Музей находится в федеральной собственности и отнесен к особо ценным объектам

24

Вопрос

Музей находится в федеральной собственности и отнесен к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ. Могут ли сторонние лица осуществлять предпринимательскую деятельность на территории музея?

Ответ

Сторонние лица могут осуществлять предпринимательскую деятельность на территории музея только при наличии соответствующих оснований – например, договора аренды части здания (помещений) музея и заключенного охранного обязательства.

При этом, статус объекта культурного наследия не препятствует осуществлению предпринимательской деятельности, однако в каждом конкретном случае возможность ее осуществления определяется с учетом условий охранного обязательства – см. «Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия о его охранном обязательстве».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия о его охранном обязательстве

«Охранное обязательство арендатора объекта культурного наследия является обязательным условием заключения договора аренды такого объекта.

Если не представить охранное обязательство на государственную регистрацию, то Росреестр может не зарегистрировать договор аренды объекта культурного наследия (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 декабря 2012 г. по делу № А56-12634/2012). Между тем договор аренды объекта культурного наследия обязательно должен быть зарегистрирован в общем порядке, иначе без такой регистрации он будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Уклонение от подписания охранного обязательства может повлечь за собой ответственность. Арендатор объекта культурного наследия должен знать о случаях, при которых он все же не обязан его подписывать, а также о разногласиях, которые могут возникнуть при его заключении.

Что такое охранное обязательство и что оно должно содержать

Охранное обязательство – это документ, подписываемый арендатором и собственником объекта культурного наследия и включающий в себя требования к следующему:

  • сохранению объекта культурного наследия;
  • содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния;
  • обеспечению доступа к объекту культурного наследия;
  • размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, если это разрешено законом.

Такое определение охранного обязательства дается в пункте 2 статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об ОКН).

Согласно другому определению, охранное обязательство – это документ, который должен подписать арендодатель с арендатором объекта культурного наследия, в котором устанавливаются порядок и условия использования передаваемого в аренду памятника истории и культуры. Кроме того, в охранное обязательство включают также порядок и сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ними строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройства территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организации надлежащей охраны памятников и другие условия (п. 72 приказа Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203 «Об утверждении "Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры"»).

Форма охранного обязательства установлена в приложении № 10 к Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной приказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203.*

Охранное обязательство может быть включено непосредственно в текст договора аренды. В таком случае договор носит название охранно-арендного. Если был заключен такой договор, то отдельное охранное обязательство не оформляется, поскольку охранно-арендный договор, как и охранное обязательство, уже представляет собой охранный документ (п. 72 приказа Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203 «Об утверждении "Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры"»).

Внимание! Закон запрещает с 20 марта 2015 года распространение наружной рекламы на объектах культурного наследия. Это необходимо учитывать арендатору, который берет в аренду такой объект в том числе с целью размещения рекламы

Запрет на распространение рекламы введен Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 50-ФЗ «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона "О рекламе" и Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 50), который начинает действовать с 20 марта 2015 года. Закон № 50 ввел новую норму в Закон об ОКН –статью 35.1. Однако разрешения, выданные до 20 марта 2015 года, действуют до истечения срока их действия (ст. 3 Закона № 50).

Закон установил ограничение распространения наружной рекламы на объектах культурного наследия, включенных в реестр, а также на их территориях, за исключением территорий достопримечательных мест (п. 1 ст. 35.1 Закона об ОКН).

Исключением из этого правила будет распространение наружной рекламы, содержащей исключительно информацию:

  • о проведении на объектах культурного наследия, их территориях театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий;
  • об указанных выше мероприятиях с одновременным упоминанием об определенном лице как о спонсоре конкретного мероприятия при условии, если такому упоминанию отведено не более чем 10 процентов рекламной площади (пространства).

Такие исключения установлены в пункте 3 статьи 35.1 Закона об ОКН.

В каких случаях арендатор не обязан подписывать охранное обязательство

Не всегда арендатор должен заключать охранное обязательство. Из общего правила есть несколько исключений.

1. Когда собственник объекта культурного наследия уже заключил охранное обязательство с государственным органом по охране памятников, согласно которому собственник обязался отвечать за исполнение условий такого обязательства иными лицами (в т. ч. арендаторами).

Арендатор не обязан заключать охранное обязательство с органом охраны объектов культурного наследия, если оно уже заключено с таким органом собственником объекта культурного наследия и при этом выполняются два условия:

  • собственник взял на себя обязательство отвечать за исполнение условий охранного обязательства иными пользователями объекта культурного наследия;
  • стороны включили в договор аренды условия охранного обязательства, которые арендатор должен соблюдать.

Пример из практики: суд отказал инспекции в иске об урегулировании разногласий, возникших при заключении охранного обязательства с арендатором, указав, что арендатор не был обязан заключить такое охранное обязательство, потому что оно уже подписано собственником. Собственник уже обязался отвечать за исполнение условий охранного обязательства иными пользователями объекта культурного наследия (в т. ч. арендатором)

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений, расположенных на втором этаже здания объекта культурного наследия (арендодатель – муниципальное образование).

Инспекция по надзору за сохранностью памятников истории и культуры (далее – Инспекция) направила арендатору для подписания бланк охранного обязательства на нежилые помещения. Арендатор в свою очередь направил в адрес Инспекции протокол разногласий к охранному обязательству.

Из-за возникших разногласий при заключении охранного обязательства Инспекция обратилась в суд с иском к арендатору об урегулировании разногласий.

Суду было представлено охранное обязательство, заключенное мэрией города (собственник) и Инспекцией в отношении всего объекта культурного наследия, в котором располагались нежилые помещения. Согласно его условиям, «при передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия Мэрия как собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства, в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований соблюдать условия охранного обязательства, касающиеся использования объекта культурного наследия».

Суд сделал вывод, что раз собственник здания подписал охранное обязательство в отношении всего объекта культурного наследия, то это фактически свидетельствует о возникновении у собственника обязанности по содержанию объекта культурного наследия и выполнению иных требований, которые предусмотрены Законом об ОКН. При наличии охранного обязательства, заключенного с собственником объекта культурного наследия, у арендатора как пользователя части помещений в здании отсутствовала обязанность заключить охранное обязательство.

Кроме того, суд также указал, что направленный в адрес арендатора бланк охранного обязательства не являлся проектом заключаемого договора, так как не содержал подписи представителя истца. В этой связи подписание ответчиком протокола разногласий не имело правового значения.

Суд указал, что необходимость в заключении охранного обязательства непосредственно с пользователем объекта отсутствовала, и на этих основаниях оставил без удовлетворения исковые требования Инспекции. Во-первых, спорное здание с находящимися в нем помещениями уже находилось под официальной охраной и защитой собственника данного объекта. Во-вторых, из содержания представленного охранного обязательства следовало, что собственник добровольно принял на себя обязательство отвечать за исполнение условий охранного обязательства иными пользователями объекта культурного наследия (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 января 2012 г. по делу № А05-2841/2011).

2. Когда арендатор уже заключил охранное обязательство на часть здания.

Если у арендатора уже есть охранное обязательство на часть здания, то к заключению охранного обязательства на все здание арендатора понудить нельзя, поскольку действие двух охранных обязательств в отношении одного объекта законодательством не предусмотрено.

Пример из практики: суд отказал инспекции в иске о понуждении заключить охранное обязательство на весь объект культурного наследия, указав, что ответчиком уже заключено охранное обязательство на часть данного объекта

Российская Федерация в лице территориального управления Росимущества (далее – Территориальное управление) передала нежилые помещения первого этажа объекта культурного наследия в аренду ООО «Б.». Между ООО «Б.» и инспекцией по надзору за сохранностью памятников истории и культуры области (далее – Инспекция) было заключено охранное обязательство по указанному первому этажу.

Другие нежилые помещения указанного объекта культурного наследия находились на праве оперативного управления у Территориального управления.

Инспекция подготовила проект охранного обязательства на весь объект культурного наследия с приложением (актом технического состояния памятника истории и культуры и определением плана работ по памятнику и благоустройству его территории). Затем Инспекция направила проект в Территориальное управление с предложением в 10-дневный срок подписать все экземпляры охранного обязательства с приложениями и два из них возвратить в адрес Инспекции.

Территориальное управление не подписало проект охранного обязательства, в ответном письме указало на невозможность подписания охранного обязательства на все здание памятника.

Ссылаясь на то, что Территориальное управление уклоняется от заключения охранного обязательства, Инспекция обратилась в суд с иском о понуждении заключить охранное обязательство по обеспечению сохранности указанного объекта культурного наследия.

Суд отказал Инспекции в иске, указав, что поскольку за Территориальным управлением закреплены нежилые помещения, являющиеся частью объекта культурного наследия, то оно не может заключить охранное обязательство в отношении всего объекта. На часть указанного объекта культурного наследия уже имелось охранное обязательство третьего лица, а действие двух охранных обязательств в отношении одного объекта законодательством не предусмотрено. Такой же вывод суд сделал и в отношении арендатора – ООО «Б.» (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2010 г. по делу № А05-7450/2010постановлением ФАС Северо-Западного округа от 24 февраля 2011 г.оставлено без изменения). Арендатору необходимо учитывать этот пример, поскольку подобное требование, которое в примере было обращено к Территориальному управлению (о подписании охранного обязательства на все здание), может быть обращено и к нему (если он ранее не подписал охранное обязательство на арендуемые им помещения и имеется третье лицо, с которым уже подписано охранное обязательство на часть помещений в здании).

В остальных случаях суды говорят о том, что арендатор обязан подписать охранное обязательство (если оно есть у собственника объекта культурного наследия, но не содержит обязательства собственника отвечать за арендатора, или если арендатор не заключил с органом охраны охранно-арендный договор).

Пример из практики: арендатор обратился в суд с иском о признании незаконным отказа государственного органа в размещении рекламной конструкции на арендованном объекте культурного наследия. Суд отказал арендатору, указав, что закон не предусматривает освобождение арендатора от подписания охранного обязательства в том случае, если охранное обязательство есть у собственника объекта культурного наследия

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения (нежилое помещение являлось объектом культурного наследия) для размещения ломбарда.

Арендатор обратился в Минкультуры области (далее – Министерство) с просьбой согласовать размещение наружной рекламы на фасаде здания объекта культурного наследия. Министерство указало, что даст разрешение на размещение рекламы только после того, как арендатор оформит в установленном порядке охранное обязательство на занимаемые помещения.

Арендатор представил Министерству документы, необходимые для заключения охранного обязательства. Министерство отказало в его оформлении, указав, что представленные документы являются ксерокопией акта осмотра к охранному обязательству собственника арендованного помещения. Впоследствии арендатор повторно обратился в Министерство с просьбой согласовать размещение рекламной конструкции.

Арендатор обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) Министерства, выразившихся в отказе согласовать размещение рекламной конструкции, и об обязании его устранить допущенные нарушения, согласовав ее размещение.

Суд отказал арендатору в удовлетворении его требования, указав, что действующее законодательство не предусматривает освобождение арендатора от подписания охранного обязательства в том случае, если охранное обязательство есть у собственника объекта культурного наследия.

Суд признал неправомерным довод арендатора о том, что если он подпишет охранное обязательство, то расходы по содержанию объекта культурного наследия будут одновременно нести две организации, то есть арендатор и собственник, указав следующее.

«Охранным обязательством установлена обязанность лиц, которым оно выдается, производить расходы по содержанию объекта культурного наследия только при наличии в этом необходимости и установленном размере. Следовательно, это исключает взыскание двукратно увеличенной суммы со всех лиц, имеющих охранные обязательства в отношении одного объекта культурного наследия. С этих лиц в совокупности будут получены только те денежные средства, которые необходимы для поддержания объекта культурного наследия в надлежащем состоянии. Неосновательного обогащения от этих средств на стороне министерства не возникнет» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2010 г. по делу № А53-12113/2009-С4-10).

Арендодатель не вправе требовать признания договора аренды объекта культурного наследия незаключенным на том основании, что он не заключил с арендатором охранное обязательство.

Какие разногласия могут возникнуть между сторонами при заключении охранного обязательства

Нередко при заключении охранного обязательства у его сторон возникают разногласия. Например, о размере неустойки за нарушение его условий. Арендатор может не согласиться с ее размером и в случае иска к нему об урегулировании данного разногласия может его оспорить.

Пример из практики: при оформлении охранного обязательства у сторон возникли разногласия, в том числе по применению неустойки. Суд решил исключить положение о размере неустойки, поскольку законом не предусмотрена ответственность в виде неустойки, а сами стороны не достигли согласия по этому вопросу

Между сторонами охранного обязательства (предприятием и Комитетом Ульяновской области по культурному наследию (далее – Комитет)) при его оформлении возникли разногласия, в том числе по пункту 15, который предусматривал неустойку в размере 2000 руб. за нарушение условий охранного обязательства.

Поскольку указанные разногласия не были урегулированы, Комитет обратился в суд с иском к предприятию об их урегулировании.

Суд указал, что поскольку закон не устанавливает ответственности за указанные Комитетом нарушения охранного обязательства, то исходя из положений статьи 330 Гражданского кодекса РФ при отсутствии достигнутого между сторонами согласования по вопросу о неустойке пункт 15 охранного обязательства в редакции Комитета не может быть принят. Кроме того, суд указал, что условия, изложенные в примерном охранном обязательстве, приведенном в приложении № 10 к названной Инструкции, не относятся к императивным нормам, обязательным для сторон. На основании этих выводов суд частично удовлетворил требование Комитета, исключив из охранного обязательства пункт 15 о неустойке (определение ВАС РФ от 29 июня 2010 г. № ВАС-7751/10 по делу № А72-3763/2009).

Существует и другой пример, когда собственнику не удалось добиться уменьшения суммы неустойки, предложенной органом охраны в проекте охранного обязательства, поскольку, по мнению суда, он не доказал ее чрезмерность (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 августа 2010 г. по делу № А56-76081/2009постановлением Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 14386/10 оставлено в силе).

Совет

Если стороны не достигли согласия по какому-либо необязательному условию при заключении охранного обязательства, арендатор может понудить собственника заключить охранное обязательство на выгодных для себя условиях.

Как правило, арендаторы добиваются выгодных для себя условий в исках, инициированных органами охраны объектов культурного наследия. Это иски об обязании заключить охранное обязательство на условиях, предложенных таким органом, или об урегулировании возникших разногласий в уже заключенном охранном обязательстве. Самостоятельно инициировать подобный процесс арендатору вряд ли целесообразно, достаточно просто подписать его, но представить органу охраны протокол разногласий.

По итогам такого процесса уже суд определит условия договора (охранного обязательства), например, размер неустойки.

Внимание! Если договор аренды (охранно-арендный договор) является трехсторонним (с участием собственника, балансодержателя и арендатора), то изменить его можно только с участием всех трех сторон.

Если этого не сделать, то такая договоренность (с участием лишь двух сторон) будет признана незаключенной (например, дополнительное соглашение к такому договору) (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2009 г. по делу № А67-3796/2009).

Внимание! В охранном обязательстве стороны часто согласуют порядок проведения капитального ремонта, отличающийся от общего правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РФ.

Согласно общему правилу, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В охранном обязательстве стороны, как правило, согласовывают иной порядок проведения работ, связанных с объектом культурного наследия. Он заключается в том, что арендатор обязан производить все ремонтно-реставрационные и другие работы по объекту культурного наследия и его территории за свой счет и своими материалами по предварительному разрешению уполномоченного государственного органа. Такое условие содержит пункт 14 приложения № 10 «Охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры» к Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной приказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203. Однако форма охранного обязательства, приведенная в указанном приложении № 10, не является обязательной, поэтому условия охранного обязательства подлежат согласованию сторонами в каждом конкретном случае (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2010 г. по делу № А56-60723/2009). Это означает, что арендатор вправе договорным путем урегулировать вопрос о своей обязанности производить ремонтно-реставрационные и другие работы вплоть до исключения ее из охранного обязательства.

Поэтому арендатору не удастся взыскать с арендодателя расходы на проведенный капитальный ремонт объекта культурного наследия.

Пример из практики: стороны согласовали иной, отличный от предусмотренного статьей 616 Гражданского кодекса РФ, порядок проведения капитального ремонта, который подлежит выполнению за счет арендатора. По этой причине суд отказал арендатору в иске о взыскании с арендодателя стоимости выполненных ремонтно-реставрационных работ в отношении арендованного объекта культурного наследия

Арендодатель и арендатор по согласованию с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия заключили договор аренды объекта культурного наследия. Согласно условиям охранного обязательства, арендатор обязан был за свой счет обеспечить ремонтно-реставрационные, реставрационные, консервационные работы по арендованному объекту.

За период действия договора аренды арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы на общую сумму более 2 млн руб.

Арендатор рассматривал данные затраты в качестве затрат по капитальному ремонту объекта аренды, поэтому полагал, что арендодатель должен ему их возместить. При этом арендатор ссылался на статью 616 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды,

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о взыскании указанной стоимости выполненного капитального ремонта. Суд в иске отказал, указав, имея в виду условия охранного обязательства, что «стороны согласовали иной, отличный от предусмотренного впункте 1 статьи 616 ГК РФ, порядок проведения капитального ремонта арендованного имущества, который подлежит выполнению за счет арендатора» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 августа 2010 г. по делу № А66-10137/2008)».

05.07.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.