Выкуп арендованного помещения

92

Вопрос

Не так давно обращались к Вам за разъяснением того, распространяются ли ограничения, предусмотренные ФЗ 159 на выкуп ИП арендуемого жилого здания для осуществления коммерческой деятельности (№794422).Согласно полученного ответа эксперта - ограничений нет.В тоже время имеется постановлениям Пленума ВАС РФ по делу №А63-8158/2010 от 10.04.2012, в котором сформирована позиция о том, что закон №159ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного законом 159 ФЗ субъектами малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается законом №178ФЗ, и при условии предусмотренных им ограничений.Закон №178ФЗ не распространяет свое действие на приватизацию жилых объектов.Просим дополнительно прокомментировать вопрос: может ли ИП выкупить арендованное жилое здание (арендуемое для коммерческой цели) согласно ФЗ 159?

Ответ

Судебная практика по данному вопросу не единообразна.

Ряд мнений сводится к тому, что приобретение юридическим лицом жилых помещений, находящихся в муниципальной (государственной) собственности не допускается – см. Решение АС МО от 20.04.2011 № А41-24553/09, Постановление ФАС УО от 23.08.2007 № Ф09-6631/07-С6, Постановление ФАС МО от 19.03.2012 № А40-35379/11.

В Постановление ФАС СЗО от 09.04.2012 № А21-3194/2011 напротив, сделан вывод, что приобретение муниципального (государственного) жилого помещения все же допускается юр.лицами, при наличии специальных оснований.

В Постановлении ФАС ВСО от 07.11.2011 № А33-1223/2011 суд признав законным отказ в приобретении жилого помещения в собственность арендатора, указал только на нарушение арендатором порядка подачи заявления, но не сделал вывод, о невозможности приобретения жилого помещения.

Однако с учетом Постановления Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 16662/11, в котором сделан вывод, что реализация права преимущественного выкупа возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ не исключен отказ в выкупе помещения (при этом, Закон № 178-ФЗ прямо не запрещает приватизацию жилых помещений, т.к. не регулирует данный вопрос).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

<…>

«Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ). То есть в очередной раз срок льготной приватизации продлен на три года Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». При этом действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее – на 1 июля 2013 года) (п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ):

  • опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или
  • заключен договор, который предусматривает отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Однако арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2013 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2012 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что включение помещения в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, после опубликования Закона № 159-ФЗ нарушает права и законные интересы арендатора

ООО «В.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого им нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований отказали.

Президиум ВАС РФ, отменив принятые по делу судебные акты, удовлетворил требования общества в полном объеме. При этом суд отметил следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. С учетом того, что имущество, включенное в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его в такой перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав.

Такие действия нарушают права и законные интересы ООО «В.», создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным законом. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 9646/11).

Тем не менее следует отметить, что далеко не всегда попытки арендаторов оспорить включение их помещений в указанный перечень приводят к положительному результату (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. № 09АП-26856/2011-АК по делу № А40-82849/10-72-352).

Имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"»; далее – информационное письмо № 134).

Законодательство прямо называет несколько категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, которые не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа (кредитные организации и т. п.). Вместе с тем, закон называет инесколько видов имущества, в отношении которых право преимущественного выкупа не применяется.

На практике нередко возникают сложности с применением перечисленных выше условий. Уполномоченные органы субъекта РФ или муниципалитета зачастую понимают их буквально. Однако судебная практика толкует эти условия расширительно.

Так, если были незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего, требование о непрерывности владения и пользования имуществом все равно будет считаться соблюденным. Но для этого надо, чтобы выполнялись два условия.

Во-первых, в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель не заявлял возражений. Такие разъяснения Президиум ВАС РФ привел в пункте 6информационного письма № 134.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права в этих случаях неправомерен, и арендатор вправе его обжаловать в суде.

Суды допускают возможность незначительной просрочки и по внесению арендной платы.

Как показывает анализ судебной практики, суд может признать просрочку незначительной, если:

  • задолженность небольшая по сумме;
  • задолженность несущественная по количеству дней просрочки;
  • нарушения сроков оплаты не носили систематического характера;
  • при выявлении задолженности арендатор ее погашает;
  • заявителем обоснована уважительность причин, вызвавших просрочку в оплате;
  • меры ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды к арендатору не применялись.

В каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суд дает оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. № 15АП-1835/2011 по делу № А32-19042/2009ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. по делу № А32-19042/2009ФАС Волго-Вятского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А29-7174/2009ФАС Уральского округа от 4 марта 2010 г. № Ф09-1209/10-С6 по делу № А76-9733/2009-61-201).

Могут ли региональные или муниципальные власти установить какие-либо ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права

Нет, такие ограничения неправомерны. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме № 134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, определен исчерпывающим образом.

Не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. В связи с этим субъекты РФ, а также муниципальные образования не могут своими нормативно-правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права».

30.06.2016

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.