Права собственности у арендатора

387

Вопрос

Собственник (Арендодатель) передал другому юридическому лицу (Арендатор) по договору аренды с последующим выкупом котельную. Договор заключен на 11 мес., необходимо ли его регестрировать в Росреесте, каким образом будет оформляться переход права собственности? Вправе ли арендатор оказывать услуги теплоснабжения населению по тарифам, утвержденным для собственника котельной? Какая ответственность предусмотрена за оказание деятельности по теплоснабжению без лицензии и тарифа, используя котельную, которой владеешь на праве аренды? Вправе ли собственник котельной выступать поставщиком услуг по теплоснабжению, передав при этом котельную по договору аренды другому юридическому лицу?

Ответ

Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, для возникновения права собственности у арендатора, в случае выплаты всей выкупной суммы по договору аренды, необходимо обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности арендатора. В данном случае договор аренды с условием о последующем выкупе будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности.

Согласно пункту 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов). Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.6. (Нарушение порядка ценообразования) КОАП РФ.

Деятельность по теплоснабжению подлежит лицензированию (п.12 ст.12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Осуществление предпринимательской деятельности без лицензии образует состав административного правонарушения (ст. 14.1. КОАП РФ Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии) ) или уголовного преступления (Статья 171. УК РФ Незаконное предпринимательство).

Если собственник котельной передаст в аренду помещение котельной другому юридическому лицу, то данный собственник утрачивает право пользования данным имуществом, в силу чего не может выступать поставщиком услуг, т.к. фактически данных услуги он предоставлять не будет.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом;

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Выкуп арендованной недвижимости: новые подходы ВАС РФ;

Проблемы малого и среднего бизнеса при выкупе арендуемых помещений;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Аренда с правом выкупа. Какой порядок перечисления выкупных платежей защитит интересы обеих сторон

«Предмет договора не всегда фиксируется письменно Допустим, у арендатора на момент заключения договора недостаточно средств для выкупа имущества, но впоследствии он рассчитывает их получить. В таком случае стороны договора аренды могут предусмотреть условие о том, что арендованное имущество перейдет в собственность арендатора после уплаты определенной суммы. Если данное условие устанавливается дополнительным соглашением сторон, арендатор и арендодатель вправе договориться о том, что ранее выплаченная арендная плата зачтется в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Из этих положений можно сделать вывод, что аренда с правом выкупа представляет собой смешанный договор, сочетающий элементы аренды и купли-продажи. А существенным условием и для аренды, и для купли-продажи является предмет договора. Значит, это условие должно быть установлено обязательно. Например, в случае аренды с правом выкупа объекта недвижимости стороны указывают в договоре расположение объекта на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.11.07 № А19-7411/07-23-Ф02-8295/07). В противном случае суды признают договор незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.05.07 № А33-12413/06-Ф02-3163/07). Правда, существуют и прецеденты, когда при отсутствии четких указаний в договоре на арендуемое имущество суд признавал, что стороны достигли соглашения по поводу предмета договора аренды с правом выкупа. Однако безопаснее предмет, конечно, оговорить.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор по договору аренды с выкупом полностью выплатил выкупную цену за нежилые помещения. Но арендодатель не зарегистрировал переход права собственности и заключил договор купли-продажи помещений с третьим лицом (далее — покупатель). Покупатель через суд потребовал признать договор аренды с выкупом незаключенным, так как в нем «отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду». Кроме того, стороны договора аренды не составили акт приема-передачи, который должен был стать неотъемлемой частью этого договора. Но суды иск покупателя отклонили и признали договор купли-продажи недействительным. Судьи указали, что арендатор с ведома арендодателя занимал спорные помещения еще до заключения договора аренды. Стороны не заблуждались относительно объекта аренды и договор является заключенным (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.06.05 № А17-314/1-320/1)...*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.