В 2009-2011 годы в собственность нашей организации (случайно) попало 3 земельных участка

8

Вопрос

В 2009-2011 годы в собственность нашей организации (случайно) попало 3 земельных участка, находящиеся под пристройками к многоквартирным жилым домам. Два собственника пристроек подали к нам иски о признании права собственности отсутствующим в силу вводного закона в ЖК РФ (общая долевая собственность). Суды встали на сторону истцом и иски удовлетворили, решения вступили в законную силу и исполнены. Собственник третьей пристройки, равно как и жильцы многоквартирного жилого дома к нам претензий не имеют, но мы в холостую платим земельный налог. Решили пойти в Росреестр и отказаться от прав на третий земельный участок без решения суда.Нам сказали, что это невозможно, т.к. имеется обременение в виде ипотеки.Вопросы:1. Обязан ли Росреестр аннулировать сведения о наших правах на участок под многоквартирным домом без решения суда? 2. Является ли препятствием для этого наличие обременений?

Ответ

Если участок обременен ипотекой, то Росреестр, по общему правилу, не вправе аннулировать права собственности, поскольку это приведет к нарушению прав залогодержателя. Однако если речь идет о земельном участке под МКД, то такой отказ в регистрации прекращения прав будет являться незаконным.

Порядок отказа от прав на участок урегулирован ст.ст.44, 53 ЗК РФ, п. 1 ст. 30.2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При этом, следует учитывать, что земельный участок под МКД в силу закона должен принадлежать собственникам помещений в МКД. При этом момент поступления участка в собственность жильцов связан с постановкой его на кадастровый учет (ст.36 ЖК РФ, ч.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Таким образом, третье лицо (не являющееся собственником помещений в МКД) вправе зарегистрировать прекращение права собственности на участок, даже в случае наличия ипотеки, поскольку данное лицо уже не является собственником участка в силу закона.

К примеру, в Постановлении АС МО от 26.02.2016 № А40-84890/15, Постановлении АС МО от 06.05.2016 № А40-84888/2015 сделан вывод, что если доказан факт возникновения у собственников помещений в доме права общей долевой собственности на спорный участок - в целях регистрации прекращения права собственности на участок не имеет правового значения обременение его ипотекой.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС МО от 26.02.2016 № А40-84890/15

«Решением от 06.03.2015 управление отказало обществу в государственной регистрации прекращения права. Управление указывает, что до государственной регистрации прекращения права должна быть погашена регистрационная запись об ипотеке в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Положение пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из изложенных положений Жилищного кодекса Российской ФедерацииФедерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктов 6667 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а общество утрачивает право на распоряжение им.

Суды указали, что в материалах рассматриваемого дела имеются доказательства передачи квартир гражданам, регистрации права собственности лица на объект долевого строительства.

В силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

Таким образом, в целях государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок не имеет правового значения обременение его ипотекой в силу закона.

Правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу*».

15.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.