Что является основанием для постановки юрлицом на баланс недвижимого имущества

356

Вопрос

1. Что является основанием для постановки юрлицом на баланс недвижимого имущества? 2. Какие документами подтверждается нахождение недвижимости на балансе юрлица и могут ли ли эти документы рассматриваться в качестве правоустанавливающих? 3. Может ли Росреестр зарегистрировать права на недвижимость юрлица при представлении им документов о нахождении недвижимости на его балансе без представления правоустанавливающих документов на нее? Ответ прошу подкрепить ссылками на правовые позиции высших судебных инстанций

Ответ

Как таковой, порядок «постановки недвижимости на баланс» законодательство не раскрывает. К примеру, для целей бухучета и налогообложения, основные средства, в т.ч. недвижимость, принимается к учету. При этом, порядок принятия объекта недвижимости к учету в каждом случае зависит от оснований принятия объекта к учету – приобретение по сделке, строительство нового объекта и т.д.

Так, при поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации (недвижимости), составляется акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитываются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

за плату;

получен безвозмездно;

внесен в качестве вклада в уставный капитал;

по бартерному договору (договору мены);

построен хозспособом или подрядным способом.

При этом, внутренние документы организации, о принятии объектов к учету, не являются правоустанавливающими и для Росреестра данные документы не являются основанием для регистрации прав (ст.17 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ) – см. например, Постановление ФАС ВВО от 31.10.2006 № А11-4872/2005, Постановление АС ЦО от 20.10.2014 № А35-8580/2013.

К примеру, в Письме Росреестра от 14.08.2015 № 09-01219/15@ отмечено, что справка о балансовой стоимости является бухгалтерским документом, подтверждающим нахождение объекта на балансе у сетевой организации, и не является правоустанавливающим документом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

«Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

Сам порядок госрегистрации права собственности на недвижимость прописан в статье 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 6 ст. 131 ГК РФ). А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку.

Оформление поступления ОС

При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Бухучет

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • внесен в качестве вклада в уставный капитал;
  • по бартерному договору (договору мены);
  • построен хозспособом или подрядным способом.

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...

– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)

– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетовпункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)

– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Ситуация: как отразить в бухучете приобретение здания. Акт приема-передачи составлен после регистрации права собственности. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена в рублях после передачи объекта

Приобретенное здание отразите в учете в день регистрации права собственности на него. Стоимость недвижимости пересчитайте в рубли на дату принятия объекта к учету по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица.

Почему отразить здание надо именно на дату регистрации права собственности? Потому что именно с этой даты возникает актив, которым организация вправе распоряжаться по своему усмотрению (продать, передать в залог и т. д.). С этой даты она становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

При этом неважно, что акт приема-передачи составлен после госрегистрации. Такое условие не нарушает гражданского законодательства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Основанием принятия актива к учету будет являться свидетельство о госрегистрации. Получение акта приема-передачи в нашем случае на бухучет никак не влияет. Это объясняется тем, что факт хозяйственной жизни уже совершен на дату госрегистрации права собственности. Такой порядок следует из положений подпункта 8 статьи 3, пункта 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Теперь о том, как учесть сопутствующие расходы. Те, что связаны с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), учтите и в стоимости данного актива, если понесли их в процессе формирования первоначальной стоимости объекта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)

– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с покупкой здания.

Может случиться так, что расходы, связанные с приобретением имущества, возникнут после его принятия в состав основных средств. Тогда первоначальную стоимость здания сформируйте без учета таких расходов. В дальнейшем они будут списаны на текущие затраты (п. 5 и абз. 2 п. 7 ПБУ 10/99):

Дебет 20 (23, 26...) Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)

– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как здание было принято к учету в качестве объекта основных средств.

Стоимость здания, которое перешло в собственность организации, пересчитайте в рубли на дату, когда отразили его на счете 08 – по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица согласно договору купли-продажи (п. 9 и 10 ПБУ 3/2006). В дальнейшем стоимость объекта не пересчитывайте. Такой порядок не предусмотрен законодательством. В бухучете на дату регистрации права собственности сделайте проводки:

Дебет 08 Кредит 60 (76)

– отражена стоимость здания, которое будет учтено в составе основных средств на основании свидетельства о госрегистрации;

Дебет 19 Кредит 60 (76)

– отражен НДС со стоимости здания, которое будет учтено в составе основных средств.

В рассматриваемом случае здание сразу же необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства». Ведь все условия, предусмотренные пунктом 4ПБУ 6/01, соблюдены. К счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 0108), пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пунктов 49 и 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Аналогичные выводы можно сделать из письма Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31.

Пример отражения в бухучете приобретения здания. Право собственности на недвижимость оформлено раньше ее фактической передачи покупателю. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена после подписания акта приема-передачи

1 марта ЗАО «Альфа» заключило с ОАО «Производственная фирма "Мастер"» договор купли-продажи здания стоимостью 826 000 у. е. (в т. ч. НДС – 126 000 у. е.). По условиям договора 1 у. е. равна 1 долл. США. До ввода здания в эксплуатацию «Альфа» заплатила госпошлину за госрегистрацию права собственности в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер учел в первоначальной стоимости здания. 1 апреля «Альфа» зарегистрировала права собственности. На дату регистрации все условияпризнания актива в качестве объекта основных средств были выполнены. При этом стороны договорились о передаче недвижимого имущества после госрегистрации перехода права собственности на него. Здание было оплачено 28 ноября.

Условный курс доллара составил:

– на дату регистрации права собственности (1 апреля) – 35 руб./USD;

– на дату оплаты здания (28 ноября) – 34 руб./USD.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

1 марта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51

– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

1 апреля:

Дебет 08 Кредит 60

– 24 500 000 руб. (700 000 USD × 35 руб./USD) – отражена стоимость здания;

Дебет 19 Кредит 60
– 4 410 000 руб. (126 000 USD × 35 руб./USD) – отражен НДС по приобретенному зданию, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08

– 24 515 000 руб. (24 500 000 руб. + 15 000 руб.) – принято к учету и введено в эксплуатацию здание.

28 ноября:

Дебет 60 Кредит 51

– 28 084 000 руб. (826 000 USD × 34 руб./USD) – оплачено здание;

Дебет 60 Кредит 91-1

– 826 000 руб. (826 000 USD × (35 руб./USD – 34 руб./USD)) – учтена положительная курсовая разница.

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации (за исключением тех основных средств, по которым амортизация не начисляется). По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен впункте 17 ПБУ 6/01.

ОСНО

Для расчета налога на прибыль имущество, право собственности на которое подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). Порядок ее формирования зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • внесен в качестве вклада в уставный капитал;
  • по бартерному договору (договору мены);
  • построен хозспособом или подрядным способом.

Свои особенности имеет принятие на учет приобретенных земельных участков (ст. 264.1п. 2 ст. 256 НК РФ, п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

При предъявлении к вычету входного НДС по затратам, связанным с приобретением (созданием) объекта недвижимости, учитывайте особенности, обусловленные тем, каким способом объект поступил в организацию:

  • приобретен за плату или по бартерному договору;
  • получен безвозмездно или в качестве вклада в уставный капитал;
  • построен подрядным или хозяйственным способом.

Ситуация: можно ли принять к вычету входной НДС по приобретенному автомобилю до регистрации его в ГИБДД (органах Гостехнадзора)

Да, можно.

Налоговый кодекс РФ не ставит право организации на вычет входного НДС в зависимость от факта регистрации автотранспортного средства в ГИБДД или органах Гостехнадзора. Есть многочисленные примеры судебных решений, где судьи подтверждали такой подход (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14 июля 2009 г. № КА-А40/5553-09от 9 апреля 2007 г. № КА-А40/2347-07Поволжского округа от 30 октября 2008 г. № А55-1153/2008,Западно-Сибирского округа от 17 марта 2008 г. № Ф04-1995/2008).

Поэтому входной НДС по приобретенному автомобилю примите к вычету в общеустановленном порядке.

При расчете налога на прибыль стоимость амортизируемого имущества, требующего госрегистрации, погашайте путем начисления амортизации.

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, приобретенным за плату (по договору мены, полученным безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал). Исключение предусмотрено только для отдельных видов основных средств, с которых налог на имущество платить не нужно.

Земельные участки, полученные организацией, могут являться объектом обложения земельным налогом (ст. 388 НК РФ).

Ситуация: как отразить в налоговом учете те помещения, которые входят в состав одного здания. После перерегистрации права собственности на каждое из них оформлено отдельное свидетельство

Основные средства числятся в налоговом учете по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). В случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения и частичной ликвидации первоначальная стоимость объекта изменяется (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Перерегистрация, в результате которой право собственности на здание целиком было погашено, а взамен выдано несколько новых свидетельств на различные помещения, составляющие в совокупности все здание, не предусмотрена в Налоговом кодексе в качестве основания для изменения его первоначальной стоимости.

Поскольку иной порядок формирования первоначальной стоимости в данном случае Налоговым кодексом не определен, первоначальную стоимость помещений, на которые оформлены права собственности, можно определить следующим образом:

Первоначальная стоимость нового помещения, на которое оформлено право собственности = Первоначальная стоимость здания × Доля площади нового помещения в общей площади здания Сумма амортизации, начисленной по зданию × Доля площади нового помещения в общей площади здания


При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 6 октября 2011 г. № 03-03-06/1/632.

Ситуация: как рассчитывать налоги при строительстве и вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, в госрегистрации права собственности на который организации отказано. Организация применяет общую систему налогообложения

Порядок расчета налогов зависит от причины отказа в регистрации права на недвижимый объект.

Строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества влияют на расчет следующих налогов: налога на имущество, налога на прибыль и НДС.

Начислять налог на имущество нужно по любым объектам недвижимости, которые отвечают критериям основных средств и учитываются на балансе организации (п. 1 ст. 374 НК РФ). Объекты недвижимости включаются в состав основных средств при соблюдении условий, указанных в пункте 4 ПБУ 6/01. Наличие документов о госрегистрации права собственности на объект недвижимости не требуется. Следовательно, на 1-е число месяца, следующего за месяцем, в котором недвижимость приняли к учету в качестве основных средств, ее стоимость нужно учитывать при исчислении налоговой базы по налогу на имущество. Подробнее об этом см. С какого момента нужно платить налог на имущество (прекращать уплату налога).

Налоговую базу по налогу на прибыль расходы на создание объектов амортизируемого имущества не уменьшают (п. 5 ст. 270 НК РФ). После ввода таких объектов в эксплуатацию их стоимость переносится на затраты через амортизацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

По общему правилу в налоговом учете начислять амортизацию можно только по имуществу, которое принадлежит организации на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения, и при условии, что соблюдаются другие обязательные требования (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Права организаций на объекты недвижимости подлежат госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Для таких объектов применяйте общий порядок амортизации. Их нужно включать в состав амортизационной группы с момента ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 256п. 4 ст. 259 НК РФ). Таким образом, недвижимое имущество признается амортизируемым независимо от факта подачи документов на регистрацию.

Внимание: объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию до 1 декабря 2012 года, начинайте амортизировать после передачи документов на госрегистрацию. Если же вы стали начислять амортизацию по таким объектам с 1 января 2013 года, не подав к тому моменту документы на госрегистрацию, то придется ее пересчитать. При этом штрафов (пеней) за занижение налога на прибыль не будет. Подробнее об этом см. Как начислять амортизацию в налоговом учете.

Запрета на продолжение амортизации такого объекта после отказа в госрегистрации прав на него налоговое законодательство не содержит.

Вместе с тем, позиция Минфина России заключается в том, что правомерность начисления амортизации по объекту недвижимости, в регистрации прав на который отказано, зависит от оснований такого отказа. Например, из письма от 14 января 2008 г. № 03-03-06/1/5 можно сделать вывод, что организация вправе продолжать начислять амортизацию по данному объекту, если причины отказа носят устранимый характер. Например, документы, представленные на регистрацию, составлены не по форме, предусмотренной законодательством (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). В таком случае организация может исправить ошибку и подать заново оформленные документы, после чего право собственности будет зарегистрировано. Данный факт не влияет на правомерность учета сумм начисленной амортизации в расходах (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако если причины отказа в регистрации права на недвижимый объект носят неустранимый характер, то организация не вправе начислять по нему амортизацию. Например, если отсутствуют правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (абз. 8–10 п. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). В этом случае расходы по амортизации контролирующие ведомства могут признать не соответствующими критериям, определенным в пункте 1статьи 252 Налогового кодекса РФ. Ведь из положений пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ следует, что любые права на объекты недвижимости возникают у организаций только с момента их регистрации.

Устойчивой арбитражной практики по этой проблеме не сложилось. Однако некоторые суды считают обоснованным начисление амортизации по основным средствам, в регистрации прав на которые организации было отказано (см., например, определение ВАС РФ от 19 марта 2008 г. № 52/08постановление ФАС Уральского округа от 11 сентября 2007 г. № Ф09-11022/06-С3).

На расчет НДС строительство объекта недвижимости влияет следующим образом. Суммы входного НДС, предъявленные подрядчиками и поставщиками товаров (работ, услуг) для выполнения строительных работ, можно принять к вычету на общих основаниях (п. 6 ст. 171 НК РФ). Право на вычет этих сумм не зависит от ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации прав на него.

Если капитальное строительство отвечает признакам строительно-монтажных работ для собственного потребления, со стоимости этих работ организация должна начислить НДС. НДС, начисленный со стоимости этих работ, можно принять к вычету в том же квартале (абз. 2 п. 5 ст. 172п. 6 ст. 171 НК РФ). Однако в этом случае право на вычет зависит от того, начисляет ли организация по объекту недвижимости амортизацию в налоговом учете (абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов, связанных с приобретением объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации

ЗАО «Альфа» в апреле начало строительство производственного здания подрядным способом. Строительство закончилось в июле этого же года. По условиям договора строительного подряда «Альфа» закупает и передает часть стройматериалов подрядчику. По окончании строительства подрядчик представляет организации отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ в договоре не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

  • 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.) – суммы, уплаченные подрядчику по договору;
  • 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.) – стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле. В этом же месяце они были переданы подрядчику.

В учете «Альфы» сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет 10-8 Кредит 60

– 2 000 000 руб. – оприходованы стройматериалы, предназначенные для передачи подрядчику;

Дебет 19 Кредит 60

– 360 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 360 000 руб. – принят к вычету НДС по приобретенным материалам;

Дебет 10-7 Кредит 10-8

– 2 000 000 руб. – отражена стоимость материалов, переданных подрядчику для строительства подсобного помещения.

В июле:

Дебет 08-3 Кредит 10-7

– 2 000 000 руб. – учтена стоимость израсходованных материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет 08-3 Кредит 60

– 10 000 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания;

Дебет 19 Кредит 60

– 1 800 000 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1 800 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам;

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08-3

– 12 000 000 руб. (2 000 000 руб. + 10 000 000 руб.) – принято к учету и введено в эксплуатацию здание, право собственности на которое не зарегистрировано.

В начале августа организация подала документы на госрегистрацию права собственности на построенное здание. После ввода здания в эксплуатацию «Альфа» заплатила госпошлину в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер отразил в составе прочих расходов.

При этом были сделаны проводки:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51

– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил производственное здание в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 12 000 000 руб. в момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, то есть в июле.

Ситуация: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете земельный участок, право собственности на который оформлено в 2011 году. Здание на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, приобретено в 1996 году, однако до 2011 года участок в учете не отражался

Учтите земельный участок в составе основных средств с момента получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего в 1996 году) при приобретении здания к новому собственнику переходило право пользования земельным участком, на котором расположена недвижимость. Таким образом, в рассматриваемой ситуации, купив недвижимость в 1996 году, организация приобрела право пользования участком под ней.

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ (октябрь 2001 года) все права, возникшие у организации до этого времени, остаются действительными (п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФп. 9 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ). В том числе и право пользования земельным участком.

При этом до 1 января 2012 года право пользования землей, находящейся в муниципальной собственности, можно переоформить на право аренды или собственности (ст. 36 Земельного кодекса РФп. 2 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ). А организации, чье здание располагается на земельном участке, имеют исключительное право на его приобретение (абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФп. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Поскольку в 2011 году организация получила право собственности на землю, а оно передается за плату, то имеет место приобретение имущества (п. 2 ст. 2 ип. 2 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ). Поэтому с момента получения свидетельства о госрегистрации права собственности нужно учесть участок в составе основных средств (списав со счета 08-1 на счет 01). Первоначальную стоимость объекта основных средств в бухучете сформируйте исходя из стоимости приобретения и расходов на регистрацию права собственности. Такой порядок следует из пунктов 5 и 7–8 ПБУ 6/01. Подробнее о том, как отразить приобретение в бухучете, см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации.

В налоговом учете не включайте участок в состав амортизируемого имущества (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Платежи за регистрацию прав на землю, оплату услуг по оценке, межеванию участка, изготовлению документов кадастрового и технического учета учтите по самостоятельному основанию в соответствии с подпунктом 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 31 октября 2007 г. № 03-03-06/1/752.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль коммунальные расходы на приобретенное здание. Договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с прежним собственником, который перевыставляет счета от них новому владельцу. Посреднического договора между прежним и новым собственниками здания нет

Да, можно. Но для этого между сторонами сделки должен быть заключен договор, согласно которому новый собственник здания оплачивает потребленные им коммунальные услуги через прежнего владельца.

До переоформления договоров с ресурсоснабжающими организациями на нового собственника абонентом, приобретающим коммунальные услуги, признается прежний владелец здания. Однако фактическим потребителем этих услуг является новый собственник. Без обеспечения электричеством, водой, теплоэнергией и другими видами коммунального обслуживания новый собственник не может использовать приобретенное здание в своей деятельности. Поэтому в рассматриваемой ситуации его расходы на оплату коммунальных услуг являются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Для документального подтверждения этих затрат новому владельцу потребуются:

  • договор (соглашение) о приобретении коммунальных услуг прежним владельцем здания за счет нового собственника. В этом договоре должно быть указано, что на период переоформления договоров с ресурсоснабжающими организациями свои затраты на коммунальные услуги новый владелец здания оплачивает через прежнего собственника. Целесообразно также определить сроки, в течение которых новый собственник обязан оплатить услуги, а прежний собственник – перевести поступившую оплату на счета ресурсоснабжающих организаций, и предусмотреть взаимную ответственность за нарушение этих сроков. К договору следует приложить копии договоров на предоставление коммунальных услуг, заключенных между прежним собственником здания и ресурсоснабжающими организациями;
  • документы (расчеты), составленные прежним собственником здания и подтверждающие стоимость потребленных услуг. В этих документах должны быть указаны объемы коммунальных услуг (показания приборов учета), действующие тарифы ресурсоснабжающих организаций и периоды, за которые коммунальные услуги предоставлены. Эти периоды не могут начинаться раньше подписания акта приема-передачи здания и оканчиваться позже вступления в силу договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями от имени нового собственника.

При наличии таких документов новый собственник вправе включать затраты на оплату коммунальных услуг в состав материальных расходов на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Правомерность такого подхода подтверждается письмом Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-03-06/1/18.

Ситуация: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете объединение двух зданий в одно

Отразите данную операцию как выбытие двух объектов недвижимости и создание нового объекта после объединения зданий.

При объединении зданий они перестают существовать как объекты права собственности. Вместо них возникает новый объект – объединенное здание.

Бухучет

Объединяемые здания спишите с учета как выбывшие объекты (п. 29 ПБУ 6/01). Выбытие отразите по остаточной стоимости на дату составления акта о выбытии основного средства.

Такой порядок следует из пункта 29 ПБУ 6/01 и пункта 11 ПБУ 10/99.

Списание зданий нужно оформить первичным документом. Для этих целей можно использовать унифицированную форму ОС-4. Акт на списание составьте на основании приказа об объединении зданий. На основании акта внесите записи в инвентарные карточки по форме ОС-6 каждого объекта.

В бухучете операции по выбытию каждого здания отразите проводками:

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– отражена сумма амортизации, начисленной за период эксплуатации здания;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– отражена первоначальная стоимость выбывшего здания;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– списана остаточная стоимость здания (на основании акта о списании);

Дебет 10 Кредит 91-1
– учтена стоимость списанного основного средства в составе материалов.

Начислять амортизацию по каждому из зданий прекратите с месяца, следующего за месяцем, когда их списали (п. 22 ПБУ 6/01).

Вновь же созданное здание учтите как новый объект основного средства. В его первоначальную стоимость включите:

  • остаточную стоимость двух зданий, которые были объединены в одно;
  • стоимость работ по объединению зданий;
  • расходы, связанные с госрегистрацией (если она была проведена до принятия основного средства к учету).

Это следует из пункта 8 ПБУ 6/01.

В бухучете сделайте проводки:

Дебет 08 Кредит 10

– отражена первоначальная стоимость здания (в сумме остаточной стоимости выбывших двух зданий);

Дебет 08 Кредит 60

– учтены расходы на работы по объединению двух зданий;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– учтены расходы на госрегистрацию прав собственности.

Вновь созданное здание переведите в состав основных средств по мере того, как будут выполнены все условия для принятия актива в состав основных средств. При этом дата регистрации права собственности значения не имеет.

На вновь созданное основное средство оформите акт по форме ОС-1а и инвентарную карточку по форме ОС-6.

Установите ему срок полезного использования исходя из ожидаемого периода эксплуатации. С месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету, начните начислять амортизацию. Такой порядок установлен пунктами 20 и 21ПБУ 6/01.

Налоговый учет

Амортизацию по выбывшим зданиям прекратите начислять с месяца, следующего за месяцем, в котором данные здания были списаны (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Остаточную стоимость выбывших зданий учтите в расходах и одновременно включите в доходы в виде стоимости материалов, полученных при списании зданий (подп. 8 п. 1 ст. 265п. 13 ст. 250 НК РФ). Эта стоимость сформирует первоначальную стоимость вновь созданного здания.

Кроме того, в первоначальную стоимость здания включите:

  • расходы, связанные с объединением двух зданий;
  • расходы на регистрацию права собственности (если они понесены до ввода здания в эксплуатацию).

Это следует из пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ.

Срок полезного использования здания определите самостоятельно в соответствии с амортизационной группой, к которой оно относится (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Начислять амортизацию по вновь созданному зданию нужно с месяца, следующего за месяцем, в котором здание введено в эксплуатацию. Такой порядок применяется независимо от факта подачи документов на госрегистрацию права собственности.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении объединения двух зданий в одно

ЗАО «Альфа» имело на балансе два здания: «Склад № 1» и «Склад № 2». В июле 2014 года «Альфа» объединило эти здания в одно – «Склад № 3». Расходы на работы по объединению зданий составили 590 000 руб. (в т.ч. НДС– 90 000 руб.). В августе зарегистрировано право собственности на новое здание. В этом же месяце здание введено в эксплуатацию. До ввода здания в эксплуатацию (в июле) «Альфа» заплатила госпошлину за госрегистрацию права собственности в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер учел в первоначальной стоимости здания.

Первоначальная стоимость зданий составила:

– «Склад № 1» – 5 000 000 руб.;

– «Склад № 2» – 5 500 000 руб.

Зданиям был установлен срок полезного использования (8-я амортизационная группа):

– «Склад № 1» – 20 лет (240 мес.);

– «Склад № 2» – 22 года (264 мес.).

Период эксплуатации здания составил:

– «Склад № 1» – 40 мес.;

– «Склад № 2» – 48 мес.

Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации составила (по июль включительно):

– «Склад № 1» – 833 400 руб.;

– «Склад № 2» – 1 000 032 руб.

В июле в учете организации сделаны следующие записи:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– 5 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость «Склада № 1»;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 833 400 руб. – списана сумма амортизации, начисленная за время эксплуатации «Склада № 1»;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

– 5 500 000 руб. – списана первоначальная стоимость «Склада № 2»;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 1 000 032 руб. – списана сумма амортизации, начисленная за время эксплуатации «Склада № 2»;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 4 166 600 руб. (5 000 000 руб. – 833 400 руб.) – списана остаточная стоимость выбывшего «Склада № 1»;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 4 499 968 руб. (5 500 000 руб. – 1 000 032 руб.) – списана остаточная стоимость выбывшего «Склада № 2»;

Дебет 10 Кредит 91-1
– 8 666 568 руб. – учтена остаточная стоимость списанных зданий в составе материалов;

Дебет 08 Кредит 10
– 8 666 568 руб. (4 166 600 руб. + 4 499 968 руб.) – учтена остаточная стоимость выбывших зданий в первоначальной стоимости вновь созданного здания;

Дебет 08 Кредит 60

– 500 000 руб. – отражены расходы на проведение работ по перепланировке здания;

Дебет 19 Кредит 60

– 90 000 руб. – отражен входной НДС со стоимости работ по перепланировке здания;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»

– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объектанедвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51

– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

В августе:

Дебет 01 Кредит 08

– 9 181 568 руб. (8 666 568 руб. + 500 000 руб. + 15 000 руб.) – введен в эксплуатацию «Склад № 3».

Руководитель установил своим приказом срок полезного использования по новому зданию 20 лет (240 мес.).

Начиная с сентября бухгалтер начал начислять амортизацию по вновь созданному зданию.

В налоговом учете бухгалтер учел в августе в составе амортизируемого имущества «Склад № 3» по первоначальной стоимости 9 181 568 руб. (8 666 568 руб. + 500 000 руб. + 15 000 руб.). Начиная с сентября бухгалтер начал начислять амортизацию.

УСН

Организации, применяющие упрощенку, обязаны вести бухучет в полном объеме (ст. 26 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Поэтому при отражении в бухучете основных средств, право собственности на которые подлежит госрегистрации, руководствуйтесь общими правилами.

Об особенностях учета расходов, связанных с приобретением (созданием) основных средств при расчете единого налога, см. Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке.

ЕНВД

Организации – плательщики ЕНВД обязаны вести бухучет в полном объеме (ст. 26 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Поэтому при отражении в бухучете основных средств, право собственности на которые подлежит госрегистрации, руководствуйтесь общими правилами.

На расчет ЕНВД операции, связанные с поступлением, движением и выбытием основных средств, не влияют (п. 1 ст. 346.29 НК РФ)».

14.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.