Мы планируем купить у продавца земельный участок, находящийся в частной собственности, на котором есть здание не принадлежащее продавцу

102

Вопрос

Мы планируем купить у продавца земельный участок, находящийся в частной собственности, на котором есть здание не принадлежащее продавцу. Есть ли у собственника Здания, расположенного на земельном участке преимущественное право покупки этого земельного участка? Нас смущает п. 3 Статья 35. Земельного кодекса РФ».

Ответ

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

 

Таким образом, продавец земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ должен направило в адрес собственника недвижимости уведомление о намерении продать земельный участок с просьбой сообщить о принятом решении по приобретению объекта недвижимости. Только после получения письменного отказа от собственника здания или не реализации в месячный срок права выкупа земельного участка, продавец участка имеет право произвести отчуждение третьим лицам. В случае нарушения преимущественного права выкупа, собственник недвижимости имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, во избежание рисков судебных разбирательств (напр. Постановление ФАС СЗО от 07.12.2005 № А56-11426/05), рекомендуем Вам перед заключением сделки проверить соблюдение собственником земельного участка процедур реализации преимущественного права выкупа земельного участка собственником здания.

Дополнительно Вы можете ознакомиться ос статьями:

Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности;

Как оформить приобретение земельного участка;

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности

 

«По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Источником идентификационных признаков (площадь, местоположение, наличие объектов недвижимости) о земельном участке является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке. Именно в соответствии с данными сведениями следует определять предмет договора купли-продажи.

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок — это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По этой причине часть земельного участка не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельного участка. Часть земельного участка может быть самостоятельным объектом имущественных прав, только если она выделена в определенном порядке (установлены границы на местности) и поставлена на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, утвержденном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);
  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы представляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Внимание! Кадастровый паспорт земельного участка на государственную регистрацию должен представить продавец.

  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Продавцу необходимо не только представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены покупателем;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц — участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 вышеуказанного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.