Взаимоотношения между ООО "ЖСК" и ТСЖ

126

Вопрос

ООО "ЖСК" выкупило земельные участки, построило на них здания и продало часть этих участков физ.лицам. После того, как жильцы заселились на территории этой застройки образовалось ТСЖ, одним из участников которого стало это ООО "ЖСК". Далее по договору купли-продажи это ООО "ЖСК" продало ТСЖ имущество общего пользования (сети э/снабжения, газоснабжения, водопровод, а также земельные участки под детской площадкой и ШГРП). Но так как у ТСЖ нет денег на оплату этого имущества, то ТСЖ расчитывается с ООО "ЖСК" взаимозачетом за оказанные ТСЖ в адрес ООО услугами (охрана, теплоснабжение и т.д.). Далее ООО "ЖСК" планирует реализовать оставшиеся участки физ.лицам, при этом возникает вопрос: на основании какого документа ООО (которое является участником ТСЖ и имеет определенную долю в ТСЖ) может часть этой доли передать новому владельцу земельного участка ( физ.лицу) вместе с договором купли-продажи участка. Вопрос: 1. Правильно ли оформлены взаимоотношения между ООО и ТСЖ, правомочны ли были заключенные договоры? 2. На основании какого документа ООО может передать новому участнику ТСЖ долю этого самого ТСЖ.? Большая просьба подготовить развернутый документ. Прямо разжеванный до мелочей. Спасибо.

Ответ

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, а также для осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Как указано в ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Как следует из рассматриваемой ситуации, правами на земельные участкипод детской площадкой, ШГРП и имущество общего пользования (сети э/снабжения, газоснабжения, водопровод)обладало исключительно ООО «ЖСК». Члены ТСЖ (за исключением ООО «ЖСК»), не обладали правами на данное имущество, которое обеспечивает жизнеспособность товарищества, поэтому решение о приобретении данного имущества в собственность ТСЖ полностью соответствует целям создания ТСЖ и соответствует закону. Так, ч.2 ст.137 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья вправеполучать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Согласно ч.2 ст.24 ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» следует, что некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана и соответствует указанным целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

Аналогичный вывод содержится в ч.3 ст.50 ГК РФ, где указано, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Таким образом, ООО ЖСК как собственник коммуникаций и земельных участков реализовал свое право на отчуждение имущества, а ТСЖ, в уставных целях, направленных на содержание имущества и обеспечение функциональности товарищества, приобрело данное имущество. Исполнение обязательств в отношении ООО ЖСК по оплате имущества, путем зачета встречных требований, по оплате оказанных ТСЖ услуг, прямо предусмотрено гражданским законодательством. Каких-либо нарушений законодательства в данной сделке не усматривается.

При продаже имущества ООО новому собственнику, отдельный документа о передачи доли ТСЖ составлять не нужно. В данном случае по аналогии применимы положения ст.37 Жилищного кодекса РФ, которыми установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Зачет встречных требований ;

Особенности хозяйственных споров с участием ТСЖ;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации

«Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов…*»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.