения сделки директор не значился в ЕГРЮЛ, то контрагент является недобросовестным. Впоследствии эта идея нашла свое отражение в пункте 2 статьи 51 Гражданского кодекса.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 6132/08 был выявлен еще один важный критерий: приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Следовательно, цена сделки — один из признаков добросовестности, и добросовестных приобретателей по явно низким ценам не бывает.


В этом деле производственное здание было продано по цене в два раза ниже его рыночной стоимости, и все имущество было перепродано ответчиками в короткий срок после его приобретения, в результате чего оно оказалось у одной компании. В деле было достаточно доказательств, подтверждающих взаимосвязанность всех участвующих в сделкахкупли-продажи спорного имущества компаний (они были связаны либо родством учредителей — физических лиц, либо совместным участием руководителей в юридических лицах). При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что приобретатель имущества не был добросовестным участником сделки, и впоследствии Президиум ВАС РФ разделил этот вывод.

В постановлении от 10.06.08 № 5539/08 Президиум Высшего арбитражного суда указал, чтопокупатель-ответчик должен был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного объекта (доли в уставном капитале), поскольку продавец продал долю ответчику незамедлительно после того, как приобрел ее сам. Иными словами, если у объекта необъяснимо быстро меняются собственники, каждый последующий покупатель должен сомневаться в праве продавца на отчуждение.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 8455/10 предложено три самодостаточных критерия, на которые необходимо обращать внимание при оценке осмотрительного поведения при совершении сделки: цена сделки, срок продажи имущества продавцом после того, как он сам приобрел право, возможная аффилированность продавца и покупателя .

Наконец, в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.11 № 15278/10 вывод о неосмотрительности приобретателей при совершении сделок был сделан на основе того, что сделки совершались, когда суды уже рассматривали дела об оспаривании права собственности отчуждателя на соответствующие объекты, и судебные акты по этим делам размещались в компьютерных базах данных, доступных для всеобщего сведения, в связи с чем ответчикам должно было быть известно о споре. Правда, вопрос о необходимости обращения приобретателя к сайту, на котором размещаются судебные акты, с целью узнать, не является ли приобретаемое имущество предметом спора либо не оспариваются ли полномочия директора, совершающего сделку от имени юридического лица, является в судебной практике дискуссионным.

Нужна ли проверка чистоты титула собственника у продавца. На практике приобретатели в рамках Due Diligence пытаются проверить всю историю сделок с приобретаемым объектом, чтобы выяснить само основание возникновения права собственности у продавца. Но есть ли в этом действительная необходимость в целях подтверждения добросовестности приобретателя? Представляется, что нет. Наличие госрегистрации права собственности продавца презюмирует наличие у него права. К тому же, если продавец в свое время приобрел право собственности по сделке с пороком, то это не влияет на добросовестность покупателя — последний при отсутствии признаков его недобросовестности считается добросовестным приобретателем (то есть приобретателем не от продавца, а в силу закона). А значит, приобретателю достаточно проверить обстоятельства, сопутствующие его сделке с продавцом, как то: соответствие цены сделки рыночным ценам, длительность права отчуждателя, отсутствие отметок об ограничении права в ЕГРП.


Это обзор от 01.10.14 без номера, его можно найти на сайте www.vsrf.ru в разделе «Документы», подразделе «Обзоры судебной практики ВС РФ».

Но иная точка зрения не так давно была представлена в Обзоре практики Верховного суда по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления. В этом обзоре фигурирует фраза о том, что под осмотрительным покупателем понимается такой покупатель, который «выяснял основания возникновения права продавца». Правда, там же приводятся примеры об осмотре приобретаемого объекта покупателем, среднерыночной цене последней сделки и не слишком быстрой продаже продавцом после того, как он сам приобрел объект (то есть приводятся те же критерии, которые выработал Высший арбитражный суд). Однако фраза о проверке оснований возникновения права продавца, кроме обращения к ЕГРП, опасна тем, что она подталкивает покупателей к проведению своеобразного предварительного следствия по судьбе приобретаемого имущества и аннулирует роль записи о праве в ЕГРП.

Изменение пункта 38 постановления № 10/22. Как было упомянуто выше, недавно Верховный суд отменил первый абзац пункта 38 постановления № 10/22. В этом абзаце говорилось следующее: приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Эта поправка изменяет бремя доказывания добросовестности приобретателя в виндикационных процессах. В постановлении № 10/22 добросовестность описывалась как возражение ответчика: истец в виндикационном процессе должен доказать, что он собственник, что владение у ответчика и оно незаконно (ст. 301 ГК РФ). А ответчик в свою очередь вправе возражать, ссылаясь на то, что он приобрел объект добросовестно (ст. 302 ГК РФ).


В то же время Верховный суд в пункте 1 постановления № 25 разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Верховный суд в пункте 1 постановления № 25 указал, что по общему правилу (п. 5 ст. 10 ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное . Первый абзац пункта 38 постановления № 10/22 диссонировал с этой идеей, именно поэтому он и был отменен. К слову, в западноевропейских правопорядках добросовестность приобретателя чужого предполагается и юристы привыкли работать в такой системе. А для российских юристов-практиков это ломка традиции.

Для практики указанное выше изменение означает, что теперь в исковых заявлениях, когда у собственника вещь выбыла по его воле, надо описывать недобросовестность ответчика (то есть его осведомленность о том, что он приобрел чужое). Конечно, истцу, считающему себя собственником, будет довольно трудно доказать, почему, условно говоря, десятый приобретатель в цепочке сделок с его имуществом должен был знать, что оно чужое. Поэтому истцы скорее всего еще активнее будут стараться использовать другое условие, позволяющее виндикацию, а именно ссылку на то, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (это позволяет вообще снять обсуждение добросовестности приобретателя).

Это не означает, что в новых условиях доказать недобросовестность приобретателя вообще невозможно. При истребовании недвижимого имущества истцу нужно ходатайствовать в суде о запросе в Росреестре копии регистрационного дела, а также информации о лицах, интересовавшихся спорным объектом. Из этих данных будет видно, брал ли приобретатель перед сделкой выписку из ЕГРП, какими были цена сделки и скорость перепродажи (смены реестровых собственников), то есть как раз основные критерии добросовестности.

Условие о выбытии имущества из владения собственника по его воле

Добросовестный приобретатель защищен против виндикации, если спорное имущество выбыло из владения собственника по воле собственника. И наоборот, выбытие имущества помимо воли собственника — это абсолютное основание для виндикации.

Так что такое выбытие имущества по воле собственника? В постановлении № 10/22 этому вопросу посвящен пункт 39.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 постановления № 10/22).

Центральным в этом разъяснении является последнее предложение — о необходимости установления того, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

За этой формулировкой стоит правовая традиция, без представления о которой не будет в полной мере ясна проблема.

Доктринальное понимание выбытия вещи по воле собственника. Защита добросовестного приобретателя является германской традицией и основывается на идее, согласно которой собственник, отдавая свою вещь иному лицу, принимает на себя риск того, что эта вещь к нему никогда не вернется. Эта же идея поддерживалась в нашей дореволюционной и советской цивилистической доктрине.

Следуя такой логике, те ситуации, когда собственник отдал имущество в аренду (безвозмездное пользование, хранение), а арендатор (ссудополучатель, хранитель) продал имущество, тоже охватываются понятием выбытия вещи из владения собственника или законного владельца по его воле, поскольку вещь у собственника или законного владельца отобрана не была, а он добровольно вверил ее другому лицу.

Согласно этой правовой традиции имущество возвращается собственнику только в том случае, если он потерял имущество либо оно было у него украдено или отобрано. С учетом этого подхода для выяснения вопроса о том, как выбыло имущество — по воле или помимо воли, необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Цель и основание передачи владения значения иметь не должны.

И если понимать формулировку из статьи 302 Гражданского кодекса о «выбытии имущества помимо воли» с этой традиционной для нашей доктрины точки зрения, то под ней имеется в виду только хищение в форме кражи, грабежа, разбоя или потеря имущества собственником. А передача вещи другому лицу, которое впоследствии продало ее третьему лицу и было осуждено за эти действия как за мошенничество, присвоение или растрату, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, должно означать выбытие имущества по воле собственника независимо от цели передачи.

Подход к пониманию выбытия вещи в судебной практике. Теперь посмотрим, такой ли подход господствует в судебной практике. В 2007 году до Президиума Высшего арбитражного суда дошло дело, решение которого зависело от ответа на вопрос: если директор юридического лица совершил крупную сделку от имени юридического лица в нарушение порядка ее одобрения, то как имущество выбыло из владения юридического лица — по воле или помимо воли? Президиум Высшего арбитражного суда высказал следующую позицию: поскольку владение имуществом от имени юридического лица осуществляет директор, совершение им недействительной сделки означает выбытие имущества по воле собственника (постановление от 18.12.07 № 10665/07).

Эту позицию логично было бы распространить и на те случаи, когда в отношении директора было возбуждено уголовное дело и состоялся приговор суда, согласно которому директор признан виновным в хищении. Поскольку директор владел имуществом от имени юридического лица, передача имущества приобретателю директором должна признаваться выбытием имущества по воле юридического лица.

Но в судебной практике нередко встречаются обратные позиции: если против передавшего имущество директора есть приговор суда о признании его виновным в мошеннических действиях против компании, то многие суды полагают, что имущество выбыло у собственника (компании) помимо его воли (см., например, постановления ФАС Московского округа от 05.11.13 по делу № 40–138789/ 10-23-1156Поволжского округа от 30.07.13 по делу № А79-9901/2012).

Схожая ситуация с передачей имущества в порядке приватизации чиновником с превышением полномочий: совершенная им сделка по передаче имущества, может, и недействительна, однако с точки зрения традиционного подхода это также выбытие по воле, поскольку ему как представителю государства вверили владение этим имуществом. Но в судебной практике можно встретить противоположную позицию судов — выбытие имущества в подобных случаях происходит помимо воли собственника (см. постановление ФАС Московского округа от 01.12.14 по делу № А41-33877/13).

Иными словами, суды иногда толкуют понятие «выбытие помимо воли» шире, чем принято в доктринальном подходе. Нельзя сказать, что этот подход преобладает (строго говоря, изучением процентного соотношения, какая из позиций господствует в судебной практике, никто не занимался), однако он существует и игнорировать его нельзя.

Кстати, абсолютная виндикация была свойственна римскому праву — приобретатель не был защищен независимо от его добросовестности и обстоятельств выбытия имущества у собственника. Но там абсолютной защите права собственности противостояло правило о том, что владелец вещи, к которому был предъявленвиндикационный иск, имел право выбора, что возвращать собственнику — саму вещь или ее стоимость. Таким способом обеспечивалось равновесие интересов собственника, утратившего вещь, и приобретателя.

Тенденция к расширительному толкованию термина «выбытие помимо воли собственника» влечет так называемую абсолютную виндикацию, что означает угрозу равновесию в положении собственника и приобретателя. На фоне такой картины за последнее десятилетие в российской судебной практике появилась тенденция применения к истребуемой недвижимости правил о гибели вещи. С его помощью обеспечивается искомое равновесие.

Гибель недвижимости как препятствие для виндикации

Появившееся в российской судебной практике понятие гибели недвижимости можно условно разделить на гибель книжную (бумажную), когда земельный участок или здание просто по-другомуописывается документально, в результате чего первоначальный объект формально прекращает существование, и гибель физическую, когда объект видоизменяется не только документально, но и физически в результате реконструкции или застройки.

Книжная (бумажная) гибель объекта. Книжная (бумажная) гибель недвижимости — это раздел, объединение, перераспределение земельных участков или деление здания на помещения. Можно привести следующий пример из практики. Компания владела на праве собственности земельным участком и расположенным на нем зданием, затем этот объект из владения компании выбыл. Приобретатель по сделке, заключенной с несобственником, разделил земельный участок, и новым участкам были присвоены новые кадастровые номера. На одном из новых участков располагалось здание, а на другом строения отсутствовали. Помещения в здании тоже были сформированы как самостоятельные объекты. Далее участки были проданы двум разным лицам, а приобретатель того участка, на котором находилось здание, в свою очередь продал часть помещений другим лицам.

Компания, которая ранее была собственником единого объекта (единого участка и здания на нем), предъявила иск об истребовании здания и единого земельного участка, определив в качестве ответчиков всех новых титульных собственников. Иск основывался на том, что спорное имущество выбыло из владения компании помимо ее воли вследствие незаконного внесения изменений в сведения ЕГРЮЛ об участниках и руководителе компании, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества приняло постороннее лицо по поддельным документам.

Защита ответчиков строилась на том, что спорная вещь — первоначальный земельный участок и расположенное на нем здание отсутствуют, доказательством чего являются выписки из ЕГРП по новым объектам.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали, полагая, что истребуемые объекты на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации. Но надзорная инстанция высказала иную позицию: «изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т. п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета не означают невозможности их виндикации, поскольку спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены». Президиум Высшего арбитражного суда обратил внимание на то, что в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в ГКН сведения сохраняются (если иное не предусмотрено Федеральным законом от 24.07.07 № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Следовательно, ГКН позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей.

Относительно земельных участков Президиум Высшего арбитражного суда указал, что они являются природными объектами, частью поверхности земли и формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.11 № 3413/11 по делу № А56-7754/2009).

Несмотря на то что в этом, весьма показательном, деле была четко обозначена позиция Президиума ВАС РФ, в судебной практике так и не появилось единообразного подхода к данной проблеме. Остаются решения, в которых отказывают в иске об истребовании имущества по причине книжной гибели вещи, а именно разделения земельного участка и присвоения новых кадастровых номеров другим участкам. Параллельно встречаются и решения, в которых виндикационные иски, напротив, удовлетворяются.

Подход, предложенный Президиумом ВАС РФ, порождает вопрос о том, как исполнять решение по иску о возврате земельного участка в прежних границах. Дело в том, что в момент принятия решения кадастровые номера вновь образованных участков не совпадают с тем номером, который был у собственника, выигравшего в итоге дело. Кроме возврата вещи такой собственник заинтересован в корректировке записи о праве в ЕГРП.

Следуя логике пункта 52 постановления № 10/22 о том, что решение по иску о возврате вещи собственнику также является основанием для внесения записи о его праве в ЕГРП, можно предположить, что решение по иску о возврате вещи собственнику является основанием для составления по его заявлению нового кадастрового плана. Также истец, заявляя требование о возврате вещи, может потребовать признания новых кадастровых паспортов недействительными, поскольку они были составлены без воли истинного собственника.

Физическая гибель объекта. Стандартным примером физической гибели недвижимости в судебной практике является ситуация, когда спорный объект видоизменяется не только документально, но и физически в результате реконструкции или застройки.

Например, в одном деле в иске было отказано, так как строение реконструировано (постановление ФАС Московского округа от 11.09.13 по делу № А41-15612/12). В другом деле было отказано в искео возврате земельного участка, потому что арендатор с разрешения публично-правового образования перестроил сооружения, находившиеся на этом участке (постановление ФАС Уральского округа от 10.06.13по делу № А71-6641/2012). Еще в одном деле суд отказал в виндикации, так как у объекта изменился адрес (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.14 по делу № А70-9415/2013).

Последние лет десять в практике регулярно встречается устойчивое количество решений, когда в удовлетворении иска о возврате вещи суд отказывает, поскольку на спорном участке возведен объект недвижимости, повлекший за собой видоизменение участка, либо спорное здание снесено, а взамен создан новый объект.

Президиум ВАС РФ прямо по этому вопросу не высказывался, однако несколько дел обращают на себя внимание. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 30.09.08 № 8356/08 истцу отказали в иске о возврате из-за пропуска исковой давности, кроме того, в результате реконструкции спорное имущество в натуре не сохранилось. Истечение исковой давности, на которое сослался ответчик, и так достаточное основание для отказа в иске, поэтому тот факт, что высшая судебная инстанция сослалась еще и на отсутствие спорного имущества в натуре, свидетельствует о том, что этот вывод должен иметь какое-то значение для практики.

В другом деле истцу отказали в иске о возврате вещи, поскольку на спорном земельном участке был возведен многоквартирный дом, права граждан на квартиры зарегистрированы, следовательно, право на земельный участок возникло у собственников квартир (на основании статьи 36 ЖК РФ). Это решение (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 5944/12) скорее всего было социальным, а значит, вряд ли его стоит рассматривать как общее правило. Однако сторонники возможности применения к земельным участкам правил о гибели и переработке вещи, в силу которых виндикация становится невозможной, могут найти в этом постановлении аргументы для распространения аналогичной позиции на все случаи застройки чужого земельного участка.

Справедливости ради нужно отметить, что в судебной практике есть и другой подход к проблеме. В общем виде его суть сводится к тому, что изменение границ и застройка земельного участка или реконструкция здания, а также деление его на помещения не препятствуют истребованию имущества из чужого незаконного владения. Например, в деле № А57-10306/2010 апелляционный суд, оценив доводы ответчика об изменении технических характеристик истребуемого имущества, пришел к выводу, что возведение пристройки к существующему зданию не привело к уничтожению имущества истца, поскольку объект истребования сохранен в натуре и фактически неправомерно находится во владении ответчика. В ходе судебного разбирательства представитель истца указал, что адрес объекта тот же, в адресе лишь добавлен номер земельного участка. Довод об отсутствии истребуемого имущества в натуре апелляционный суд отклонил, поскольку возведенная постройка не прекратила существование истребуемого объекта. Кассационная инстанция поддержала позицию апелляционного суда (постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.11 по делу № А57-10306/2010).

Аргументация против невозможности виндикации в случае физического изменения объекта

В тех судебных актах, в которых суды указывают, что изменение границ земельного участка, его застройка либо реконструкция здания не препятствуют виндикации, аргументом служит наличие спорного имущества как объекта физического мира. Представляется, что корректнее было бы использовать иную аргументацию.

Проблема в том, что объект гражданского права — это понятие идеальное, из мира идей. В юриспруденции нет объектов физического мира, а есть вещи, описанные по правилам, установленным правопорядком. С этой точки зрения изменение границ земельного участка — это изменение объекта гражданского права, которое действительно уничтожает прежний объект.

Однако на изменение объекта имеет право его собственник, а когда объект (будь то земельный участок или здание) меняется без воли собственника, такое изменение не должно производить правового эффекта, то есть правопорядок должен такой раздел как бы игнорировать.

В Гражданском кодексе есть нормативное основание в пользу той позиции, что реконструкции и застройки чужого объекта не препятствуют виндикации. В силу пункта 3 статьи 303 Гражданского кодекса добросовестный владелец вправе требовать возмещения затрат, произведенных на улучшение объекта. Значит, само улучшенное имущество должно возвращаться собственнику (несмотря на реконструкцию или застройку участка). Кроме того, реконструкция чужого здания или застройка чужого земельного участка без воли собственника отвечает признакам самовольной постройки, подлежащей сносу или считающейся поступившей в собственность правообладателя земельного участка (ст. 222 ГК РФ).

В итоге рассуждения приводят к логике статьи 302 Гражданского кодекса: если имущество выбыло из владения собственника по его воле и оказалось у добросовестного приобретателя, то он становится собственником и, следовательно, правопорядок должен признавать и разделы объекта, и реконструкции, производимые этим новым собственником. Иная ситуация, когда имущество выбывает помимо воли собственника: в этом случае добросовестный приобретатель собственником стать не может, а правопорядок всевозможные изменения объекта без воли собственника признавать не должен*».

28.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.