Регистрация купли-продажи производственного комплекса

108

Вопрос

В нашей организации такая ситуация. Необходимо оформить регистрацию купли-продажи производственного комплекса, из документов только договор купли-продажи и Решение муниципального образования о передаче земли под строительство предыдущему хозяину. На саму базу находящуюся на данном участке нет никаких документов. В общем как я понял не оформляли вообще. Наш директор приобрел без каких либо документов. Прошло 3 года. В регистрационной палате, посоветовали обратиться в суд. В данном случае можете объяснить какими нормами пользоваться. Приложить судебную практику. Предыдущие хозяева находятся на стадии банкротства, если уже не закрыты. При подачи дела в суд не возникнет ситуация что другие кредиторы тоже смогут претендовать на получение доли. Как я уже сказал, денежные средства были уплачены уже давно в 2010 году. На тот момент директор не подавал документы на регистрацию, почему не знаю. На данный момент выяснилось, что на сам производственный комплекс для перехода прав на объект недвижимого имущества отсутствуют ранее зарегистрированный права на данный комплекс. И соответственно отказом УФРС послужило основанием отсутствие ранее возникшего права.

Ответ

Пунктом 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ установлено, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законам.

На основании абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенных норм, для регистрации перехода права на имущественный комплекс следует в порядке, установленном ст. ст. 9 и 22 Закона № 122-ФЗ, зарегистрировать право лица, отчуждающего предприятие, на него. Иначе регистрация перехода права собственности невозможна.

Как показывает судебная практика, признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии государственной регистрации ранее возникших прав возможно лишь в случае, если продавец ликвидирован, а у покупателя имеются доказательств существования права продавца на недвижимость.

Подробнее смотрите судебную практику в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО от 23.11.2012 №№ А19-2990/2012, Ф02-5053/2012

«общество с ограниченной ответственностью «Саянский бройлер» (Иркутская область, г. Саянск; ОГРН 1043801910756; далее — ООО «Саянский бройлер», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (г. Иркутск; ОГРН 1043801066760; далее — Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание склада для хранения нефтепродуктов общей площадью 56,3 кв.м с кадастровым номером 38:10:000000:0:944, находящееся по адресу: Иркутская область, Куйтунский район, село Харик, 450 м от северной окраины села (далее — здание склада) к ООО «Саянский бройлер», обязании Управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности на здание склада.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15 мая 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2012 года решение арбитражного суда отменено, заявление общества удовлетворено. Судом на Управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности на здание склада.

Обжалуя судебный акт суда апелляционной инстанции по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и заявляя о его отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда, Управление Росреестра оспаривает вывод суда о незаконности отказа регистрирующего органа, полагает, что при принятии судебного акта судом не соблюдены в полной мере требования статьей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено наличие совокупности обстоятельств, при которых оспариваемый акт регистрирующего органа может быть признан незаконным.

По мнению регистрирующего органа, ссылаясь на пункт 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22), суд апелляционной инстанции не учел, что данное постановление не разъясняет случаи регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в отсутствие ранее возникшего права собственности продавца имущества; по мнению Управления Росреестра, суд апелляционной инстанции ошибочно не учитывает отсутствие доказательств, подтверждающих факт возникновения права ООО «Русь» на реализованное имущество, тогда как установление такого факта возможно только в порядке искового производства.

В кассационной жалобе регистрирующий орган считает, что судом апелляционной инстанции необоснованно не учтены положения пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), поскольку право собственности ООО «Русь» на здание склада не возникло, а представленный обществом на государственную регистрацию акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 04.06.2003, утвержденный постановлением главы администрации Куйтунского района от 04.09.2003 № 855 не является надлежащим доказательством возникновения такого права у ООО «Русь» (у продавца)*.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Саянский бройлер» соглашается с судебным актом суда апелляционной инстанции, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора цессии от 23.03.2004 от ЗАО «Востоно-Сибирская птицефабрика» к ООО «Саянский бройлер» перешло право требования задолженности с ООО «Русь».

Во исполнение соглашения от 31.03.2004 о частичном исполнении обязательств по погашению задолженности, ООО «Русь» передало в собственность ООО «Саянский бройлер» по акту приемки-передачи имущества от 01.04.2004 здание склада для хранения нефтепродуктов.

22.09.2005 ООО «Русь» было ликвидировано, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

ООО «Саянский бройлер», полагая, что является законным приобретателем указанного недвижимого имущества, 21.10.2011 обратился в Тулунский отдел Управления Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание склада для хранения нефтепродуктов, общей площадью 56,3 кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, Куйтунский район, село Харик, 450 м от северной окраины села, кадастровый номер 38:10:000000:0:944.

Уведомлением от 18.11.011 № 11/008/2011-288 регистрирующий орган сообщил обществу о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по причине выявленных в документах недостатков, которые следовало устранить в срок до 18.12.2011.

Сообщением от 19.12.2011 № 11/008/2011-288 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права на основании абзацев 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с отсутствием необходимых для регистрации права документов и отсутствием сведений о регистрации права собственности продавца, который ликвидирован.

Полагая, что отказ в регистрации перехода права собственности является незаконным, ООО «Саянский бройлер» обратилось в суд с заявлением на основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Признавая оспариваемый отказ, соответствующим Закону о регистрации и отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из непредставления обществом на государственную регистрацию документов, подтверждающих ранее возникшее право на объект недвижимого имущества.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, Четвертый арбитражный апелляционный суд исходил из того, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не соответствует Закону о регистрации и противоречит принципу правовой определенности*.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Исчерпывающие основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацам 9 и 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац 3 пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации)*;

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что обращаясь в регистрирующий орган, в качестве доказательств существования права ООО «Русь» на здание склада, общество представило акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 04.06.2003, утвержденный постановлением главы администрации Куйтунского района от 04.09.2003 № 855*. В качестве основания перехода права собственности на объект недвижимости от ООО «Русь» к обществу — договор цессии от 23.03.2004, соглашение о частичном исполнении обязательств от 31.03.2004, акт приемки-передачи имущества от 01.04.2004, справку «разную» от 04.08.2011 № 38000 051404, договор аренды земельного участка от 16.01.2009 № 03/1-09А.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.09.2009 № 1395/09 определена правовая позиция, согласно которой, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке*. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Поскольку Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии (названная правовая позиция, в частности содержится в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09)*.

Следовательно, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что при наличии исполненного со стороны ООО «Русь» соглашения о частичном исполнении обязательств от 31.03.2004 и последующей ликвидации ООО «Русь», ООО «Саянский бройлер» вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности, — иное бы свидетельствовало о нарушении прав общества и препятствовало регистрации перехода права собственности, что противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 № 9032/11*.

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о незаконности отказа в государственной регистрации перехода права собственности и возложении на регистрирующий орган обязанности зарегистрировать переход права собственности на здание склада, являются правильными, а доводы заявителя кассационной жалобы, оспаривающие этот вывод суда подлежат отклонению, как направленные на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено наличие предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит оставлению без изменения".

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО от 06.12.2011 № А19-4774/2011

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО от 28.07.2011 № А58-7490/10

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.