Договор аренды нежилого помещения

104

Вопрос

Физ. лицо (Арендодатель) заключил договор аренды нежилого помещения №1 от 01 февраля 2012 г. с ООО (арендатор) на неопределенный срок. На протяжении уже последних трех месяцев образовалась у Арендатора задолженность в размере 56 000 руб (за три месяца). Арендатор и платить не желает(за 3 месяца) и нежилое помещение не желает передать обратно Арендодателю. Арендодатель теряет убытки.19 СЕНТЯБРЯ 2013 г. Арендодатель направил претензию и уведомление о прекращении договора от 01 февраля 2013 г.(действие договора прекращается через три месяца(ст. 610 ГК РФ). Вопрос можно ли не дожидаясь трех месяцев досудебно в одностороннем порядке расторгнуть договор? и Второй момент то же физ лицо (но только в роли ИП) заключил долгосрочный договор аренды помещения №1(вышесказанного помещения)от 1 марта 2012 г. на пять лет с Арендатором(МедЭкспресс), но при этом они договор не зарегистрировали в рег палате как быть?

Ответ

Согласно п. 2. ст. 610 ГК РФ, Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из вышеприведенных норм, не дожидаясь трех месяцев, договор аренды может быть прекращен во внесудебном порядке, только если иной, менее продолжительный срок для предупреждения о прекращении договора аренды предусмотрен договором.

По основаниям, указанным в ст. 619ГК РФ договор аренды может быть расторгнут только судом.

Договором может быть предусмотрен иной порядок одностороннего отказа от договора, чем это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК. Подробнее читайте в рекомендации.

В п. 13 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

В п. 14 Постановления № 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

— контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

— была соблюдена форма договора,

— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

— договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.

До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным.

Таким образом, при соблюдении вышеизложенных условий, незарегистрированный договор может быть расторгнут в порядке, предусмотренном ГК РФ для расторжения договора аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Статья: Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества

«Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК РФ). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок* (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств*».

2.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДВО от 22.07.2013 №№ А51-23475/2012, Ф03-2864/2013



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль