Долевое строительство

6

Вопрос

У общества имеется договор аренды земельного участка, выделенного под строительство микрорайона (2 дома многоподъездных, 1 дом одноподъездный), заключены договора долевого участия с гражданами.общество хочет передать в субаренду часть земельного участка, организации, в которой ООО будет в составе учредителей. в данном случае, при заключении договора субаренды не возникнет ли проблем с участниками долевого строительства?, передаем в субаренду организации, которая будет вместо нас продолжать строительство, наша организация изначально выступает застройщиком этого микрорайона, имеется помимо договора аренды и разрешение на строительство, и прочая необходимая документация.

Ответ

Передать в субаренду часть участка будет проблематично.

Дело в том, что в силу ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

В силу п.9 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Учитывая, что право аренды участка находится в залоге у дольщиков, субаренда участка (его части) возможна с согласия всех дольщиков. При этом у судов разные мнения по данному вопросу – см. Постановление АС УО от 02.12.2015 № А60-51343/2014, Постановление ФАС ПО от 31.12.2013 № А57-18804/2012.

Кроме того, если организация планирует передать права застройщика другой организации следует учитывать, что смена застройщика и передачи всех функций новой организации возможна с переходом прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство с перезаключением всех договоров участия в долевом строительстве и внесении изменений в проектную декларацию, а также осуществление перевода долга на новую организацию. Это возможно, только с согласия всех дольщиков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.;

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС ПО от 31.12.2013 № А57-18804/2012

«Кроме этого, из уведомления о приостановлении регистрации, дополнительного соглашения к договору субаренды земельного участка от 12.01.2012 следует, что право аренды земельного участка кадастровым номером 64:48:060224:02 обременено залогом в пользу участника долевого строительства (залогодержателя) на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)" и статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом и договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Судами указанное обстоятельство не исследовано, получено ли согласие участника долевого строительства (залогодержателя) на передачу обществу в субаренду земельного участка площадью 90 кв.м не установлено*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль