Договор аренды на недвижимое имущество заключен на 11 месяцев

26

Вопрос

Ситуация: Договор аренды на недвижимое имущество заключен на 11 месяцев, за один месяц до окончания срока действия договора Арендодатель направил письмо Арендатору о необходимости заключить новый договор по истечении действия договора с арендной платой выше в четыре раза либо вернуть земельные участки. указанное письмо передано с нарочным аффилированному лицу арендатора (один генеральный директор, разные адреса), в адрес непосредственно арендатора уведомление не направлялось. В настоящее время арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предстоят суды об обязании вернуть имущество...Вопрос №1 Является ли уведомление о прекращении договора направленное в адрес аффилированного лица надлежащим уведомлением о расторжении договора? Вопрос№2 Арендодатель не имеет намерения расторгать договор а указанным способом желает увеличить арендную плату в несколько раз? Если есть практика.Наша позиция- уведомления не было, договор продлен на неопределенный срок. 

Ответ

Правоприменительная практика не дает однозначного ответа, является ли надлежащим уведомление о расторжении договора, направленное аффилированному лицу.

Дело в том, что генеральный директор – один из органов юридического лица. Поэтому он не считается самостоятельным субъектом права, а все его действия приравниваются к действиям самого юридического лица (ст. 53 ГК РФ). Если генеральный директор (аффилированное лицо) получил уведомление о расторжении договора, то в данном случае имеются основания считать, что юридическое лицо извещено о расторжении договора (однако, судебная практика по данным спорам не выявлена) – см. также «Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды», «Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества

«Арендодатель пытается воспользоваться правом на односторонний отказ, которое закреплено в самом договоре

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, которые предусмотрены в законе либо в договоре (ст. 310п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

При этом если арендатор не получил

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК РФ). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.* В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В каких случаях договор аренды может быть признан бессрочным

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Дело в том, что срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФп. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капитального ремонта помещения или реконструкцией здания;

Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).*

Совет

Заключать бессрочный договор не в интересах арендатора, поскольку арендодатель имеет право отказаться от исполнения такого договора в одностороннем порядке.

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:

  • в договоре аренды указывать, на какой срок он заключен;
  • определять срок либо конкретным периодом времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
  • включить в договор пункт следующего содержания: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором».

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

Пример из практики: суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды не расторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).

  • условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих сотрудников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.

Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло. В подобных ситуациях арендатор может избрать один из двух способов защиты своих прав:

  • арендатор может проигнорировать уведомление арендодателя об отказе от договора в связи с тем, что обстоятельств, дающих арендодателю право на отказ от договора, в действительности не возникло. Вместе с тем, арендатору нужно иметь в виду, что арендодатель может предъявить иск в суд о его выселении. В этом случае арендатору нужно быть готовым доказать в суде правоту своих действий;
  • арендатор может предъявить в суд иск о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Дело в том, что отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой, которая, как и любая сделка, может быть признана недействительной. Поэтому арендатор, который полагает, что действия арендодателя по отказу от договора являются неправомерными, вправе оспорить такой отказ как одностороннюю сделку.

Пример из практики: суд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали

Арендатор (истец) обратился с иском к арендодателю (ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения. Арендодатель предъявил встречный иск о выселении арендатора, а также о взыскании неустойки за незаконное переоборудование нежилого помещения.

Суд первой инстанции исковые требования арендатора удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин.

В соответствии с договором арендатор мог производить перепланировку, переоборудование, неотделимые улучшения, реконструкцию, капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения только с письменного согласия арендодателя. При нарушении условия о согласовании с собственником проведения переустройства арендуемого имущества арендатор обязан был выплатить штраф в размере двойной суммы арендной платы. Также договор мог быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если арендатор ухудшал состояние арендуемого помещения.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить занимаемое помещение в течение десяти дней и заплатить штраф в размере годовой арендной платы. Требование было мотивировано тем, что в ходе инвентаризации была выявлена перепланировка арендуемого помещения, произведенная без согласия собственника.

Арендатор, полагая, что перепланировка арендуемого имущества была произведена до начала срока аренды, а ему объект аренды был передан с уже произведенной перепланировкой, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Как было установлено по делу, строительно-монтажные работы в спорном помещении проводились предыдущим арендатором. Судами также было установлено, что истец принял помещение согласно плану БТИ, а после этого инвентаризация спорных помещений не проводилась. На основании установленных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что в течение срока аренды перепланировка спорных помещений не производилась.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили первоначальный иск о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды и отказали в удовлетворении встречного иска о выселении и взыскании штрафа за незаконное переоборудование арендуемого помещения.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 29 февраля 2012 г. № Ф09-10127/11 по делу № А60-22344/2011).

Что делать, если арендодатель настаивает на включении в договор условия о возможности одностороннего отказа от договора

Если арендодатель все же настаивает на включении в договор подобных формулировок, арендатору стоит учесть, что существуют и иные механизмы, позволяющие в определенной степени учесть интересы арендатора как более слабой стороны договора. Например, условие о выплате арендатору денежной суммы при отказе арендодателя от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Поскольку договор представляет собой именно согласованную волю обеих сторон, арендатор может попытаться отстоять свои интересы путем включения в договор такого условия.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784)».

14.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.