Уступать свои права по стоимости ниже

90

Вопрос

Вправе ли участник долевого строительства уступать свои права по договору ДУ третьему лицу по стоимости ниже, чем цена договора ДУ. Кроме того данные имущественные права были заложены банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Ответ

Согласно статье 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Стоимость договора уступки требования, в силу свободы договора, может быть определена по соглашению сторон.

Соглашение об уступке должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то цессию необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства.

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Если первоначальный участник долевого строительства производил расчет с застройщиком за счет заемных средств, предоставленных банком, или права дольщика находятся в залоге у банка, то на заключение договора цессии требуется письменное согласие банка.

Положительная судебная практика по аналогичным обстоятельствам, выражена в решении Лефортовского районного суда г. Москвы от 19.12.2012 г.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Как уступить право (требование)

«Условия совершения уступки права требования

Уступка не должна противоречить закону, иным правовым актам и договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Это значит, что при наличии таких противоречий договор цессии может быть признан недействительным.

Таким образом, стороны в основном договоре вправе запретить уступку вообще, ограничить ее (разрешить уступать только определенные права, вытекающие из договора) или увязать ее с обязательным предварительным письменным согласием другой стороны договора.

Совет

Если стороны хотят ограничить любым способом уступку права (требования), необходимо использовать четкие и однозначные формулировки.

В ином случае все слова и выражения договора будут толковаться судом буквально (ст. 431 ГК РФ). В результате он может решить, что на самом деле никаких ограничений в договоре нет.

Пример формулировки условия о запрете уступки без письменного согласия другой стороны договора

Пример из практики: суд решил, что запрет на передачу другим лицам «обязательств по договору» не означает запрета на передачу права требования долга

Форма договора уступки права требования (цессии)

Соглашение об уступке должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то цессию необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Если уступка совершается по ордерной ценной бумаге, то она должна быть осуществлена путем индоссамента на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 389, п. 3 ст. 146 ГК РФ).

По общему правилу несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность (ничтожность) договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации — его незаключенность (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Описание предмета договора уступки права требования (цессии)

При уступке требования прежде всего необходимо точно определить обязательство, из которого вытекает право или требование, передаваемое цедентом цессионарию. В договоре нужно максимально подробно указать все характеристики такого обязательства (реквизиты договора и т. п.). Если невозможно установить, по какому обязательству уступается требование, то такой договор уступки может быть признан незаключенным.

Пример из практики: суд отказал цессионарию в иске, так как в договоре цессии не было сказано, по какому именно обязательству передается право требования

При согласовании предмета договора уступки права требования по длящимся обязательствам (аренда, хранение, поставка электроэнергии, воды, тепла и т.п.) помимо указания на основание возникновения уступаемого права нужно также указать и конкретные периоды, за которые оно уступается (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120). В противном случае предмет договора уступки права требования не будет согласован сторонами.

В некоторых случаях предмет уступки может считаться согласованным, даже если в договоре нет указания на обязательство, в состав которого входило уступаемое право (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее — информационное письмо № 120). В такой ситуации доказательствами согласованности предмета уступки могут служить следующие обстоятельства:

  • между цедентом и должником существуют отношения, вытекающие из одного договора;
  • должнику направлено уведомление о состоявшейся уступке;
  • текст уведомления цедентом должника о состоявшейся уступке, а также другие документы свидетельствуют о наличии определенности между цедентом и цессионарием относительно предмета соглашения*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.