Вопрос о возможных рисках при оформлении права собственности на сооружение (дорога)

9

Вопрос

Вопрос о возможных рисках при оформлении права собственности на сооружение (дорога). В 2002 году при выделении и продаже недвижимого имущества от Предприятия Обществу (покупатель) проданы здания, сооружения и земельный участок. На указанном земельном участке располагается дорога. Документы о ее передаче/приобретении у Общества отсутствуют. Согласно кадастровой выписке - как сооружение не числится. Обществом принято решение зарегистрировать право собственности на дорогу на основании Декларации на недвижимое имущество. Возможен ли риск предъявления Предприятием Обществу требования на дорогу (истребования из незаконного владения)? Иные риски?

Ответ

Риск предъявления обществу требований, связанных с правом на дорогу исключить нельзя, однако правовых оснований для истребования дороги у Общества не усматривается.

Дело в том, что автомобильная дорога квалифицируется как линейный объект недвижимого имущества (п.11 ст.1 ГрК РФ).

Данная дорога не учтена в ГКН, информация о наличии у предприятия права собственности на данную дорогу отсутствует.

При этом, согласно п.п.5 п. 1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, отсутствуют основания считать, что у предприятия, которое произвело отчуждение участка, сохранились какие-либо права в отношении дороги, расположенной на участке.

При этом, в настоящее время общество, как собственник участка может осуществить регистрацию прав на дорогу в упрощенном порядке – на основании декларации. См. также Письмо Минэкономразвития России от 11.07.2014 № Д23И-2432 «Об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на автомобильные дороги». Судебная практика допускающая регистрации прав на дорогу на основании декларации представлена в Постановлении ФАС ДВО от 22.01.2013 № А51-5654/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).*

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме трех приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Муниципальное предприятие (продавец) и общество (покупатель) представили в Росреестр заявление и пакет документов на государственную регистрацию перехода права и права собственности на нежилое здание. При этом стороны не представили в Росреестр документы на государственную регистрацию перехода права на земельный участок под приобретаемым зданием. Росреестр отказал в регистрации договора и перехода права собственности, поскольку заявителями было нарушено требование пункта 4статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стороны оспорили отказ в суде, однако суд признал решение Росреестра законным, пояснив:

«Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 августа 2011 г. по делу № А55-23420/2010определением ВАС РФ от 20 декабря 2011 г. № ВАС-12673/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ».

13.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.